《条例》还提出一些首创措施。例如首次提出可组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位，这一首创将有利于解决当前业委会成立难的问题。此外，《条例》对突发事件期间物业落实各项应急措施、老旧小区物业失管与社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理、业主大会和业委会成立率低等物业管理突出问题也作出了明确规定。

“劲松模式”写入条例 支持社会资本参与老旧小区

吸引社会资本参与老旧小区改造一直是热点话题。早在2019年7月1日的国务院新闻办政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳指出，创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。

2019年，朝阳区劲松一、二区的“一街两园”示范区在实施综合整治的过程中，引入了一家社会机构，由机构投入资金，在尊重居民意愿的前提下，对示范区进行整体改造提升。此后，“一街两园”示范区又在过半居民的投票之下，首次引入专业化的物业公司，通过“先服务，再体验，后收费”让居民“先尝后买”。

劲松模式，因此成为北京市支持社会资本引入老旧小区综合整治的典型案例。2020年年初，北京市住房和城乡建设委党组书记、主任王飞曾向媒体表示，正研究制定老旧小区综合整治的政策机制，推广“劲松模式”，支持社会资本引入老旧小区综合整治。

今天表决通过的条例明确提出，支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。这意味着，北京市从立法层面，正式支持社会资本在解决老旧小区综合改造的过程中发挥积极作用。

今天的北京市人大常委会新闻发布会明确，28个物业管理配套文件将陆续出台。王飞介绍，将建成老旧小区数据库 ，形成动态的整治项目库。他表示，目前北京还有很多老旧小区，其中大部分没有专业化的物业管理，不仅设备设施老化、环境脏乱，更缺乏长效的管理机制，是当前社区治理工作的短板。

王飞表示，今年准备在全面开展老旧小区摸底调查的基础上，基本建成老旧小区数据库，形成动态的整治项目库，按照成熟一批确认一批的原则，确认好2020年整治项目。

各区、各街道重点是通过党建引领，在前期工作中完成业主委员会或者物业管理委员会等业主组织的组建，居民同意物业服务标准、收费标准，并签订物业服务协议的，综合整治项目方可实施。支持物业服务企业全程参与整治过程，综合整治完成后，同步建立住宅专项维修资金。

《条例》对物业管理中出现的一些“老大难”问题进行了明确规定。

在社区治理方面，此次新冠肺炎疫情对物业管理带来很大挑战。疫情初期，防疫物资紧张，让不少物业犯了愁。针对这一难题，《条例》明确了突发事件期间，物业服务人依法落实应急预案以及各项应急措施的义务，同时也规定街道乡镇政府在物资和资金上要给予必要的支持。

《条例》规定，物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

物业费调整是物业管理中遇到的难题之一。《条例》明确物业服务收费实行市场调节价,由业主和物业服务人进行协商,并适时调整。同时,要求市住房和城乡建设行政主管部门发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准,物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

外墙脱落谁的责任？小区楼房外墙脱落，砸坏车，甚至砸伤人，物业有责任吗？《条例》对此明确，物业有责任。条例规定，物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。物业服务人如违反了这一规定，将由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处2万元以上5万元以下的罚款。

在专项维修资金方面，《条例》提出，专项维修资金属于业主共有,业主大会可以自行管理或者委托市住房资金管理部门代管。未选举产生业委会的,由市住房资金管理部门代管。业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每季度公布一次自行管理账目。

专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的,50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。

《条例》实施后，业主大会成立难度也将降低。业主大会成立难，最大的难题之一就是难以凑够一定量的业主人数。为此，《条例》特别调整了申请成立业主大会的条件。

一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请,居(村)民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

没条件成立业主大会，也没有业委会怎么办？《条例》给出了办法，可以组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位。这一首创，将有利于解决当前业委会成立率低的难题。不过，法制委员会认为，有必要明确物业管理委员会的临时性、过渡性定位，以及物业管理委员会的职权有限性。