年报显示，报告期内，集团实现营业收入人民币3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元；截至报告期末，集团持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%；拟合计派发现金股利约118.1亿元（含税），每10股派送10.45元（含税）现金股息。

利润方面，集团2019年实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%；归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；结算毛利率为26.9%，较2018年减少2.3个百分点；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.67%，较2018年减少1.01个百分点。

负债方面，截至2019年底，本集团净负债率为33.9%。截至报告期末，本集团有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。

融资方面，万科通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。凭借良好的市场信用，本集团境内外资本市场发行得到各类金融机构认可。

此外，2019年本集团开发项目新开工面积约4241.1万平方米，同比下降15.1%，完成年初计划的118%；开发项目实现竣工面积约3007.9万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%。

2019年，集团获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米，权益地价总额约1549.6亿 元，新增项目平均地价为6252元/平方米。按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，万科仍将秉持稳健经营的一贯策略，保持良好的信用评级，合理控制好负债率和融资成本，加强与合作金融机构的沟通。同时，基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏，灵活运用多元化的融资渠道，不会设定固定的融资目标。“我们在现金流管理中一般是注重经营性现金流流入，当我们的经营性现金流流入比较充足以后，我们也会考虑资金存量。2019年的净现金流入非常好，连续11年实现经营性现金流为正，足够覆盖短期债务。”他说。

疫情也给万科带来了不小的影响。“这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工方方面面。”祝九胜坦言。

据其介绍，认购方面，万科2-3月份的认购金额同比降低510亿元，1月份抢了开门红，基本上未受到影响，“我们在湖北进入了三个城市，武汉、宜昌和鄂州，这三个城市以往在集团销售比例中占比3.2%，但今年1月23日以后基本没有新的销售。”他说。

在祝九胜看来，疫情也给交付带来了压力，“这次疫情使一季度1万个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户。对开复工的影响也是很直接的，今年的开工比以往已至少有1个月延迟。这些影响最终体现在现金流，由于销售的减少，导致销售回款的减少。由于疫情增加的防疫成本，春节期间万科物业平均每天5.3万人在抗疫一线，也增加了支出。”

但他同时表示，从目前的情况看，也观察到一些往好的方面改善的迹象。“一个是客户来访量逐渐增加，现在绝大多数售楼处都开放了，恢复到1月份来访量的五成左右，南方区域表现得更好一些，达到六成，在北方区域稍差一点，达到三成左右。复工的情况也有所提升，到今天为止复工率已经达到八成，工地上的工友返岗人数已经达到了72%，当然这个比例还会进一步提升。”祝九胜说。

战略

万科的多元化业务依然成为外界关注的焦点之一。

年报显示，在集团营业收入中，分业务类型来看，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比 95.9%；来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。分区域看，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。

而在物业公司纷纷分拆上市的潮流之下，万科这次业绩会的亮点之一，是万科物业在2019年的营业收入为127亿元，占总营业收入比例3.5%，物业服务收入同比增长29.7%。这也成为万科除房地产外，第一个营业收入突破百亿的业务。

2014年，万科开始在内部提出转型，并鼓励各区域公司进行创新业务的探索。随后，万科的资本触角延伸到了除房地产、物业、商业以外的物流、租赁住宅、冰雪度假、养老、教育、产业等众多领域。

2018年，万科将公司战略进一步定位为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，不仅要提供空间，也要提供内容。这被看作是万科未来的第二曲线。

2019年12月12日，万科物业还与戴德梁行成立合资公司万物戴德梁行资产服务有限公司。据了解，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。

今年3月9日，有消息传出万科物业已入股天骄物业，成为除协信地产、中民投以外持有51%股权的控股股东。

但万科方面目前对于物业的上市意愿并不强烈。业绩会上，郁亮再次对万科物业上市做出强调：现在物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划。“需要等到人们把万科物业当作城市服务商时，我们才会考虑让它上市，这一点请大家耐心等一等，让它更好地成长后再上市。”

长租公寓方面，2019年，万科租赁住宅业务新增开业5.6万间，截至报告期末，累计开业11万间。已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

物流业务亦是万科未来竞争力的一个重要方向。年报披露，物流仓储服务，截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

值得一提的是，在“万村计划”遭遇掣肘后，2019年，万科城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。对此，万科集团董秘朱旭表示，城中村业务目前分布的城市最主要是在深圳，去年开业的基本都在深圳，其次在珠海、广州和厦门也有少量分布。

朱旭表示，万科长期看好这个业务的未来，中国存在2亿人口的租住需求，市场需求量非常之大，在租购并举的背景下，相信这个业务未来能得到一些政策的支持。“但是坦率地说，目前这个行业的发展存在一些客观的限制。”

“虽然存在主观不足和客观障碍，万科一直以来非常看好这个业务，也把它作为核心业务之一，我们坚信租赁住宅是解决城市居民居住非常重要的渠道。”朱旭补充道。

机遇

2019年是万科成立35周年，在年度报告中，一封万科的致股东信给这份报告注入了一些特别的意义。

信中，万科再次提到两个观点：

1、没有成功的企业，只有时代的企业

2、房地产进入“白银时代”

万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。在万科看来，今天，白银时代已进入深水区，其特征也逐渐清晰，从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。

在这封致股东信里，可以看到一家视角和眼界并不只局限于房地产行业本身的企业。

比如，万科已关注到城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。信中提到，从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。

再比如，存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。

2020年，万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情：

第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。

第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。

第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。

而人们的目光更多的聚焦在，在突如其来的新冠肺炎疫情之下，万科要如何应对？万科的逻辑是什么？

春节前后爆发的新型冠状病毒疫情，则是一个不容忽视的突变因素。万科在致股东信中坦言，坚信抗击疫情必将获得最终的胜利，但也必须看到，这个过程中企业遭遇的挑战，以及客户生活遇到的种种不便。

危机中，万科敏锐地捕捉到了机遇。

机遇来自哪里？在万科看来，疫情结束后，健康会受到更大的关注，人们的生活方式、工作方式也必然发生若干带有永久性的变化。一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突破瓶颈，而一些已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。患难见真情，企业在这个过程中如何关怀、照顾好客户，如何敏锐发现、更深入理解客户需求的变化，是培养未来竞争力的一个重要起点。而企业自身的免疫力来自机体的健康，在这个过程中如何改变自身、构筑更强大的抗冲击能力，也是企业必须面对的一次大考。

从企业自身成长的角度看，每天都是全新的一天。放到人类商业史的长河中，万科的三十六年，只是短短一瞬间。万科仍有一颗年轻的心。致股东信的结尾，万科这样作结。