在“房住不炒”、稳字当头大背景下，房地产业马太效应日益凸显。

克而瑞报告指出，2019年，在行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧，TOP30房企已成为规模发展分水岭。其中，“并购之王”融创凭借收并购优势、充裕的可售货量等因素，累计实现全口径销售金额5556.3亿元，同比增长超过20%，成功突破全年5500亿元的销售目标，排名第四。

市场下行压力下，房企对存量市场的争夺愈发激烈。除融创外，阳光城传出与协信控股集团（以下简称“协信”）谈判股权收购事宜的消息。阳光城方面表示，双方确有接触，但目前尚未有定论。另一家规模房企世茂房地产（以下简称“世茂”）也被曝将联合东方资产收购福晟地产70%的股权，交易金额或高达2000亿元。此外，绿城中国、保利、光明地产近期也传出收并购消息。

资本潮水退去后，不少房企因资金短缺，生存压力激增。土地成本高企与市场限价压力叠加，通过收并购快速补充“粮草”越来越受到财力雄厚的规模房企青睐。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，当前正处于市场深度调整窗口期，除了公开报道外，还有更多正谈判的收并购案例未被曝光。

行业增速放缓显著

克而瑞报告指出，截至2019年12月末，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速较前两年明显放缓，百强房企规模增长“失速”。

行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。截至2019年年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企权益销售金额集中度已分别达9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。同时，TOP30房企之后各梯队权益销售金额集中度较2018年出现下滑。

数据显示，TOP31~50、TOP51~100、TOP101~200房企权益销售金额集中度同比分别下滑7.82%、9.50%、6.66%。竞争格局进一步加剧之时，各梯队内部名次变化也更趋频繁。

在权益销售金额门槛方面，TOP10房企门槛达1703.5亿元，同比增幅5.8%。TOP20和TOP30房企门槛分别为1110亿元和825.2亿元，同比增幅12%和3.6%。TOP50房企门槛较2018年同期提升7.6%至517.1亿元，竞争格局不断加剧。但是，TOP100房企门槛则由2018年的204亿元降至187.8亿元。

土地是房企规模增长的重要支撑。报告指出，2019年下半年，投资形势进一步趋紧，四季度近3成房企未拿地，企业表现分化。规模房企优势巨大，42%的新增货值被销售TOP10房企占据，且销售TOP20房企与新增货值TOP20房企基本重合。TOP50房企占据百强新增货值的84%，强者恒强的格局未变。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，龙头房企在市场下行周期竞争力更强，成本控制、营销体系和产品适应市场的能力优于其他房企，小型房企竞争优势则逐渐减弱。克而瑞报告指出，整体看，TOP30房企受益于规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具竞争力，行业集中度也有继续提升的空间。

规模房企补充“粮草”

克而瑞报告显示，作为近期备受关注的两宗收购案受让方，世茂与阳光城2019年全口径销售金额分别达2607.8亿元和2110.3亿元，排名第9和第13。在拿地方面，克而瑞发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，世茂以2410.4亿元的新增土地货值排名第10，阳光城则以1452.9亿元排名第22。

在2019年年初的业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛明确表示，2019年会加大并购力度。他称，当前是房企并购好时机，在偿债高峰期，很多企业面临较大的偿债压力，世茂优势在于较低的融资成本和充裕的现金。

许世坛没有食言。2019年以来，世茂陆续收购了泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团等多家房企资产，累计投入近200亿元，被称为继融创之后新一代“并购王”。

与此同时，与世茂同为闽系房企的阳光城在2019年年初的业绩会上发声，称在并购方面会有大动作。在中期业绩沟通会上，其执行董事长兼总裁朱荣斌表示确实在推进，但项目复杂，需要更多时间，“越来越多小公司经营困难。我们在收并购上交流比较多，斩获并不多。”

临近去年年终，阳光城终于出手。据报道，其收购协信并非仅是项目层面或资产包处理，而是涉及房地产开发、商业、物业服务、长租公寓等项目整体收购。

张宏伟表示，收并购相较于公开市场招拍挂拿地而言，成本要低得多，因此颇受企业青睐。克而瑞报告指出，2019年上半年，世茂在二级市场上表现活跃，新增土地储备总价的60%用于收并购获取项目，通过收并购获得的土地建筑面积达900万平方米，货值达1800亿元。通过收并购方式，世茂保持了较低的拿地成本，去年上半年为5581元/平方米，同比下降6%。

与常见项目出让不同，此次作为被收购方的福晟和协信均选择将公司资产打包出让。克而瑞公布的2019年销售榜单显示，福晟以630.2亿元排名第55，协信则以220.2亿元排名第108。

几年前，福晟以“黑马”姿态出现在大众视野里，通过并购方式大举扩张。2015年9月，福晟成立了专门的拿地机构“飞虎队”，实行特殊的考核方式和组织架构。据不完全统计，福晟在两年内获取项目72个，其中九成来自于并购，实现了土地储备快速增加。中国指数研究院统计数据显示，2017年，福晟新增土地建筑面积1787万平方米，耗资810亿元，排名第7。截至2018年年末，福晟总货值达到8100亿元。

快速扩张的背后是资金链承压并最终导致负债攀升、利润率下滑。2019年中期报告显示，福晟净利润率由2016年的7.17%下降到3.22%，远低于业内15%的平均水平。截至2019年6月底，福晟短期债务达443.47亿元，同期货币资金为72.91亿元，即将到期短债70亿元，非受限现金仅57亿元。

协信曾是重庆头部房企。2014年，协信销售金额升至全国第48，一度被视作渝派房企“三巨头”之一，与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派房企“五朵金花”。但此后，协信销售排名一路下滑，到2018年已跌出百强。

协信负债同样高企。其于1999年成立的地产平台公司重庆协信远创实业有限公司(以下简称“协信远创”)财务数据显示，截至2018年年底，协信远创资产负债率为79.34%，现金及等价物余额24.64亿元，较2017年缩水超过50%；货币资金30.29亿元，同比减少49.42%。同时，其短期借款和一年内到期非流动负债分别达38.53亿元和91.05亿元。2019年上半年，协信远创营收仅38.15亿元，净利润1.81亿元，偿债压力不小。

收并购已成为行业常态。同花顺iFinD数据显示，截至2019年11月28日，当年A股房企并购事件达467宗，涉及买方现金支付总额4688亿元；完成208宗，失败30宗，剩余229宗仍在进行中，涉及买方现金支付总额2508亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师杨霄表示，在当前严峻的市场环境下，房企生存艰难，尤其是一些中小型房企由于资金短缺、经营困难等原因，意图通过出售资产和项目挺过危机，成为此轮房企收并购潮的主要动因之一。克尔瑞报告亦指出，收并购市场活跃一方面因为部分房企自身难以支撑运营，另一方面则在于大型房企积极寻求多样化纳储渠道。

频繁收并购或成行业趋势

多名专家表示，对于收购方而言，通过这一方式可迅速扩大市场份额，增加土地储备规模，同时实现房企多元化发展布局，扩大业务范围。“大鱼吃小鱼”，收购资产后的房企会在未来市场竞争格局中占有更大优势。

以福晟和协信为例，公开资料显示，福晟当前项目覆盖海峡西岸城市群、粤港澳大湾区、环杭州湾、天津、郑州、成都等区域，旗下包括待售、在售、售罄、在建、规划中等不同状态的项目42个。协信当前项目覆盖环渤海、长三角、珠三角、成渝板块等区域20多个城市，管理资产规模超过2000亿元，战略土地储备超过1400万平方米。

如何处置收购资产对房企提出了考验，收购方更倾向于选择容易出手的项目。据蓝鲸房产报道，有“并购王”之称的融创，并购项目后必须马上进入销售状态，从而最快产生现金流。通过这种操作，融创只需在并购中支付首付款，其余几期款项通过销售现金流覆盖，降低成本压力并加快周转。而世茂收购的项目中，部分项目从接手、改造到上市销售只用时4个月，可见收并购对企业资产包处置能力有极高要求。

中原地产首席分析师张大伟指出，福晟的货值中一部分为旧改项目，意味着目前只有签约权，未来是否开发存在不确定性。张宏伟则认为，尽管收购拿地具有成本优势，但资产或多或少存在问题，此后还需妥善处理。克而瑞报告则提示，通过收购方式获得土地会面临诸多不确定性，如世茂与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项，其中恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。

在收购成本方面，房地产业独立研究者、高级经济师周正国表示，换股收购在非上市公司间非常少见，通常采用现金收购方式，其优点是通常可以压价，并购速度快、不拖沓；缺点是对资金需求较大，加重收购方负债。

杨霄则指出，对于整体出售，若企业双方业务范围不同，对业务领域不熟悉可能导致无法充分融合。此外，企业文化差异也会导致一系列问题出现。对于部分存在债务遗留问题的企业或资产，会加大收购方债务压力或面临财务风险。

总体看，张宏伟对房企并购持乐观态度，认为对收购方而言利大于弊。他表示，现在行业生态是“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”。未来三到五年，收并购合作会更加频繁，甚至出现“大鱼吃大鱼”的情况，即TOP20房企强强联合。在市场深度调整阶段，收并购将加速市场集中度提升和市场格局变化。克而瑞报告观点相近，认为收并购已经成为房企补充土地储备的主要方式之一。