小区基本情况
金都华庭小区位于杭州市下城区文晖街道京都苑社区，建筑面积87454平方米，共8幢楼房、406户住户，于2002年建成，是当时杭州市高端住宅小区之一，开盘以来一直由浙江金都物业管理有限公司负责物业管理服务。2013年原业委会因账目不清被业主依法罢免后拒绝移交，并采用威胁阻挠等不当方式，导致业委会多次选举未果，小区陷入管理真空期，居住品质急剧下降，成为了“百废待兴”的问题小区。2016年以来，京都苑社区党委突出党建引领，在小区业委会换届选举中严把人选关，成功选出新一届业委会，并组建业委会临时党支部，通过党组织领导下的社区、业委会、物业服务企业三方联动，合力推动幸福家园建设，小区面貌发生了翻天覆地的变化，走出了一条党建引领小区治理的新路子。
亮出“破冰剑” 建强治理骨干队伍
原业委会因选举前酝酿不充分、成员素质良莠不齐引发后续治理问题成为前车之鉴，致使小区业主畏难情绪蔓延，甚至无人愿意参选业委会，为扭转这一被动局面，京都苑社区党委将抓人促事作为“破冰剑”，提前介入业委会换届工作，将组织认可、居民信任、专业过硬的党员骨干推到前台，努力提高业委会成员中的党员比例，为小区治理提供坚强的组织保障。
一是培育骨干，架起连心桥。社区党委充分发挥小区党员的先锋模范作用，积极引导在册、在职、机关离退休党员在小区亮明身份、认领服务岗位，先后组建平安夜巡队、垃圾分类劝导队等五支以党员为骨干的志愿服务队。对其中有威信的本土党员、热心居民进行重点培养，不断充实到小区自治会会长、楼道长等基层骨干队伍中，建立沟通渠道，夯实群众基础，为换届工作开展铺平道路。
二是严格把关，选出好班子。社区党委先后五次对小区406户住户逐户走访，摸清居民信息与诉求，发动政治素质好、服务意识强、有管理经验和专业特长的党员骨干参选，为业委会换届注入“正能量”。2017年，金都华庭小区成功选举产生了新一届业委会，9名成员中有党员6名，平均年龄42岁，这些委员在管理、财务、工程等方面拥有丰富的经验，得到了居民群众的广泛认可。
三是强化覆盖，提升引领力。新一届业委会选出后，社区党委及时牵头成立业委会临时党支部。临时党支部隶属社区党委管理，实行党支部书记与业委会主任“一肩挑”。同时在金都华庭物业管理处成立物业服务项目党小组，实行区物业管理行业协会党委与社区党委“双重管理”。通过延伸党建工作触角，有效推动党建工作与小区治理深度融合，形成社区党委牵头，业委会、物业服务企业“品”字发力的组织体系，让小区治理有了组织支撑的“底气”，各方的履职能力得到快速提升。
打好“取信牌” 完善日常工作制度
针对原业委会因财务管理、日常工作不规范不公开而导致业主对业委会工作普遍不信任的问题，社区党委积极引导业委会在换届后迅速跟进制度建设，以“阳光履职”取信于民。
一是规范议事，强化决策把关。实行“民主事项党组织先议、重大事项上级党组织先审”的议事制度，明确属于业主大会或业委会民主议事范围内的工作，先由业委会临时党支部研究讨论；对关系全体业主利益的重大事项，业委会临时党支部研究后需先征求社区党委意见，再召开业主大会进行表决。如小区在修订“业主公约”过程中，业委会临时党支部先行研究并向社区党委汇报，社区党委在推进文明养犬、垃圾分类等小区难点问题破解方面提出完善建议，有效提升了业委会决策议事的规范化水平。
二是三方联动，凝聚推进合力。建立党组织领导下的社区、业委会、物业服务企业三方联动机制，社区党委每周牵头召开联席会议，对小区管理中的重点难点问题及时商量通气，共同协商解决。如在小区电梯维修工程推进过程中，多次召开三方联席会议，对维修计划、招标程序、施工方案等充分研究讨论，加快了工程推进速度。
三是财务公开，提升监督力度。指导业委会重新修订经营性收支管理制度，进一步细化使用规范，明确预算在10万元以上的项目必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，预算10万元以下事项必须经业委会过半成员认可签字，方能启动。建立业委会半年度工作述职、重大事务公开、财务公开“一述职两公开”监督机制，业委会财务计划、经费使用、工程招投标等情况均在公示栏、业主微信群公开，切实保障业主的知情权与监督权。如在预算总额达37万元的小区游泳池改造工程中，做到了全过程公开、全方位透明，居民纷纷表示从原来的“我揪心”变成了现在的“我放心”。
点亮“暖心灯” 办好群众关键小事
针对因原业委会不作为、小区配套设施年久失修而导致业主对小区管理丧失信心、人心涣散的问题，社区党委加强统领，从办好居民群众关心关注的暖心事做起，将民心重新凝聚起来。
一是强化工作合力，让各类力量聚起来。社区党委积极争取职能部门下沉工作力量，为小区提供支撑。区城管部门和街道拆违办帮助开展小区内违建户的教育引导工作，在较短时间内实现小区违建清零；公安、市场监管等部门主动参与到上届业委会遗留矛盾纠纷的集中调解中，让新一届业委会工作得以顺利开展。社区党委还积极统筹党建共建单位，以党建联建、项目认领等方式助力小区治理。如针对小区围墙改造经费不足的问题，发动三家辖区共建单位提供了共计15万元共建基金，力争破解长期困扰小区居民的难题。
二是聚力民生实事，让小区面貌靓起来。面对居民群众对提升小区品质的迫切需求，小区业委会通过设立业主接待日、楼道小组长入户走访、发放满意度测评意见表等途径广泛收集民情民意，按照“先排除安全隐患，后提升居住品质”的思路梳理形成项目清单，集中开展整治。先后解决了房屋外立面空鼓、出入口玻璃顶棚破损、消防设施失修等问题，积极推进新风设备更换、架空层改造、智慧化小区建设等提升工程，让业主直观感受到小区面貌新变化。
三是打造家园文化，让和谐新风树起来。新一届业委会成立后，以打造“幸福华庭一家亲”为目标，积极组织开展“金都微美时”、“金都三好家庭”评选，深入挖掘并广泛宣传身边拾金不昧、护老爱幼、家庭和睦、邻里互助的典型，营造见贤思齐的小区风尚。业委会还先后组织开展了业主联谊会、腊八福粥赠送、元宵灯谜会、端午节包粽子、生态园踏青、旗袍秀、智慧乐龄等一系列丰富多彩的群众性活动，组建了小区舞蹈队、越剧团等文娱队伍，不断满足居民群众精神文化需求，培育幸福和谐的家园文化。
京都苑社区党委以提升居民幸福感、获得感为导向，发挥党建引领作用，有效提升小区治理水平。
两年多来，金都华庭小区完成了从“设施陈旧凌乱、账目管理混乱、服务无序杂乱、业主人心散乱”的“四乱”小区到“设施修整新面貌、账目公开新气象、服务水平新提升、业主满意新变化”的“四新”小区的转变。2018年小区物业服务费收缴率达到100%，业主满意率超过99%。
第一，加强党的领导，是破解小区治理难题的成事之基。党对一切工作的领导必须要落实到基层工作的方方面面。实践证明，越是问题多的地方，就越要加强党的领导。社区党委从体制机制上全面加强党对基层各类组织和各项工作的统一领导，确保小区治理充分体现党的意志和要求，始终保持正确方向。
第二，选好治理骨干，是提升小区治理水平的关键之举。在党建引领小区治理工作中，关键是要把党员的作用发挥出来。社区党委大力培育小区党员骨干队伍，将秉承公心、做事公道的党员业主通过法定途径选进业委会，加强业委会自身建设，形成了坚强的战斗集体。在党员的模范带动下，党组织充分发挥宣传群众、组织群众、凝聚群众的作用，引导居民群众广泛参与小区治理，激发了“主人翁”意识。
第三，强化制度建设，是规范小区治理事务的治本之策。没有规矩不成方圆。业委会管理着小区业主的公共资金和资产，需要有一整套合理有效的运行监督机制。当前，由于行业立法相对滞后，对业委会的指导和监督“失之于软”、“失之于宽”，导致业委会的规范化程度不高。社区党委推行党组织领导下的三方联动机制，引导业委会对每一项工作、每一笔收支定期公开，用党的政治优势、组织优势和制度优势去理顺、规范、支撑业委会工作，受到了群众的一致认可。
第四，回应群众诉求，是实现小区治理愿景的必由之路。住宅小区是人民群众生活的基本场所，小区治理水平直接关系人民群众的生活幸福感和精神归宿感。随着社会主要矛盾的变化，老百姓期待更舒适的居住条件、更优美的生活环境、更丰富的精神文化生活。社区党委从解决居民群众最关心、最直接、最现实的问题入手，深入细致地做好群众工作，竭尽全力办好“关键小事”，让百姓得到更多实惠，感受到党的温暖。
在实践操作中，如何在小区自治过程中，进一步发挥法规制度作用，仍值得思考。
明确业委会的法律地位和组织性质，纳入基层社会治理体系，实现权利和义务的统一。应明确业主大会或业委会具备民事责任主体资格，可以申领组织机构代码证并开立银行基本账户。相应的对业委会及其成员的权利义务、业主公共资产的管理权力和责任进行进一步明确，为后续加强规范监管奠定法律基础。同时，建议对业委会明确加强党的领导和依法治理，纳入基层社会治理和基层党建工作体系，建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业三方联动工作机制。
明确对业委会候选人资格进行一定的规范要求并增加相应罚则。建议增设两方面的条款，一是源头把关，对业委会候选人设置一定的准入门槛，街道社区从源头介入管理，推动业主选举素质较高的候选人进入业委会。二是增设处罚标准，增设业委会及其成员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款，弥补业委会监管空白。
明确对业主共有的物业管理用房、物业经营性收益加强监督管理，实现财务公开。建议明确规定街道、社区应监督物业管理用房的使用和经营，进一步明确对物业经营用房和利用共用部位、共用设施设备经营所得收益归全体业主所有，并可以委托街道代管、社区监督、定期审计、财务公开。通过加强街道、社区对物业管理用房、业主共有资金的监督管理，建立公开信息平台，防止个人侵占、资金滥用、暗箱操作等情况的发生，更好地维护业主合法权益。
明确对物业服务企业和业主实行信用评价公示制度，简化物业纠纷诉讼的司法审判程序。建议一方面明确规定对物业服务企业实行信用评价监管制度，加强物业服务企业资质许可取消后的事中、事后监管力度；另一方面，也明确规定对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业费的业主实行信用记录制度，列入信用黑名单。同时，对于物业纠纷民事诉讼明确人民法院应当及时受理、及时审理、及时判决并简化司法程序，各方合力营造依法治理氛围。
明确适当调整现行的业主大会表决规则，保障公共问题解决的及时性。建议对面积及人数“双过半”或“双三分之二”以上同意的业主大会表决规则进行适当调整，有利于公共问题的及时解决。例如，对于消防、电梯等设施设备损坏或者外墙面砖脱落、排水管爆裂、屋顶漏水等情形，可以由业委会报告有关行政主管部门或者街道、社区确认并公示后，直接申请使用物业专项维修资金开展维修改造。
