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新知行|瞄准行业痛点 倾听民声民意—本报调研湖北住房租赁市场
2020-01-07 12:14:41来源:中国建设报    作者:周 丽 牛慧丽


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2019年12月23日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,全面总结2019年住房和城乡建设工作,分析面临的形势和问题,提出2020年工作总体要求,对重点工作任务作出部署。会议强调,2020年,要着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

上有部署,下有行动。为全面贯彻落实全国住房和城乡建设工作会议精神,近日,本报赴湖北省深入调研,实地走访住房租赁企业以及房地产中介机构门店,听取部分租房群众的心声,为增强群众的获得感、幸福感和安全感,为行业高质量发展提供丰富实践典型。

以长租公寓为代表的住房租赁企业为社会提供的核心价值到底在哪里?在住房租赁市场中到底谁是弱势群体?在实地调研中,这两大问题被反复提及讨论,对长租公寓运营者而言,找到最需要他们的市场,提供更好的、满足租客需求的服务就是他们的运营逻辑;而对租客来说,“黑中介”“虚假房源”等让他们在遍布城市大街小巷的中介机构门店前望而却步,谈起租房经历都有一段记忆深刻的“辛酸史”......

把“当下改”与“长久立”结合起来

近年来,国家对租赁市场的支持态度一以贯之。

在2016年中央经济工作会议上,中央财经领导小组首次提出“房住不炒”。2017年中央经济工作会议强调,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2018年,中央经济工作会议再次强调“房住不炒”的定位。2019年中央经济工作会议强调,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

从“要发展”到要“大力发展”,意味着住房租赁市场特别是长租市场将迎来重大利好。

在住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业迅速发展的同时,一些住房租赁企业以及中介机构也暴露出不少问题。发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房……住房租赁行业的乱象扰乱市场秩序,严重侵害群众利益。

为解决住房租赁行业难点、痛点问题,维护租户合法权益,住房和城乡建设部近期多次召开整治住房租赁中介机构乱象工作推进会,部署住房租赁中介机构乱象整治工作,并提出加快长效机制建设。

在调研中,多位租客反映他们在租房时被一些住房租赁中介机构“套路”。“我是应届毕业生,第一次租房,最害怕、最担心的就是中介介绍的房源和实际效果大相径庭”“签订合同时中介人员说押一付三,只交中介费,不交其他费用,过了几天告诉我要交卫生费、管理费、物业费等各种费用”“从北京到武汉,我的租房史可以说是一部辛酸史”......本报在调研中发现,住房租赁市场乱象丛生:一些黑中介自制合同,设置霸王条款,哄骗短租客签长租合同,然后再拿合同胁迫租客,恶意套取违约金……

民有所呼,政有所应。据了解,2019年,围绕贯彻落实党中央决策部署和习近平总书记重要指示批示精神,聚焦解决住房和城乡建设领域存在的突出问题和群众反映强烈的热点难点问题,住房和城乡建设部等6部门按照中央“不忘初心、牢记使命”主题教育工作部署,在中央纪委国家监委机关牵头下,持续开展整治住房租赁中介机构乱象工作。

为确保专项整治工作落细落实,住房和城乡建设部要求各省、40个重点城市住房和城乡建设部门成立工作专班并指定联络员,建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。各级住房和城乡建设主管部门开通了投诉举报专线,为群众直接投诉举报畅通了渠道。住房和城乡建设部对群众的投诉和举报,进行分类登记、认真调查、快速处理、及时反馈,建立健全专项整治工作台账。

如何巩固持续阶段性的整治成果?住房和城乡建设部相关负责人表示,要坚持标本兼治,把“当下改”与“长久立”结合起来,对重点问题进行重点研究,建立健全工作机制,把专项整治中形成的好经验、好做法用制度形式固化好,促进住房租赁市场健康发展,巩固专项整治成果。

探索长租公寓可持续发展模式

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近年来,中国的流动人口规模保持在2.45亿左右,租房人口近2亿,而流动人口主要集中在大城市,导致部分一线城市存在较大的供需缺口。

58同城、安居客日前发布的《租房消费行为调查报告》称,目前中国租赁房源出现向一线城市集中的趋势,随着租房的人数增加,未来一线和部分新一线城市租房住的人群比例或超40%。

当下,“存量时代”趋势日益明显,盘活存量已成重中之重。

市场需要住房租赁企业,而以长租公寓为代表的住房租赁企业的崛起成为盘活存量的重要途径。

有观点认为,长租公寓是在“房住不炒”的基调下,近几年大城市迅速发展起来的一种房产租赁业务。由出租中介(其实是二房东)和房屋业主签订长期租赁合同,集中一大批房源后统一改造装修、配齐家电,再拿去出租。

近期,长租公寓爆雷的新闻不绝于耳。从2016年的风头正盛,到三年后的盈利难和不断曝出的租赁乱象,这个曾经的“风口”正逐渐消退。

是进是退,成为摆在长租公寓等住房租赁企业运营者面前的选择题,而得到社会的认可似乎成为他们在这条路上继续前进的动力源泉之一。

那么,他们为社会提供的核心价值到底在哪里?某长租公寓运营者说,这个行业最大的核心作用是基于客户对服务的要求在房屋质量、居住环境质量、后期物业服务等方面进行优化,“进行租赁交易的关键是对房子本身装修优化,否则难以在品牌公寓和出租的普通二手房上进行区分。”

“长租公寓存在的价值实际是解决了三个资源错配的问题。”另一位长租公寓运营者认为,第一,解决了大量空置商品房和不断增加的租赁需求之间的错配;第二,过去房地产开发围绕的一直是购买需求,而长租公寓中的分散式公寓,解决了很多租客目标户型为30~40平方米住房的租赁需求;第三,集中式公寓解决了一些随着城市发展不再能满足社会需求的如老厂房等城市存量建筑的二次更新问题,通过完善配套,让这些老建筑焕发新的生命力。

业内专家表示,长租公寓等住房租赁企业作为运营机构,在收房后对老旧房屋进行标准化、年轻化的装修配置,使之更美、更环保、更舒适。在提升租赁人口的居住体验方面,住房租赁行业功不可没。另外,规范的机构化运营起到了净化、提升市场环境的作用,从C2C(消费者与消费者之间的电子商务)到C2B2C(消费者到企业,再到消费者,是互联网经济的新型商业模式),意味着权责关系更明确,对于保障租客权益而言是重大利好。 

但令人疑惑的是,如果按照以上运营逻辑,行业是可以实现良性发展的,那又为何频频出现爆雷事件?

某长租公寓运营机构负责人透露,有些长租公寓爆雷是因为它们一起步就追求市场占有率,而不在意健康的现金流。

该人士进一步解释称,这种模式在业内被称为“高收低租”。“在‘高收低租’的模式下,比如他们和房东(业主)签订的价格假设是2000元/月,而租给房客的价格可能只有1800元/月。”

“这种做法是为了抢房源,迅速达到一个比较高的市场占有率,争夺未来租房市场的定价权。”另一长租公寓运营机构负责人表示。

他称,目前很多长租公寓爆雷是因为二房东破产跑路,“直接的后果就是房东拿不到钱,二房东按季度向房东的付款没了着落,房东就要把房子收回重新挂牌出租。”

事实上,资本竞逐长租公寓的风险端倪已开始显露。据国家金融与发展实验室统计,自2017年以来,全国已有26家长租公寓出现严重问题,多因“高收低租”和资金链断裂。“‘高收低租’和资金链断裂是无序竞争的典型表现。他们最终跑路的原因既可能是恶意卷款,又可能是资金链断裂。”国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真表示。

不少在住房租赁市场上已爆发资金链危机的企业,用的就是“高收低租”的运营模式。据了解,它们付给房东的租金比收取租客的租金要高,价差一般为500~1000元/月。

除价差外,还同样设置了付款时间差,对租客付款时间要求比较严格,一般要求租客半年押一、一年押一或者强制“租金贷”,而这些长租公寓企业给房东的付款方式一般为押一付三或者月付。

正是依赖于付款时间差,长租公寓企业可以得到一笔沉淀资金,再利用这笔沉淀资金继续在市场上跑马圈地或进行金融运作。

一位市场人士分析认为,这两种用途都有着极大的风险。盲目扩大规模下的“高收低租”模式致使这些公司资金短缺。这种金融运作一般是高风险和高回报同时存在,一旦资金链断裂,整个公司就面临倒闭。爆雷方式可以有多种,但殊途同归。这都是背后支撑长租公寓发展的金融模式的破产,是资本游戏的终结。

三方信用体系有待完善

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除“高收低租”这种不良的运营模式对行业本身造成影响外,在住房租赁市场上,租客与住房租赁企业或中介机构之间的关系亦值得关注与探讨。

调研中,“住房租赁市场,到底谁是弱势群体?”成为热点话题之一。一些不诚信、素质低下的租客让长租公寓运营者们头疼不已。

一位长租公寓运营者说:“我们与租客正常签订合同,租金是押一付三,但碰上难处理、难沟通的,比如拒绝交房租、殴打我们员工的租客时,作为上市公司,我们更注重品牌与声誉,有时宁愿花钱息事,也不愿意声张,我们相对弱势。”

“希望监管部门在进行管理时,不能只针对黑商家,也要管好不诚信客户,从2019年1月到2019年10月,我们的客户违约退房的押金减免率高达33%,每三个违约退房的客户中就有一个是属于不得不退押金的情况,即便他的理由非常无理,甚至无理取闹、辱骂工作人员、骚扰其他租客,我们也根本没有办法。”另一位长租公寓运营者表达了同样的痛点。

亦有长租公寓运营者表示,他们在整个业务操作过程中,发现部分小区存在二房东过于集中的现象,“对于守法企业来说,这是一种极大的伤害。因为经纪人带租客去看房,有行业统一收费标准,只赚中介费,没有其他费用,但这时二房东把房子租出去了,就为经纪人开展业务造成障碍,消耗公司的人力成本,这种情况给我们造成了非常大的困扰。”他说。

有长租公寓运营者则认为,企业应该成立客服中心、法务团队,专门解决租客与租户的各种矛盾、纠纷。当遇到一些不讲理的租客或房东,在沟通无效、矛盾上升到法律层面时,就会涉及到赔偿等问题,需要很多人从中协调,“所以设立客服中心、法务团队是非常必要且重要的,我们还是应该更多地完善自身,事情的解决最终还要靠我们自己。”她说。

专家表示,住房租赁市场当前的主要矛盾是结构性失衡而非总量缺口。以长租公寓为代表的住房租赁企业是解决结构性失衡的重要力量,但资金错配、恶性竞争等风险不容忽视。行业规范发展监管要求应尽快明确。

中国质量认证中心主任陆梅表示,住房租赁企业承载着广大居住者对美好生活的向往,应加快标准化服务和规范化管理,进一步完善企业标准,落实质量认证,提升租住体验,推动行业高质量发展。

行业发展必然伴随着机遇与挑战,价值能否得到体现与认可,考验的是住房租赁企业的长期运营能力。健康的租赁关系本不存在孰强孰弱的争议,从行业长远发展来看,尽快建立起包含企业、租客、业主三方的信用平台是当务之急。在进与退中,时间会给出答案。

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