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第一建言|以楼宇经济为依托 推进现代服务业发展
2019-11-28 15:56:15来源:中国建设新闻网    作者:李鑫 郭晓蓓

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上世纪中叶,伴随着现代服务业的发展,纽约、伦敦、东京、巴黎等地纷纷凭借自身优势积极推进楼宇经济发展,楼宇经济逐渐成为城市发展的主导模式。我国的楼宇经济最先出现在20世纪90年代的北京、上海和深圳,随后则陆续从沿海、沿江经济发达城市向内陆中心城市,进而再向其他城市蔓延。随着城市经济的不断发展,国内越来越多的城市和中心城区紧紧抓住经济结构调整和产业优化升级这条主线,以服务业聚集区建设为重点,以商务楼宇建设为载体,努力构建高增值、强辐射、广就业的现代服务业体系。目前全国已有不少城区出台楼宇经济发展规划,各界对楼宇经济的关注度也越来越高,楼宇经济日益成为城市发展和产业升级新的“动力引擎”。

准确把握楼宇经济的内涵

楼宇经济是围绕商务楼宇产生的各种经济活动,并由此带动餐饮、零售、交通、网络、物流、共享经济等多个行业发展。狭义的楼宇经济针对的载体主要是商务楼,通过开发并出租楼宇以聚集各类企业,借此带动税收增长及经济发展。广义的楼宇经济则除了商务楼载体之外,还包括如科研楼宇、产业园区、标准厂房等现代产业发展中的新型楼宇类型。准确把握楼宇经济内涵需着眼于如下几点。

  1. 楼宇经济以服务业为依托。楼宇经济的发展大多是以现代服务业和新型都市工业为依托,并通过实现财源经济、人才经济、信息经济和物流经济的统一,以提升经济发展水平、促进就业以及增加城市辐射力和容纳能力,故而有所谓“工业经济看厂房、服务经济看楼宇”的说法。我国正步入新旧动能转换和经济结构转型升级的关键阶段,在此背景下各地推进楼宇经济建设自然也是希望将其作为大力发展现代服务业的主要抓手之一。

  2. 政府在楼宇经济发展中的作用至关重要。尽管不同国家政府采取的管理模式存在差异,但普遍都会通过立法、规划与税收等手段促进楼宇经济的健康发展,且在基础设施建设和公共服务上也有不小投入。从国内来看,各地政府通过发展楼宇经济以获取税源、促进经济发展的动力十足,但仍需注意政府在不同发展阶段的不同作用:比如初期可能更多就是由政府主导进行开发规划,而中期则需形成政府与市场的合力,待楼宇经济成熟后政府作用则更多体现在对商务楼宇的管理和服务上。

  3. 楼宇经济发展需要长期的培育。从国际上看,纽约曼哈顿的楼宇经济真正成型经历了100余年,而伦敦金融城楼宇经济的演进则更是历经几百年,即便是由政府规划推进的楼宇经济,例如东京新宿、巴黎拉德芳斯等,大都也要用30年左右时间才逐步发展成熟。相较而言,国内楼宇经济发展历程尚短,因此仍需不断探索。此外,长期性意味着要将楼宇经济规划纳入整体城市规划体系,保持楼宇建设规划的动态性、连续性,使之与整个城市的交通规划、产业规划等相衔接、相协调。

楼宇经济助力现代服务业发展的作用机理

发展楼宇经济对促进地区经济发展、提升城市功能、推进产业转型特别是发展现代服务业具有重要意义。

从城市层面上看,楼宇经济可为城市带来直接经济效益和间接经济效益。直接经济效益体现为楼宇直接带来的税收、GDP和就业增长,这是多数地方政府推动楼宇经济的原动力。间接经济效益则体现为两方面。一是对周边产业及消费的带动。商务楼宇中的高新技术产业或者高端服务业不仅能为周边配套产业带来巨大的发展空间,形成显著的辐射效应,也会带动餐饮、购物、商务、休闲等行业的发展。二是土地资源的集约利用。发展楼宇经济是中心城区突破“土地极限”的重要途径,充分体现出协调发展、要素集约的特点,鉴于此,其也被人称为“立起来的开发区”。

从产业层面上看,楼宇经济推动了产业创新和结构升级。由于同一栋楼内的企业之间进行生产信息联系相对更为便捷,因此许多企业会自发入驻那些拥有相似、互补企业的楼宇内,形成产业有机体甚至专业楼宇。企业之间的“前向”“旁侧”与“回顾”关联效应,不仅能够充分优化区域内资源要素的配置,形成产业层面的规模经济,更能促进知识的溢出并进而产生“创新效应”,衍生出更多的新技术、新业态和新方式。尤其是商务楼宇中聚集企业多为具有高技术水平、高创新能力、高盈利能力的现代服务业和新型都市工业,在其中知识溢出效应和创新效应更为显著。

从企业层面上看,楼宇促进了企业及生产要素的集聚。现代的商务楼宇并非仅仅是一幢建筑物,其本质是企业以及附着于企业的各类生产要素(资本、人才、信息、知识等)的聚集地。企业的集中有利于形成分工协作,并产生固定楼宇空间内的规模经济效应。而生产要素聚集所带来的商务活动的多样、知识人才的密集、信息流动的频繁,则更是会产生累积循环因果效应,有利于信息和技术扩散。另外,在市场竞争和政策引导下,低端企业迁出和高端企业迁入同步进行,使得楼宇内入驻企业不断更新升级,从而形成持续的“腾笼换鸟”效应。

发展楼宇经济需两手抓

从国内外经验来看,城市楼宇经济成功的关键,既在楼宇本身,又在楼宇之外。就楼宇本身建设而言,既要注重硬件设施,又要注重服务“软环境”的塑造;就楼宇外围环境而言,不仅与城市本身发展水平息息相关,也离不开良好的营商和创新环境。

(一)楼宇建设软硬设施要兼顾

楼宇经济需要以商用楼宇为基本载体,楼宇的建筑规模自然能反映一个区域的楼宇业态的整合与业态集群高低,如果规模偏小,则必然难以满足大型现代服务业或服务业集群的入驻需求,进而错失楼宇经济发展良机。然而仅仅聚焦于楼宇规模还远远不够,配套设施和管理服务同样是楼宇经济发展质量的重要支撑部分。

配套设施是否完善也是体现楼宇建设“硬实力”的重要方面。某种程度上讲,楼宇内外部配套设施已经逐渐成为商务人员选择办公环境的首要因素,尤其是完善的外部配套设施(例如学校、医院、餐饮等生活服务类设施)以及便捷的交通设施(诸如地铁建设、停车场建设等)的重要性在持续提升,直接关系到楼宇经济的规划能否顺利实现。此外从国外来看,成熟的CBD还要实现经济发展和社会生活的有机平衡,其不仅是金融、商务、贸易、信息、传媒等活动高度集中的地区,同时也是具备购物娱乐、文化教育、社会服务等多种功能的地区,将商务、商业、服务有机地结合起来,可避免因功能结构单一而造成的“空心化”。

管理服务的质量体现了楼宇经济建设的“软实力”。楼宇对于入驻企业在物业服务、中介服务、信息服务、行政服务等方面的服务体系建设同样影响楼宇经济的发展。许多商务楼宇智能化程度较高、楼宇设施结构较复杂,且楼宇内企业多、商务活动频繁、活动涉密性高,这就对物业管理人员专业技能和服务水平提出较高要求。好的物业管理在解决日常问题、提升楼宇吸引力方面起到重要作用,是优质楼宇的必备条件。因此,物业管理要做到“管家式服务”,以舒适、温馨、便捷、规范和个性化为理念,以“企业需求”为导向提供优质服务;同时要强调“信息化管理”,实现政府、物业与商家的信息互联互通,以此打造楼宇物业管理的竞争力优势。

因此,楼宇经济的发展依赖于具备良好软硬件设施的优质楼宇的建设,同时这种优质楼宇本身也将有助于推动所在区域的品位提升和商务环境塑造。

(二)塑造良好外围环境意义重大

楼宇经济的发展潜能不仅取决于与楼宇本身相关的软硬件环境,还取决于更加基础的外围环境,包括城区的整体发展水平、营商环境、创新基础等。

首先,城市本身的发展水平及基础设施建设对于楼宇经济的效果影响巨大。楼宇经济的发展受到整体区域发展水平的影响,经济发达的大城市交通便利,其周围具有发达的商业、完善的配套产业和设施,可为楼宇内企业提供便利的交通等公共服务,降低企业的商务成本。同时发达地区的高消费水平也是刺激楼宇企业生产的重要力量。而城市化的推进则为楼宇经济发展提供源源不断的市场、人才、信息、资本、技术等要素,是楼宇经济发展的强大推动力。此外,城乡一体、无缝衔接、高度通达的全域交通体系,也为核心区做大做强楼宇经济提供必要的畅通条件。

其次,营商环境建设对于吸引企业入驻楼宇同样意义重大。政府服务是楼宇经济的发展方向与保障,政府提高对楼宇的服务水平能够解决企业生产经营中遇到的各种问题,保证楼宇内企业高效生产;也有利于维持良好政企关系,提高入驻企业和员工的满意度,是企业长期扎根楼宇的保障。故而塑造高效、人性化的营商环境对于发展楼宇经济来说同样至关重要。这意味着要致力于构建服务型政府,优化审批流程,完善重点项目的跟踪服务机制,满足入驻企业以及工作人员的合理要求,提供高效、全面、快捷的“一站式服务”,提升企业满意度。

最后,良好的创新环境特别是人才的聚集也是楼宇经济发展的强大动力。人才的聚集是创新发展的智力保证,硅谷的成功足以证明这一点。城市的升级发展会吸引大量高素质劳动力寻找就业机会,如果能将其成功地留在城市安家落户,这些高端人才的不断聚集自然会成为楼宇经济发展的强大动力。并且如果能尽量促使同类型企业集聚,则会增加高端人才面对面沟通的机会,进一步促进知识创意的产生和楼宇竞争力的增强。此外,我国各地拥有不同的历史资源、文化资源和传统产业资源,如果有效利用本地区独有的特色资源打造特色楼宇,将有助于创新基础更好的营造。

李鑫 郭晓蓓:中国民生银行研究院

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