矛盾交织

小区品质明显下降

当代城镇的物业小区多被冠以“花园”的通称，体现的是人与小区生态环境、人与人和谐共生的宜居愿景。然而，在现实中由于以下因素的制约，小区管理往往呈现出冲突和难解的困境：规划及建设缺陷，物权归属纠纷、团体治理规则调节力薄弱，物业管理服务供求矛盾，团体治理的低参与度，人际合作链条缺失或断裂，政府指导监督与小区自治的关系失调等。

如何依法依约化解业主群体、开发商、物业服务企业之间的利益冲突，理顺业主团体自治与居民社区自治之间的关系，构建社区党建统筹协调下的小区多元共建共治共享格局？蓝漪花园小区的经验很值得学习和借鉴。

导致蓝漪花园小区陷入纠纷和混乱的主要矛盾包括：业主与开发商之间关于几处物权共有共用部分的权属争议和纠纷持续难解；开发商一直拖欠应由其交纳的一笔维修资金；前期物业服务企业不能满足业主群体对物业服务和小区环境品质的需求；小区总体环境品质日益恶化，如共用设施设备老化问题日益严重，外围路面及垃圾房破损、外墙渗水、供水管网老化、杂草蔓生，物业服务费难以提高，更新改造资金难以筹集。

这样一个矛盾交织、问题突出的小区，自2017年第4届业委会产生和运作以来的两年多时间里迅速由乱而治，具体体现在：

10多位热心公益的业主及第3届业委会捐款共达170多万元，支持了小区40多项共用部位、共用设施设备的更新改造及公益服务项目的完成或推进，使小区的环境品质大为改善和提升。

物业服务费收费率2015年为56%，2017年为86%，2018年为98%。2018年，对业委会向业主大会提出的自2019年起将物业服务费征收额度提升28%的建议，业主投票率达到约91%，赞成率约为投票率的94%。

业委会通过与开发商的谈判与和解，收回了业主共有的3套物业用房，促使开发商交纳了其长期拖欠的150多万元维修资金，并收回了地下停车场的管理权。

2015至2017年，物业服务费预算缺口每年约13万元；2018年，被收回的物业用房出租所得公共收益已足以弥补预算缺口；2019年，物业服务费预算出现几十万元的盈余。

2017年至今，业主对物业服务零投诉。在物业服务企业满意度第三方测评中，业主满意度达到89.2%。

业委会和物业服务企业共同督促业主遵守法规和小区管理规约，主动协助配合当地街道办事处、派出所和社区升级小区安全管理，如制止违规的“住改商”行为，通过实行逐户窗户检修、实施共用部位微改造等举措来防范高空坠物抛物风险，及时调解业主或住户之间在物业使用中产生的纠纷，提高了小区的安全度。

“四轮驱动”

小区治理结构合理化

蓝漪花园小区之所以能在短短两年多的时间里实现由乱而治，并非仅凭业委会一己之力，而是源自社区党建引领下重构小区共同利益和社区精神治理思路的形成和发展，来自小区党支部引导、调动和统筹下的合作机制而形成的制度合力；党支部、业委会、公益服务促进会、物业服务企业“四轮驱动”促进了小区治理结构的合理化。其中，党建引领是摆脱困境的关键和组织保障，业委会善于依法依约与物业服务企业合作共治提升了治理能力。

首先，社区党建与小区治理的深入结合为小区治理提供了思想引领、组织基础、人心凝聚的支点和人际合作的纽带，促进了小区治理与社区治理的衔接和制度资源整合。社区党委抓住小区人心涣散与人际合作链条断裂、小区缺乏社区意识这一症结，利用业主大会换届选举的机会，积极推进社区党建标准化，通过发现、动员和支持小区业主中具有公益心和服务精神、具备一定专业水平的党员志愿者依据法定程序成为业委会的领导和中坚力量，形成和发展了引领小区治理的先锋队伍。2017年7月成立的由18名党员业主组成的小区居民党支部广泛深入地沟通动员业主参与业主大会换届选举，指导和帮助业委会换届选举筹备组筛选出有公益心、有担当、具有一定法规政策认知水平的业主志愿者作为业委会成员候选人，使第4届业委会成员由致力于业主共同利益、能沟通和团结业主、有专业能力的党员和积极分子组成，从而构建了一个有凝聚力、组织力、行动力的治理核心团队。

其次，用党建引领公益服务先行，形成了“以党建领公益、以公益促项目、以项目带自治、以自治得共管”的破解小区治理难题的思路。面对小区更新改造所面临的资金瓶颈和业委会说服众多业主共同筹资能力的不足，小区党支部倡议成立了公益服务促进会，鼓励业主志愿出资、出力、出思路、出技能支持小区更新改造。一批党员和热心业主积极捐款，为老化的共用部位和设施设备更新改造提供了充分的资金支持。公益服务促进会的工作成效让众多业主看到了党支部和业委会是诚心为业主服务，是为维护和增进小区业主共同利益而工作，从而为业委会打消业主的疑虑、重新凝聚人心、构建业委会公信力、推进业委会工作奠定了信任和支持的基石。目前，蓝漪花园小区公益服务促进会除下设公益捐赠平台外，还组建了由50多位业主组成的党群义工组。义工们多次参与小区地面平整、绿化再造、道路翻修工作，并且与党支部、业委会成员一起，每月至少组织一次义务劳动。小区的更新改造项目建设由业委会和公益服务促进会共同规划和直接运作，大大节约了外包成本，并且保证了项目品质。公益服务促进会成为推进社区文化建设、弘扬社区精神、降低小区治理成本的重要支撑力量。

再其次，业委会善于依托和运用法律、法规、小区治理规则、小区党组织等制度资源和组织资源来完善议事决策机制，有效监督物业服务企业履约，提高与物业服务企业的合作水平。小区每个月举行居民党支部、业委会及物业服务企业三方对接会议，处理业主反映的急事难事。业委会委员实行每月轮值制，强化成员履职尽责度。小区对物业服务企业履约监督包括：第一，业委会依法依约，结合实际对物业服务企业的管理服务及财务管理运作进行监督；第二，党员业主与物业服务企业党员组成的党员监督小组，依据小区管理奖惩机制对物业服务企业员工进行监督，向居民党支部提出奖惩建议。

最后，在处理业主团体与开发商持续未解决的物业用房归属争议时，第4届业委会放弃了以诉讼求维权的策略，选择了谈判协商策略。业委会通过向开发商承诺不再追索其利用相关物业用房所获租金收益而与其达成和解，成功收回相关物业用房。

党建搭桥

多元合作共治

蓝漪花园小区将党员在小区治理中发挥先锋模范作用制度化，将党组织嵌入小区治理结构，引导多元合作治理和社区公益精神相生共长，既有效整合了业主共同利益，又大大节约了治理成本，提高了治理水平和效率。

在小区治理结构中，居民党支部、业委会、公益服务促进会、物业服务企业围绕党支部的核心引领而形成明确的运作架构。居民党支部作为组织中枢和总体监督协调机构承担对接上级党委工作、引导业主中的党员和物业服务企业的党员履行本职工作，业委会依据党支部的建议和业主的意见确定业主大会议题，组织召开业主大会会议，监督物业服务企业的工作。公益服务促进会负责组织义工团队开展公益志愿服务、管理公益捐款平台、对接社区义工活动。物业服务企业除履行物业服务合同外，还负责落实突发事件的预案安排，并配合党支部、业委会参与社区服务工作。

成功经验

推进多元开放式合作共治

蓝漪花园小区由乱而治的成功经验揭示：

第一，业主团体在物权维护、物权治理和物业管理方面的自主性自治性离不开物权界定、保护、运用和治理的社会体制、治理规则和人际合作链条的支撑，小区治理要摆脱就物权谈物权、为维权而维权、过于强调冲突而忽视妥协与和解的困境，需要围绕共同利益、社区意识、共同义务这些基本问题去明确治理的目的、方向和定位，构建化冲突为建设的治理机制。与社区自治对接、与政府公共管理对接的多元开放式合作共治是小区治理的合理化方向。

第二，党建引领下的治理团队建设是整合共同利益和治理秩序的组织关键。那些具有公益心、熟悉法律法规、具有专业能力的带头人，是做好小区治理工作的关键人力资源。

第三，业主团体解决物权归属纠纷需要依托公共管理的体制支持，需要结合实际，协同运用司法资源、公共管理资源、党建资源和社会网络资源来形成制度压力和合理的互动预期，从而达成和解的条件和机会。

基于上述启示，提出推进小区治理合理化的建议：

公益贡献和志愿服务可持续性和小区更大范围的更新改造有赖于法律法规和小区治理规则。如对使用时间较长的老旧小区实行强制性全面检查，按照物权共有范围进行分层次决策，按照更新改造范围和程度设立相应的决策规则，授予业委会一定程度弥补预算赤字的处置权等。

在管理职责分工方面，需要充分发挥物业服务企业的专业管理职能和小区发展规划的建议权，发展智能化资源共享和社区服务机制，适应社区养老服务和环境保护的需要，促进专业化服务品质提升。

对为小区发展作出公益奉献和志愿服务贡献的业主进行表彰，形成尊重乡贤、传播美德的共同生活风尚。

政府部门可建立推广小区善治经验范例机制，设立由政府机构代表、示范小区带头人、优秀物业服务企业共同组成的物业小区治理服务机构，对业主大会和业委会运作、纠纷处理、治理经验共享提供指导和帮助。