一路狂奔的中梁控股迎来考验。
近日，有媒体曝光千亿元级房企中梁控股将12大区域收缩整合为6大区域，部分员工在调整中离职。内部人士表示，此次变动是对业务条线的正常梳理，以更精准地把握、应对一线市场变化，及时调换仓位，方便区域开展城市圈深耕与拓展工作，缩短决策到达时间。
业务条线变动也许只是缩影。尽管中梁控股在楼市调控大环境下依然保持稳健增长，但面对融资环境收紧等形势，面临的考验将愈发严峻。
三年跃上“千亿元级”
四个月前，中梁控股在香港联合交易所上市，成功登上资本市场的舞台。上市首日，中梁控股报5.95港元/股，股价上涨7.21%。彼时，三年销售额增长近五倍的中梁控股，黑马之姿为业界所瞩目。
从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元，中梁控股营业收入年复合增长率高达221.4%。这三年，其年度销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，年复合增长率亦达131%。
不仅销售额高歌猛进，其净负债率也在快速下降。招股书显示，中梁控股2016年、2017年净负债率分别高达1790%、339%，2018年陡降至58%。克而瑞报告显示，176家上市房企去年加权平均净负债率为85.15%，中梁控股的净负债率远低于行业平均水平。招股书称，净负债率大幅下降主要因为物业销售带来大量现金，减少了外部借款依赖。
2019年上半年，中梁控股业绩依旧突出，实现销售额636.7亿元，同比上涨26.8%，远高20强房企12.4%的平均增速。净负债率继续下降，较2018年年底减少14.6个百分点，维持在行业较低水平。
值得注意的是，中梁控股总营收快速增长并未带来相应的利润表现，毛利率一直低于行业均值。克而瑞报告显示，2017年，其监测的60家标杆房企毛利率均值为29.5%；2018年，176家上市房企毛利率均值为31.1%。招股书显示，中梁控股过去两年毛利率分别为20.4%、22.9%。业内人士认为，其采取高周转模式激进扩张，而银行开发贷、ABS（资产证券化）、信托、私募、企业间拆借、商票等都需要成本，低意味着大部分利润被这些金融工具瓜分。
融资渠道全面收紧
克而瑞报告指出，中梁控股强调资金流动性，实行以现金流为中心的运营策略，快速销售并回笼资金，然后投到下一个项目，鼓励“5个月现金流回正、6个月资金二次投入”，通过提高资金效率，为获取更多项目提供资金保障。
尽管净负债率低于行业水平，但中梁控股对信托融资依赖度一直较高。招股书显示，过去三年，中梁控股未偿还借款额分别为202.27亿元、244.76亿元、270.04亿元。去年年底时，其信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额为147.2亿元，占借款总额54.5%。中梁控股表示，与银行信贷相比，信托公司、资产管理公司及融资平台在审批流程、还款要求等方面更为灵活，在银行信贷环境收紧时能够提供替代性资金来源。
但今年5月起，银行信贷与信托融资渠道双双收紧。银保监会接连发布通知，要求在严格规范信托融资程序的同时，加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模。多家银行及信托公司收到窗口指导，要求严格控制与房地产相关业务的规模与增速。
招股书显示，上市募集所得款项净额的三成将用于偿还绝大部分现有信托贷款。截至去年年末，由信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构提供的信托融资及资产管理安排中，中梁控股有109项尚未偿还。
融资成本高企
中梁控股快速崛起得益于棚改机遇。数据显示，2016年至2018年，中梁控股分别收购63块、119块、221块土地，其中34块、88块、168块土地位于三四线城市，出让金及收购成本低于500万元。招股书显示，中梁控股此前提高了在三四线城市的曝光度，并实施专注于小型地块的策略，缩短了典型的物业销售及现金流周期，使项目得以标准化和快速推进。
随着棚改工作深入，中梁控股80%土地储备集中在三四线城市的风险开始上升。新浪财经上市公司研究院指出，随着三四线居民杠杆率提高、棚改货币化及PSL（抵押补充贷款）缩减等因素影响，三四线土地储备面临较大的减值风险。
中梁控股称，放缓仅限于部分市场，棚改政策将在三四线城市持续，同时着手调整战略布局，积极回归二线城市。克而瑞报告亦指出，截至2019年上半年，中梁控股已进驻二线城市23个、三线城市77个和四线城市39个，三线城市目前仍是销售主力，占比近60%。
与此同时，由于境内融资受阻，中梁控股选择海外发债。9月26日，其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据，高于9月平均发债利率8.45%。
数据显示，中梁控股2019年上半年平均融资成本达10%，高于行业平均水平；资产负债率达95.25%，高于2018年年末上市房企资产负债率均值68.09%。新浪财经上市公司研究院指出，中梁控股短期债务占比50.23%，一年到期债务占比较大，尽管账面资金足够覆盖，但近年来快速突进使现金流状况趋紧。
上市当天，中梁控股副总裁游思嘉表示，2019年目标销售额为1300亿元。截至10月末，中梁控股累计合约销售额为1145亿元，完成目标问题不大。如何在棚改工作深入、融资环境不断收紧等影响下持续发展，将成为中梁控股面临的最大考验。
