城市更新，特别是有机更新，涉及问题多而复杂，需要关注的问题至少包括五大方面：加快规划立法、落实人性化理念、做好特色保护与传承、进行立体化更新、实现系统性更新。

城市有机更新的主要目标之一是为居住在城市里的人营建高品质的宜居环境。如何落实人性化理念，让市民从中获得满足感与幸福感，是我们研究城市更新问题的关键。总的来说，人性化理念主要体现在以下三个方面：物质空间环境规划设计的人性化、百姓赖以生存的产业如何得到更好的发展、房屋征拆的人性化。

除落实人性化理念之外，在城市有机更新中对城市中的特色资源及建筑进行合理保护与传承也很重要。在我国，很多城市如北京、西安、开封、大同等都是历史文化名城，无论在城市格局还是单体建筑上都特色鲜明；还有很多如兰州、湖州、杭州、连云港等在自然山水景观上特色也十分明显。对于历史文化名城，其城市本身就具有传统特色，所以更新中一个很重要的方面就是要传承好其历史文脉及格局，并结合现代化技术手段，使新老建筑得到完美融合，目前国内做得不错的有上海新天地和北京首钢地区的改造更新等。

对于具有自然山水景观特色的城市，应该注重山水自然资源与城市发展的有机融合。实际上，由于此前以房地产开发为主导的城市更新，确实让城市建设产生了不少问题。在特色景观打造方面，江苏省连云港可作为一个典型的案例来参考。众所周知，连云港是一个有山、有海、有水的城市，这座城市的更新充分考虑了这种山、海、水的地形景观，使人们能够从山体上看到城市和海洋，也可以从海面上看到城市和山体，从而形成山、海、水与现代城市融合为一体的城市特色。

由于目前土地资源有限、征拆成本高、地形地貌未被有效利用，城市更新还需要关注立体化更新。立体化更新的主要措施有开发地下空间、建设高层连廊和步道天桥、结合地形高差做改造等。在这方面，日本东京和美国西雅图做得比较好，前者较早在城市中心区大规模开发地下街，用于改善城市交通，后者则结合地形利用高低差，将低处建设成高速公路，高处建设成大型公园，以此改善城市环境。

城市作为一个有机的整体，在对城市内部的建筑、街道、片区做好更新之外，更为重要的就是要对城市进行整体性、系统性更新。城市的更新区域总体规划很重要，它不仅涉及物质空间的提质、自然景观资源与人文资源的结合，还包括物质空间和经济文化之间的协调发展，以及各子系统的分项规划。

需要说明的是，整体性、系统性不是空泛的概念，需要具体落实到交通系统、公共空间、商务设施、教育医疗等之间的协调发展之上。其中美国明尼亚波利斯的城市更新是一个值得借鉴的案例，它的老城区更新从上世纪60年代开始一直延续到现在，每一个街区的开发都满足着它整体性、系统性要求，所以经过几十年的发展，目前已经取得非常好的成效。

最后值得一提的是，城市更新还需要加快规划立法并鼓励公众参与。这方面，尽管此前我们做了很多努力，但还是有很长的一段路要走。在国外，比如纽约就有公共空间奖励制度，只要是建设公共空间，就会在容积率方面得到相应的奖励，所以比较好的城市公共空间就能留存下来，这就是规划立法的结果。

（本文根据作者在“2019城市有机更新与服务模式创新高峰论坛”上的演讲整理）