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疫情影响下 关于商品住房规划设计管理政策的思考
2020-03-19 10:26:28来源:中国建设新闻网    作者:李维东

2020年岁首,新冠肺炎的爆发,将全国人民“困”在家中一月有余,全社会都开始反思城市的人居环境问题。当前城市规模、住宅层数、房间尺度已经发展到一定程度,但真的能够满足新时代人们对美好生活的追求吗?疫情就像一场大考,让多年来商品住房中存在的问题充分暴露,疫情也是一次机会,让行业从业者能够认真思考问题,给出解决方案,让城市人居环境更美好。

房地产行业经过几十年的发展,既满足了城市居民的住房需求,也带动了国民经济的高速增长。但是从供需角度来看,其仍然处于供给决定需求的阶段,从土地供应、规划设计、到销售环节,政府都充分发挥宏观调控作用。这种方式有利于稳定市场,规范开发行为,但从需求端来看,有些规划设计管理的相关政策并未能有效满足使用者的实际诉求。在此次疫情影响下,商品住宅的规划设计管理政策与新时代人们对美好生活的追求矛盾愈发凸显,归结起来,可概括为三个问题。

第一是住宅功能缺失问题。

基于我们国家人多地少的基本国情,如今的商品住房,大都是兵营式排列、上下对齐且封闭的方盒子形状,老百姓戏称为“韭菜楼”“鸟笼子”,若经过合理的规划设计,从业者可为居民创造出更多更好的功能空间。

商品住房的功能随着社会经济的发展不断丰富,如今,我国人均住房面积已达到38平米,基本满足了量的需求,到了追求质的阶段。但是这次疫情使得人们意识到连通室外空间的重要性。追求阳光和空气是人类的本能,中国人传统的居住理念讲究的是天人合一、亲近自然,在传统建筑里,家家都有院子,不论是江南富绅的私家园林,还是普通百姓的农家小院,院子都是中国传统建筑布局的核心,是中国人传统生活方式的中心,“院子”生活是所有中国人内心向往的理想家园。

当前,这种追求成为一种“奢侈”,因为现有的商品住房面积计算规范里,类似“院子”的所有空间都要计容计密,即为了这样的生活必须支付高昂的房价,即便是有支付能力的人群,因为日照、节能等规范的限制,一般住宅里也没有合适的空间来布置“庭院”。所以目前的大多数住宅,往往只能设计一个 1.5 米左右宽的阳台,仅能满足衣物晾晒和杂物堆放的功能,食之无味,弃之可惜。

实际上,把“院子”从地上搬到楼上,技术上并无难度,建筑设计规范也无限制,成本上也无不会有大的增加,这种住宅产品被称为“第四代住宅”,是目前第三代住宅发展的重要方向。在成都新都区,有项目名为“七一国际广场”,是成都市推行立体绿化建设的试点项目,由清华大学建筑设计院设计。本项目中每户住宅都有一个约50平米左右的大阳台,与户内空间连通,阳台具备种植条件,可栽种6米高的树木,是真正意义上的“空中花园”。这个项目的实现,离不开当地规划管理政策的支持,比如阳台面积不计容、阳台绿化可计入绿地率、产权不属于业主、由开发商统一管理、阳台不得封闭等要求。这个项目的落地,不仅改善了居住者的生活需求,提升了开发商的产品品质,也增加了城市的绿地率,美化了城市空间形象,最终实现多方共赢。

建议各地借鉴成都七一国际广场项目的规划设计管理做法,多从注重前期引导、加强后期管理上想办法,而不是为了防止开发商“偷面积”,采取堵源头的方式,因为最终受损的,还是购房者的利益诉求。

第二是小区地下空间有效利用问题。

此次疫情,充分暴露出国家应急管理工作方面的缺失,在商品住宅小区里,也缺少相应的灾害预防空间。此次疫情爆发初期,大量疑似及确诊病例只能居家隔离,造成家庭内部相互传染,感染人数迅速增长,偌大的小区地下空间里却腾不出一间隔离室。城市管理者大力提倡地下空间的利用,但没有详细落地的政策指引,一是管理混乱、底子不清,到底开发了多少,什么类型、什么用途,至今没有弄清楚;二是怎么开发、有何技术要求、如何协同开发、协调联通,也无明确规定;三是制度建设有空缺,如地下空间产权、价值没有明确制度和政策规定。每个小区动辄几万平米的地下空间到底怎么用?是当下城市管理者必须重视的问题,地下空间的开发一旦完成,几十年来再难轻易改变,规划不好将造成城市地下空间资源的巨大浪费。

目前的居住小区地下空间利用,主要有两大功能,一是车库,二是人防工程。

首先,对于车库功能的规划管理,政策应有前瞻性。随着家庭车辆拥有数的不断增长,很多小区的停车位数量明显不足,导致私家车停在马路边,进而造成交通拥堵。另一个现象是,小区车库里白天往往没停多少辆车,这些暂时空出来的车位也没有有效利用。所以,政策既要注重规划的前瞻性,鼓励开发商多建车位,提倡增加车库高度,增大柱网间距,为未来改造为双层停车位预留条件,要出台相应的引导和奖励政策予以支持;还应加强小区车库的高效利用管理,鼓励物业根据小区车位的实际利用情况,与业主达成协议,以相对公益化的价格将部分车位白天对外开放,解决路边停车的问题。

其次,应加强小区人防工程的有效利用。微软创始人比尔盖茨几年前就专门做了一项研究,认为未来人类生命最大的威胁不是战争,而是病毒。因此如何加强地下人防工程和平时期的有效利用,以及如何应对病毒等其他灾害,是当下必须思考的问题。

政府应该出台政策,鼓励将人防工程改造成公益便民场所,并设计预留预防其他灾害的条件。以北京为例,近年来,北京市出台多项规定,鼓励对人防工程进行公益便民场所改造。自2017年以来,朝阳、经开等区一直在探索人防工程的公益化利用,为居民提供了更多的文化娱乐休闲空间,将人防工程改造为共享会客厅、共享活动室、共享儿童乐园、咖啡馆、健身房、社区图书馆等功能。结合此次疫情,人防工程还可以临时改造为小区隔离室、防控指挥办公室等功能。同时如遇战时或应急,地下室的环境和设施相对完备和舒适,物品可以快速清空,可以实现平时服务、战时防空,多灾联防,平战结合,充分发挥人防工程的最大效能。

地下人防工程的综合有效利用,需要政府加强宣传,引导社会各界提高人民防空及综合防灾工作的认识。同时,构建特色防空防灾一体化体制,把职能相似、任务相近的多个管理部门整合成为一个精干、高效、统一的管理机构,便于系统性政策的制定和管理工作的落实。

第三是社区规划管理问题。

疫情防控期间,城市里的住宅小区成为最基本的管理单元,街办、物业、业委会各司其职,共同发挥作用,为有效控制疫情作出了重大贡献。可以说,这是一次城市管理能力提升的有效实践,构建了一种良性的政府、物业、业主之间的新关系,政府服务直接到社区,物业服务直接到家里,业委会充分发挥信息收集和传递的职能,智能化及互联网技术的应用打破了沟通障碍,降低了服务成本,为未来城市管理工作提供了一个非常好的模板。

但是在城市的功能布局上,暴露出社区配套不足、城市配套不均衡的问题。此次疫情的传播,很多病例都是城市内部的跨区域传染,比如甲居住在南郊,他要去吃饭,得到2公里外的地方找餐馆,去购买生活必需品,要到5公里外才有超市,出现疑似症状要检查,得出行10公里才能到医院,导致传播范围增大,防控难度增高。归其原因,在于城市规划没有做到精细化,有大尺度但缺少小细节,总是考虑几十上百平方公里的问题。而实际上居民日常生活的基本单元是社区,只有把社区规划做好了,城市管理的水平才能提升。

2018年7月,住房和城乡建设部颁布了新的《城市居住区规划设计标准》,新标准体现了规划不应该只是规划的思维,规划是为了人们更好生活,不仅现在,包括未来。原规范按人口规模划分的“居住区、小区、组团”,新标准调整为为“五分钟生活圈、十分钟生活圈、十五分钟生活圈、居住街坊”,以人的基本生活需求和步行可达为基础,综合考虑居民分布、出行的范围,并兼顾主要配套设施的合理服务半径及运行规模来划分。

社区功能的完善是现代城市管理的重要支撑,“效能革命”“最多跑一次”等口号,其内核是服务意识的转变,服务对象在哪里,服务设施就应当在哪里,这就要求政府管理应当进社区,服务要下降到社区。济南市公安局市中区分局乐山小区就做了这样的尝试。该小区借助云计算、物联网、人工智能等先进技术,在社区内设置了公安户政服务自助终端、公安交警服务自助终端、民政服务自助终端以及智慧社区 APP 等来实现社区居民的日常所需,居民可以直接自助完成办理户政、交警、民政、物业和医疗等业务,通过社区APP完成物业缴费,可以说打造了一个“十五分钟生活圈”,十分的便利。

在进行编制规划的时候,要以居民的生活圈需求为出发点,以社区为基本单元,注重各类配套设施的完善,综合考虑生活配套、政务服务、社会动员、城市治理、居民交往、休闲锻炼等需求。只有这样,城市管理能力才能提升,政府服务才能进入社区,真正做到便民服务。只有这样,城市才能更健康,再遇到类似新冠肺炎这样的疫情时,防控措施才能更有效。


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