老旧小区改造面广量大，既是当前我国城市更新工作面临的难题，也是提高居住条件、提升城市品质、改善城市风貌、恢复城市活力、缓解社会压力以及改善民生和促进社会和谐的必要举措。只有对老旧小区改造的现实问题、基本属性和客观规律有清楚认识和深刻理解，才能找到适宜的根治措施，摆脱“头痛医头、脚痛医脚”的困境。

关注社群网络等

深层次问题

推进老旧小区改造首先要认清现实问题。很多老旧小区建设于1960年至1990年，它们一般都处于老城区或城市中心地带，具有良好的区位条件和便利的交通条件，其内部社会群体构成的社会网络也相对稳定，居民长久以来形成的生活和文化习惯维持着千丝万缕的社群网络，使得老旧小区往往有着良好的邻里关系和融洽的社会氛围。

由于诸多原因，老旧小区长期缺乏日常维护和更新，加之当时建设标准普遍偏低，使得当前老旧小区面临诸多现实问题：户均建筑面积偏小、内部设施简陋、缺乏独立的厨卫设施和完善的环卫设施、难以满足人们的现代生活需求。此外老旧小区还存在人口密度高、市政公用设施落后、公共活动空间缺乏、道路拥挤狭窄、用地布局混乱和停车场地不足等问题，居住环境和生活条件相对恶劣。

房地产市场的发展极大地改善了人们的居住条件，随着城市在体量、承载能力等方面的变化，经济条件较好的家庭和很多年轻一代大都选择在城区购买新建商品房，留在老旧小区的主要是一些老人和来城市务工的外地临时租住人口。这使得老旧小区出现严重的老龄化现象、居住空间分异、功能设施衰退和环境品质下降等诸多问题。

当前，国家高度重视城镇老旧小区改造工作，把老旧小区改造当作改善民生和增强人民获得感、幸福感、安全感的重要抓手。但老旧小区改造往往牵一发而动全身，在推进过程中不仅要明确该做什么，还要明确不该做什么。换句话说，除了要从规划设计、建筑改造、社区治理、畅通融资等多维度系统谋划外，还要吸取以往个别地方老旧小区改造的经验教训。

过去，由于对老旧小区的复杂性缺乏清楚认识、政策法规不完善，一些城市进行老旧小区改造时并没有开展深入细致的社会调查，采用了单一的“推倒重建”方式，更新改造规模过大、速度过快，不仅危及了居民的切身利益，也增加了政府的财政负担。很多改造侧重于见效快的物质环境改善、城市形象提升和经济利益回报，缺乏对城市更新过程中涉及的深层社会问题的关注，缺少对居民自身需求的深入了解，忽视对老旧小区生活内涵和社区网络的保护，导致出现了弱势群体权利难以保障、利益分配不公等问题，严重的还会引发小区居民矛盾。

运用内生发展理论

形成合力

老旧小区改造涉及城市的社会、经济与物质环境诸多方面，既是一项专业性强的技术工作，也是一项政策性强的社会工作。就其物质建设方面而言，老旧小区改造从规划设计到实施建成将受到政策法规、行政体制、经济投入、市场运作、基础设施、土地利用、组织实施、管理手段等诸多复杂因素影响。在人文社会因素方面，还与社区邻里、公众参与、历史遗产保护、相关利益者权利和社会和谐发展等特定文化环境密切相关，是一项综合性、全局性、政策性和战略性很强的社会系统工程。

如何充分调动居民的参与积极性、维护各方权益的总体平衡、有效降低老旧小区改造及管理成本、维护和丰富老旧小区自身特色，以及如何建立有效机制达成社会共识、保证老旧小区改造的公平和公正、实现老旧小区改造更新的常态化，这些问题无疑都对老旧小区改造和城市治理工作提出了新的挑战。因此，整体推动老旧小区更新，需要强调以人为本，并按照有机更新和内生发展理论，遵循居民参与、平等合作、渐进更新和包容发展的基本原则。

一是尊重老旧小区相关利益人的合理诉求。老旧小区居民是更新的主体，他们最了解自己所居住的环境，想真正满足居民的需要，就必须让居民参与到老旧小区改造中来。因此，要从社会进步和社会公正的角度出发，广泛征求老旧小区相关利益人的合理意见，强调更新过程中社会权利和利益分配的公正性安排，并通过政府的宏观调控，充分保证老旧小区改造的整体利益，体现公共政策，维护广大居民和产权单位的合法权益，在总体利益格局下实现社会经济与环境效益、局部利益与整体利益以及个人利益与集体利益的综合平衡。

二是加强老旧小区的综合社会调查与评价。老旧小区改造策略的制定受到多种因素的制约，不能仅从单纯的经济效果出发，而应深入了解多种因素的影响，在充分考虑老旧小区原有城市空间结构和原有社会网络及其衰退根源的基础上，针对各地段的个性特点和类型模式，因地制宜、因势利导，运用多种途径和手段进行综合治理和更新改造。

具体而言，可以通过深入细致的现场勘察和挨家挨户的居民问卷调查，对老旧小区现存的住宅质量状况、居民居住状况、公共设施配套、开敞空间利用、总体环境等物质环境，以及居民对更新的态度、历史文化价值的延续、邻里关系和居民归属感等社会人文环境进行客观评价，全面客观地诊断老旧小区现存的主要问题。在此基础上，从居住环境提高、生活配套设施改善、邻里交往场所培育和社区环境营造等多个方面提出老旧小区更新的政策和措施，实现与居民共商。

三是提升老旧小区改造更新的自治能力和内生活力。以老旧小区自身需求为推动力、以小区居民为主要参与者、以公众参与及社区自治和多方合作为基础，采取“自上而下”与“自下而上”相结合的改造方式是非常有必要的。具体来说，应在老旧小区内部社区组织的协调运作下整合资源，培养居民的公益观念和奉献精神，自我发现和解决老旧小区更新中产生的问题；加强社区参与、培育互助与自治精神，增强社区成员凝聚力，塑造居民的归属感、认同感和共同体意识；通过社区组织的培训与帮助，为老旧小区居民提供再就业的能力和机会；针对老旧小区内老年人口增多现象，在改造更新中充分考虑老年人对交往、健身、娱乐等公共活动的强烈参与愿望，加强养老、健身、医疗等服务设施的建设，同时通过改造住宅户型、营造公共空间和开展社会活动等多种手段，吸引年轻人进入老旧小区，为老旧小区补充新生血液。

四是把社区规划师制度纳入老旧小区改造常态化工作。社区规划师是社区组织的一个组成部分，包括职业规划师、非营利组织成员和志愿者。他们可以作为专业人员介于政府与居民之间，成为沟通两者的桥梁，但他们的工作不能仅停留在表面，而应被纳入老旧小区更新与治理的常态化管理工作。

社区规划师必须与居民打成一片，脚踏实地并全身心地参与到老旧小区更新与治理的全过程中。社区规划师的工作范畴包括：深入调研更新地区的现状及存在问题，了解居民的实际需求；参与老旧小区更新的物质空间与社会空间规划；协调居民与政府、开发商等不同利益群体之间的关系与矛盾冲突；给居民提供专业的咨询服务，培训其专业素养，提高居民参与内生式更新的意识与水平。

五是建立能够充分发挥集体智慧的总体工作框架。老旧小区内生式改造更新是一个广泛涉及社会各个层面和利益群体的综合性社会事业，更新的有效实施需要充分发挥集体智慧，加强多方的沟通与合作，因此需要设定一个可以统筹老旧小区改造全局，同时又能调动各方积极性、保障各方利益的运作模式，这就要求建立一个开放的公众参与体系，包括一般居民、公共部门、企业部门、专业机构与客户群等，在改造更新过程中形成政府、市场、社会与群众的合力。