阳春三月，各大上市房企年报公布正当时。
近日来，已有碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）、万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）、龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖”）、金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”）、融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）、雅居乐地产控股有限公司（以下简称“雅居乐”）、绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）等多家房企相继发布了2019年年报。透过已披露的年报可以发现，在波动的2019年，得益于房地产行业强者恒强的马太效应，大部分品牌房企仍交出了一份不错的成绩单，营收业绩、利润普遍上涨。
业内普遍认为，2020年行业集中度将进一步提升，大型房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都占据优势。在“房住不炒”的主基调下，2020年的楼市环境保持长期平稳发展的趋势日益明朗。
值得关注的是，在新冠肺炎疫情影响下，房企们各自蓄力，在做好主业的同时，也积极进行多元化突围。
“亮家底”：
品牌房企表现出色
在已披露2019年业绩的房企中，碧桂园继续保持行业领跑的优势。
2020年3月27日，碧桂园公布的2019年年报显示，2019年碧桂园实现总收入4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利1266.4亿元，同比增长23.6%，净利润612亿元，同比增长26.1％。年报显示，2019年碧桂园连同其联营公司和合营公司，共同实现合同销售额为5522亿元，同比增长10.0%；合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。
2019年是万科成立35周年，其年报显示，2019年万科营业收入3678.9亿元，同比分别增长23.6%；归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%。
得益于万科过去所强调的“以现金流为基础”策略，万科管理层在业绩会上强调了连续11年经营性现金流为正的成绩。截至2019年年底，万科持有现金1661.9亿元，相当于短期负债的1.77倍。万科在经营性现金流入较充足后，减少了筹资归还借款。截至年报报告期末，万科净负债率仍保持在33.9%，同比上升约3个百分点。
经过了连续几年的跨越式发展，融创已在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度上站上了行业五强。
2020年3月27日，融创发布的2019年度业绩报告显示，营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利414.1亿元，同比增长约33.0%；净利创历史新高至260.3亿元，同比大幅增长约57.1%。同时，流动性保持充裕，拥有账面现金余额1257.3亿元。
在房地产行业，“降杠杆、稳房价”成为主基调，疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多的波动与不确定。与此同时，一贯践行的稳健策略成为龙湖的最大底气。
业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军说：“过往的沉淀令公司在危难中产生爆发力，这是龙湖最真实的底色。”年报显示，2019年龙湖实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%；全年目标完成率110%，销售面积1424万平方米，较上年增长15.2%；营业额同比增长30.4%，至1510.3亿元，其中物业投资业务收入同比增长41.5%至57.9亿元；毛利同比增长28.5%至508亿元，33.6%的毛利率继续维持在行业较高水平。
从金科年报来看，2019年企业实现了逆势上扬，继续此前规模、利润高增长态势。年报显示，2019年金科营业收入为678亿元，同比增长64%；签约销售额达1860亿元；2019年，公司毛利率和净利率分别为28.84%和9.38%，继续保持较高水平。
雅居乐年报数据显示，2019年全年，雅居乐实现营业额602.39亿元，较去年增加7.3%；股东应占利润为75.12亿元，较去年增加5.4%；毛利为183.58亿元，整体毛利率为30.5%，与市场平均水平持平；资产负债率为76.1%，与上年持平。
穿越危机：
对未来依然充满信心
新冠肺炎疫情的暴发为全球经济按下“暂停键”，房地产行业形势也不容乐观。对于房企来说，这是一场穿越危机的硬仗。
在中央财经大学教授鲁桂华看来，一家企业是否可以穿越危机，最重要的指标首先是财务杠杆。其次，企业的资产质量至关重要，将决定“变现”能力。
由于疫情影响，从已对外披露的各房企2020年销售计划可以发现，大多数企业对业绩数字持保守态度，但另一方面，企业管理层依然对市场前景抱有信心。
谈及疫情对企业的影响，碧桂园集团总裁莫斌表示，随着线下售楼处陆续恢复，2020年3月的销售基本恢复到正常水平，与2019年同期相当。目前碧桂园97%的销售中心、95.2%的在建项目已复工。“我们相信中国市场是巨大的，新型城镇化仍有巨大的推进空间。”莫斌表示，对于未来地产的走势，碧桂园保持谨慎乐观的态度。
“这场危机告诉我们，在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基础战胜病毒。”万科董事会主席郁亮在业绩会上回应。事实上，疫情确实给万科带来了不小的影响。万科集团总裁、首席执行官祝九胜坦言：“这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。”
但同时，万科亦在危机中敏锐地捕捉到了机遇。在万科看来，疫情结束后，健康会受到更大的关注，人们的生活方式、工作方式也必然发生若干变化。一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突破瓶颈，而一些习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。
“危机的时候是有危也有机的。”融创董事会主席孙宏斌认为，疫情对全球经济产生影响，必然也会影响到房地产行业，房地产整个行业在2020年、2021年的利润压力都比较大。但这只“黑天鹅”带来的更多是短期影响，新冠肺炎疫情对房地产总体影响不大，“消费还在，房子没坏，需求也还在，只是让需求延迟了两个月。”
财务结构稳健的龙湖对待未来较为乐观，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示，除了武汉，目前龙湖售楼处已全部复工，从2月下旬开始，全集团200多个在建项目已经实现部分复工。整个市场实际上在复苏，无论是供货还是市场反映都是可控的。
有专家指出，虽然大型房企在疫情面前有较强的“免疫力”，但受新冠肺炎疫情的影响，高杠杆运营的房企抗“疫”能力堪忧。
在同策研究院总监张宏伟看来，市场销售有可能会在5月或6月重启，加之政策的正向影响和房企半年报业绩要求，以价换量、降价促销将带来行情上扬，而下半年市场或出现更明显的翘尾行情。
多元化转型：
平衡能力待考
随着城镇化逐渐推进，在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下，仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返，社会需求的变化促使开发商们紧追趋势进行业务扩充，为未来业务增量寻找空间。行至2019年，房企多元化转型已不再是星星之火，而成燎原之势。
其中，品牌房企对传统房地产行业的传统附加服务——物业服务——均有布局。尤其是在疫情防控的关键时刻，物业服务的行业价值进一步凸显。同时，随着企业的重视和资本市场的青睐，房企分拆物业服务板块上市，也或许将迎来新一轮热潮。
据不完全统计，2020年2月至今，已有包括世茂房地产控股有限公司、华润置地有限公司、朗诗绿色集团有限公司和卓越置业集团有限公司等多家房企陆续传出有分拆物业服务板块独立上市的计划。
海通国际高级副总裁陈丹表示，物业服务企业上市既有利于优化战略布局和企业价值提升，也有利于引导公司实现更加标准和健康化的财务管理和资金运用方式。资本的力量能有效推动企业发展，促进企业品牌价值和知名度的提升，增强项目获取能力，拓展市场份额；企业则有机会定向引进优质的外部股东，优化股东结构。
事实上，除了分拆物业服务板块上市，在消费升级的大背景下，近年来，商业、金融、文旅、教育、康养……这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎都成为房企“标配”。
2019年10月23日，龙湖宣布“椿山万树”系列第二家养老公寓落地，定位“都市养老社区”。而在龙湖之前，包括万科、绿城在内开发商已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。
在文旅产业布局中，融创表现较为突出。融创官网显示，截至2019年年底，融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。
此外，不少房企还将触角伸向大健康、农业、环保、科技、汽车、体育、物流等专业性更强的“非地产”领域。例如，碧桂园涉足机器人和农业、恒大集团有限公司投资新能源汽车……
2019年年初，碧桂园便明确了地产、机器人、现代农业是未来的三大重点业务，为公司科技创新、多元化布局指明了方向。一年多来，碧桂园的机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，“多元布局、协同发展”的格局已初显。
多名行业专家表示，房地产企业的多元化转型是一门平衡的艺术，新老业务的平衡，在某种程度上是考验房企平衡当下与未来的能力。
值得注意的是，面对新冠肺炎疫情，房企的多元化业务布局也受到一定的影响。上海易居房地产研究院总监严跃进表示，疫情影响下，房企现金流面临较大的压力，企业目前恐怕没有太多资金去投资别的业务。因此，现阶段房企还是应该聚焦地产主业，加快销售现有的地产项目，降低成本、回笼资金才是王道。不过他表示，另一方面，疫情影响下，人们对大健康领域的认识会有新变化，预计企业后续会在这方面加大投入。
