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视界| 冯俊:笃定践行房住不炒,发掘疫后新居住需求
2020-04-14 11:24:07来源:中国建设新闻网    作者:王建业

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虽然疫情导致前两个月房地产行业投资额、销售额大幅下滑,但中国房地产业协会会长冯俊对行业接下来一段时间的发展并不悲观。最让冯俊担心的是房企的高负债以及住户部门较高的杠杆率。冯俊认为,这些行业隐患也是宏观经济的潜在风险。此外冯俊并不支持通过刺激楼市需求稳定经济,坚持“房住不炒”,抑制投资投机、鼓励合理需求,才有利于行业的长远发展。关于疫情对房地产行业带来的改变,冯俊表示,未来住宅要从一户一套升级到一人一间……

冯会长.jpg中国房地产业协会会长冯俊

市场正在恢复,仍要关注负债

新冠肺炎疫情给房地产行业带来一定影响。国家统计局数据显示,2020年1-2月份全国房地产开发投资同比下降16.3%,商品房销售面积同比下降39.9%。“根据中国房地产业协会对会员企业的调研结果,相关指标表现还要差一些。”冯俊对《中国建设报》表示,但是从当前的数据来看,三月份前15天的销售额比二月份后15天的销售额增长很多,房地产消费正在逐渐恢复。

冯俊认为,行业对未来不必过度悲观。相比于餐饮、住宿、旅游、出租汽车这些即时消费的行业,房地产开发建设受到的冲击相对较小。因为房地产消费是一项长期消费,只要需求存在,疫情引起的仅是建设、销售延迟,并不会导致需求消失。即使没有疫情影响,今年房地产投资个位数增长、销售额负增长也是大概率事件。因为去年同期相应指标已经处于高位。《中国建设报》查阅获悉,2019年1-12月份,我国房地产开发投资达到132194亿元,商品房销售面积达到171558万平方米。

随着国内疫情得到有效控制,不少城市逐步开放售楼处,有些项目甚至出现了火爆的销售场面。但是,疫情在国外的大规模暴发叠加原油价格大跌,国际经济环境迅速恶化。有些行业人士担心国际金融环境变化会影响我国房地产市场恢复。

对此,冯俊表示相关影响较小。首先我国房地产行业与国际市场关联度不大,或许部分高端楼盘因为国外设备厂商不能及时供货而有延期交房的风险,但是这些楼盘的占比较小,对整个市场影响有限。其次,在其他国家实施货币宽松政策的背景下,外资可能会到经济率先恢复的中国避险。这是一个中国整体金融应对的问题,但是对我国房地产市场影响不大,一是因为避险资金量较少;二是因为避险资金首先会进入股市而不是楼市;三是避险资金在短期内无法形成产能;四是我国对外资购买不动产有一定限制。

“目前房地产行业主要风险是企业负债率过高,疫情影响下该问题更加凸显。”冯俊对《中国建设报》表示,之前房企一直依靠高杠杆、高负债、高周转实现快速发展,但是疫情影响下,销售回款大幅下降导致企业现金流承压,叠加到期债务,企业运营风险骤增。“即使疫情过后经济恢复,我们依然要解决房企高负债问题,住户部门杠杆率过高不仅影响房地产行业高质量发展,也是宏观经济的潜在风险。”

切忌刺激需求,发力供给侧改革

近来,以驻马店为代表的部分城市出台的楼市政策出现了“一日游”现象。对此冯俊认为,其核心问题是不恰当地刺激了楼市需求,降低首付等政策明显违背了“房住不炒”的指导精神。“房住不炒”的核心是鼓励正当的居住需求,抑制投资投机需求。不恰当地刺激楼市需求会引发资本投机,进一步加剧楼市泡沫。

冯俊最担心的是楼市投机衍生出的一系列风险问题。目前我国住户部门杠杆率较高,《中国金融稳定报告2019》显示,2018年末我国住户部门杠杆率为60.4%,在新兴市场经济体中处于较高水平。冯俊基于当前我国恩格尔系数计算后表示,吃住消费在居民收入中的占比超过70%,居民只剩下不到30%的收入可用于其他消费。房价进一步上涨会加重民众的生活负担,抑制居民其它消费,也会给金融系统带来风险隐患。

“我们应该明白,目前的政策并没有限制合理的住房需求。”冯俊对《中国建设报》表示,整体来说目前房地产相关政策是比较合理的,购房需要一定的社保年限等条件也是为了抑制投机需求。在暂时无法通过无限次供给达到供需充分平衡的情况下,投机资本会助推商品房价格上涨。所以只能通过调整供给侧,满足更多人的居住需求。

冯俊认为,房地产供给侧改革应重点关注两个方面,其一,发展租赁市场、控制房价,让老百姓能够有房住。其二,要让产品符合人们不断提高的居住需求。一方面应鼓励开发商提高产品设计水平,满足居民的新居住需求;另一方面,通过政策调整盘活存量房源。比如适当调整普通住宅的认定标准,可以促进改善型购房者换房,腾出的房源便可以流通到二手房市场、租赁市场。这种良性循环不仅盘活了城市资产,也缓解了供需矛盾。

发展房地产行业要坚持实体经济定位,防止其发展成虚拟经济。“房子是用来住的就是实体经济,房子是用来炒的就是虚拟经济。”冯俊对《中国建设报》表示,“房住不炒”依然是今年房地产调控的主基调,不会因为经济增长压力而大面积放开楼市调控。因城施策的背景下,部分城市可能会出现局部性政策调整,但是整体政策环境不会有太大改变。各地方也应该谨慎对待楼市政策调整。

推动复工复产,提高社区品质

随着疫情得到有效控制,各地开始逐步复工复产。但是房地产行业复工复产的压力较大。“根据之前的调研结果,房企复工率达到了90%,但是复产率不足10%。”冯俊表示,房企复产率低主要因为:第一,工人无法及时进入工地。第二,建筑材料供应断档。上下游产业复工复产率不高,运输效率也尚未恢复。第三,房企现金流承压。这三点导致工地形象工程进度缓慢,预计四月份行业复产率也不会太高。

冯俊建议,在加强防疫的前提下,应尽快组织人员、材料进入工地。同时要着手解决一系列法律问题。比如因疫情导致的施工、交房、偿债等合同延期。另外还要解决资金的供给问题,一方面企业应该提高自持资金的使用效率,另一方政府也应该出台相关政策帮助企业纾困,比如通过银行保函等方式放活预售资金,改善企业资金流动性。

经过疫情的冲击,行业的一些问题被凸显。对于房地产行业未来发展,冯俊认为:

第一,住宅要满足居民不同需求。比如,目前我国基本实现了一户家庭一套房子,下一步我们应该实现家庭中每人都有一个房间。这次疫情的居家隔离使这个需求更加突出。

第二,要提高住宅健康保护水平。2003年非典期间,香港淘大花园小区发生居民大规模感染事件,其原因是病毒通过下水道进行传播。在这次疫情中,有专家从粪便中分离出病毒。所以应该系统提高住宅对居民健康的保护水平。

第三,要更加重视社区服务。疫情期间居民待在家中不能外出,食品、医药等基本生活物资基本全靠物业保障。这次疫情凸显了物业服务的价值。


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