临近年关，本应是房企“抢市场、抢回款”的重要时期，但在市场下行背景下，无论是中小企业，还是房企“巨头”，日子都不好过。
人民法院网消息显示，截至10月27日，今年已经有408家房企宣告破产，其中不乏昔日百强房企。近期，连绿地、中梁等千亿阵营房企也相继传出变相裁员与降薪的消息。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，房企此轮人事调整的主要原因是市场环境严峻，购房者入市积极性差，加上房企融资各方面收紧，一些房企为了增加公司现金流，不惜高成本海外融资，导致自身生存压力倍增，因此采用裁员及人事调整的方式来降低企业成本、提高人效、优化人员结构。
人事调整频率升高
近日，有媒体报道，中梁控股集团（以下简称“中梁”）正在进行一场涉及总部多个部门条线的人员组织调整。调整前中梁总部员工总数为587人，调整后将缩减到400人左右。《中国建设报·中国房地产》向中梁方面求证，对方对此不予置评。
今年以来，中梁多次传出裁员消息，4月，第一财经报道：中梁最大的区域集团浙广区域集团吞并了同级别浙闽粤区域集团下属的南区域公司，并制定了相关减员计划。11月，再次爆出中梁对12个区域集团进行收缩合并，部分员工在大调整中离职的新闻。对此，中梁方面曾回应称，变动是对业务条线的正常梳理，并不存在组织架构变革，目的是更精准地把握、应对一线市场变化。
中梁此次调整不再是区域集团间的合并重组，而是对集团总部人员的精简。网易房产报道称，中梁各部门都被分配了裁员指标，大致规定在部门总人数的10~20%，中梁会给予愿意离开者至少N+1个月的工资补偿；不愿意离开中梁的员工也可以与区域公司进行协商，前往就职。有内部人士表示，中梁这一举动可视作年底正常调整，考核不通过的员工被淘汰，而对有意愿前往区域公司的员工会提供工作机会。
除中梁以外，今年以来房企降薪、裁员消息频传，其中不乏排名前三的房企。11月初，万科进行职级与工资体系调整，有员工底薪降幅高达40%，引起行业热议。万科内部人士回应称，调整的目的是让同类岗位薪资标准一致，打通各业务和单位的职级工资评定标准。调整后，薪酬不存在普涨或普降，大部分员工的工资水平在本次重构中不受影响。
财经评论员严跃进认为，当前市场行情不佳，企业面临较大压力，降低成本以应对风险成为企业裁员的主要原因。
销售与回款压力加大，人事调整也波及到房企高管，有机构统计，截至11月中旬，今年离职的房企高管人数高达上百位，仅四季度以来，就有超过50位房企高管出现职务变动，其中离职的高管人数在20位之上。王小嫱认为，楼市已经不再是闭着眼都能挣钱的时代，传统管理方式或许并不能解决当下的问题，房企在转型和升级过程中，必然给高管们带来巨大的压力。此外，在政策面、资金面均趋紧背景下，房企融资难、回款慢、去化压力大、完成业绩的压力大，导致人事波动的概率较大。
各机构发布的2019年1~11月累计销售面积与销售金额榜单均显示，今年以来房企销售额增长速度放缓。克而瑞报告显示，2019年1~11月，TOP10、20、30、50房企权益金额门槛增幅分别达15.1%、8.3%、4.3%、12.8%，去年同期门槛增幅分别为46.9%、42.95%、37.8%、36.0%，增幅同比大幅下跌。具体到中梁，2017~2019年1~11月销售额分别为672.2亿元、1073.2亿元、1310亿元，同比增幅由59.7%放缓至22.1%。克而瑞指出，尽管11月房企销售业绩有所上涨，但目前市场整体去化水平仍处低位，真实情况不如数据那般乐观。市场下行压力不断积聚，成交量持续走低。
此外，有业内人士指出，房企全口径销售额与实际结算金额差距较大，存在虚高的可能性。当前，绝大多数上市房企在月度公告及财务报告中披露的是全口径数据，即将合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑是否操盘及实际股权占比，通过这种方式，销售额得以大幅提升。据克而瑞统计，从全口径销售额来看，1~11月，共有25家房企销售额突破千亿元，但从权益金额榜单看，仅16家房企销售额突破千亿元。
从各城市销售情况看，无论是“金九银十”，还是年底促销去化，新房销售效果均未达市场预期。克而瑞报告显示，11月，重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%，下行压力较大。其中，长沙、福州等城市持续降温，成交量环比近乎“腰斩”。易居研究院报告显示，2019年1~11月，40城累计成交面积同比仅微长1%，增速较1~10月回落1个百分点。
融资收紧与偿债高峰叠加
中梁一直以业内“黑马”著称，2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，年复合增长率达131%。
一路狂奔背后，中梁曾提出“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，为鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。这一模式让中梁快速进入规模房企阵营，但也大幅提高了对资金流动性的要求。
中梁对信托融资渠道较为依赖，根据其上市招股书披露，2018年，中梁控股未偿还借款额为270.04亿元，其中，信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额为147.2亿元，占借款总额54.5%。
5月以来，在监管持续发力下，银行贷款与信托融资渠道双双收紧，房企融资面临额度减少、成本上升的双重压力。安信证券报告指出，二季度以来银行贷款、信托、债券等融资渠道均处于收缩状态，融资余额大幅减少。2019年上半年，TOP50房企融资成本中位上升至6.48%，76%的房企融资成本上升。
报告指出，融资成本上升的原因有两类：一是融资渠道改变，表现为海外债融资或非标融资占比上升。二是各渠道融资成本上升。海外债是高成本融资渠道的代表，除了直接融资成本以及相对成本外，还要受到监管趋严和汇率变化带来汇兑损益的影响。值得一提的是，中梁于9月26日发行了3亿美元2021年到期的优先票据，仅票面利率就高达11.5%，高于9月平均发债利率8.45%。
上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华认为，融资收紧是房企频繁进行人事调整的重要原因。在房住不炒基调下，未来金融管控更严，超大型地产商有能力优先在市场获得资金或在海外发债，但很多中小地产企业难以融资；此外，房企大都是高周转，土地储备是房企发展的基础，在建设用地指标趋紧、融资困难的情况下，很多房企土地储备量减少且去化难，不得不裁员。克而瑞报告显示，11月，95家典型房企的融资总额为1156.94亿元，同比下降4.0%。多方位融资收紧后，房企重拾永续债工具，永续债融资达到约95.30亿元，同比上升162%。王小嫱指出，房企永续债同比增速上升主要原因在于2019年融资监管不断加强，加上市场环境严峻，企业销售回款增速减弱，且2019年房企也面临偿债高峰，为保证公司正常运营，房企加大各渠道融资步伐。
此外，由于永续债的发行利率一般高于同期限非永续债，因此房企融资成本会更高。此外，发行永续债存在一定的汇率风险，若到期不赎回有利率跳升的风险，高成本永续债能解决企业燃眉之急，长期看也会存在一定的风险。
除发债收紧之外，偿债高峰的到来也加剧了房企的焦虑心情，恒大研究院报告显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额达20.3万亿元，其中，大部分将在2019~2021年集中到期。据媒体报道，2019年全年共计有5701.27亿元地产债到期。在较为宽松的发债环境下，1~4月的地产债净融资额为正，但5~11月，仅7月净融资额为正。
“架构优化”还是“年底裁员”？
随着房地产行业逐渐进入存量时代，有关房企转型、提质增效的话题屡见不鲜，这轮人事与薪资集中调整背后，究竟是市场下行时期的“缓兵之计”，还是转向高质量发展的真正“优化”？
据第一财经报道，早在年初的调整中，中梁已经开始收缩编制，内部明确非标人员原则上坚决不再予以录用。中梁内部这样定义“非标”：全日制本科以下学历，员工年龄>35岁、部门负责人年龄>40岁、高管年龄>45岁，副总监（含）以上职级人员无TOP30工作经历。不满足上述条件的非标人员，中梁不会再录用。该举动被外界视作房企谋求提质增效的举措之一。
王小嫱表示，裁员在节约企业成本的同时，也使公司内部竞争力更大，员工为了保住岗位或更加卖力工作，短期来看可以通过优胜劣汰，达到优化人员、提高效率的效果。她认为，此轮人事调整更偏向于“优化架构”，万科的薪资计算方式改成“低底薪，高绩效”；碧桂园采取各单元合并，区域把客研、策划、销管这些工作合并成了“营销支持”，项目把策划、销管这些工作合并为“销售支持”；融信拆分裂变，主要是为适应公司战略发展需要，提高组织效能，激发经营活力，推进组织扁平化等。这些企业直接裁员现象较少。
但也有专家持不同看法，孙文华认为此轮调整“年底裁员”性质大于“架构优化”。严跃进亦认为，房地产企业历史上几次裁员潮都是为了降低风险、应对下行压力，房企通常对外宣称是“优化”，但客观来说就是裁员。
孙文华表示，房地产企业的优化应该是根据当前环境调整发展战略和业务板块，而多元化发展需要重视第三方专业服务。“地产企业喜欢快钱，缺乏产业发展的耐性，这是致命的。”他认为，地产企业现在有资本也有时间转型，可以通过建立投资部门，以资本切入产业。王小嫱认为，目前的房企生存环境较为艰难，尤其是中小房企，从集中度上看，行业向龙头房企集中的趋势更为明显，呈现出强者恒强、弱者恒弱的局面，但规模竞争仍在持续。房企在规模扩张的同时，也应关注企业现金流，在资金监管不断趋严的背景下，企业应该优化运营能力，在扩张的同时降低杠杆率，提高自身的市场竞争力。如果企业现金流出现断裂，将会面临淘汰风险。
