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第一建闻|LPR创9个月来最大降幅 将减轻房贷压力
2020-04-20 17:46:52来源:中国建设报中国房地产官方微信    作者:牛慧丽

摘要

1、本次LPR报价再次出现了非对称下调;

2、贷款利率对楼市的影响,更多地要看五年期以上LPR的变动;

3、此次五年期以上LPR下调10个基点,降至4.65%,创下历史最大降幅;

4、近期商业银行发放贷款相对积极,但更偏好投向房地产领域,一些经营贷款、小额贷款违规进入了楼市,监管部门要留意资金的合规性;

5、应进一步改革完善LPR相关机制,深化贷款利率市场化改革。

这是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次。

4月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,1年期和5年期LPR分别较上一期下调20个和10个基点,1年期LPR降至3.85%。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,分别较上一期下调20个和10个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

多位分析人士预计,本次1年期LPR下调20个基点,有利于进一步降低实体经济融资成本。5年以上LPR的下调,在一定程度上刺激了房地产市场需求,降低房贷还款压力。

非对称下调:“房住不炒”基调未变

中国民生银行首席研究员温彬认为,4月20日,1年期LPR报价较上期下降20个基点,符合市场预期。

他分析称,此前,央行已先后下调逆回购和MLF利率20个基点,这表明从政策利率向贷款市场利率传导机制的畅通。面对新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击,4月17日召开的中央政治局会议首次提出“以更大的宏观政策力度对冲疫情影响”,这次LPR下调20个基点,是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次,有利于进一步降低实体经济融资成本。

中信证券研究所副所长明明认为,LPR是一个基础的利率基准,各种类型的企业融资成本都会下降。考虑到疫情以来,央行还推出了各种针对中小企业的政策支持,比如再贷款、专项贷款,以及股份制银行和农商行增加了定向降准幅度,这类银行主要是扶持中小企业的,这些政策都有利于支持中小企业的融资。

值得一提的是,此次5年期以上LPR仅下调10BP,与1年期LPR非对称下降,同时,4月17日中央政治局会议重申“房住不炒”。如何理解这两者关系?

东方金诚首席宏观分析师王青对此表示,近期货币政策持续降息降准,市场易于形成房价将开始新一轮上涨的预期,而且个别地区已开始出现这种苗头。因此,从稳房价、控制系统性金融风险角度出发,接下来一段时间各地限购、限售、限贷等房地产调控措施不会全面放松。同时为支持住房刚性需求,拉动房地产销售和投资,适度下调房贷利率或是当前的主要政策选择。

值得注意的是,本次LPR报价再次出现了非对称下调,与1年期下降20个基点相比,5年期仅下降10个基点。2月20日,LPR首次出现非对称下降,1年期下降10个基点、5年期以上下降5个基点。

诸葛找房数据研究中心王小嫱对《中国建设报·中国房地产》分析表示,此次降息的1年期利息下降基点明显大于5年期下降基点,因为5年期以上贷款中,个人住房贷款占比较高。这也体现了“房住不炒”基调未变,释放出房地产市场调控不放松的信号。

“此次LPR再次出现非对称下降,显示货币政策灵活适度的方向。”新网银行首席研究员董希淼分析称,新冠肺炎疫情对我国实体经济短期冲击较大,短端利率下降更多,重在支持实体经济特别是中小企业度过当前难关,为经济社会秩序全面恢复提供有力保障。

他进一步强调,5年期以上LPR降幅低于1年期LPR,表明“房住不炒”仍然是政策方向;而10个基点的降幅仍然是新机制LPR公布以来最大降幅,意在支持房地产市场平稳健康发展。

将利好楼市,但要注意潜在风险

事实上,贷款利率对楼市的影响,更多地要看五年期以上LPR的变动。自央行改革LPR形成机制至今,已发布9次LPR。目前,与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR累计下调了20个基点。而此次五年期以上LPR下调10个基点,降至4.65%,创下历史最大降幅。

对此,业内认为,五年期以上LPR的下降,将利好楼市,在一定程度上减轻贷款人的房贷压力。新发放的商业性个人住房贷款,其贷款利率是依据五年期以上LPR加点形成的,此次五年期以上LPR利率的下降,将引导实际房贷利率走低。

对购房者来说,降息意味着月供额度降低,也就是购房成本有所降低,在王小嫱看来,本次降息也会在购房者之前的月供额度上下降10个基点,如果月供额度1万,可以每月下降1元。从以往降息来看,利率下调会刺激购房需求的释放,再加上近期政府频频在供给端释放出宽松迹象,随着疫情的褪去,购房者入市更为坚定,会带动市场交易量上升。“但不会带来市场价格的大幅上升,‘房住不炒’仍为政策主基调,如果银行资金违规流入房地产市场,将会继续迎来资金违规检查,市场价格上升明显的话当地房产政策也会进一步收紧。”她说。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,LPR的下降,将刺激购房需求持续释放,进而带动市场成交量的上升。但同时,也要注意一些潜在风险。近期商业银行发放贷款相对积极,但更偏好投向房地产领域,一些经营贷款、小额贷款违规进入了楼市,监管部门要留意资金的合规性。“1年期LPR利率降至了3.85%,已属较低水平,在这个时候,要打击通过短期贷款来支付购房首付款的做法。”他说。

在五年期以上LPR下调后申请房贷,每月可减少62元的还款支出。那么,对于此前就已申请、正在还款的房贷,又会产生哪些影响?

中原地产首席分析师张大伟说:“2019年年初,央行发布过2018年的详细数据,个人住房贷款余额为25.75万亿元,占比所有房地产贷款38.7万亿元的约66.5%。据此推算,再叠加2020年一季度的数据,当前全国累计存量个人住房贷款余额超过30万亿元,这些存量贷款都会受到本次降息的直接影响。”

按照央行规定,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

业内:LPR报价还有下调空间

此次LPR报价下调幅度较大,那么,未来LPR是否还会有下调空间?

王青认为,疫情影响周期拉长,LPR报价还有下调空间。他指出,当前国内疫情已进入稳定控制区,但海外疫情仍处高发期,未来走向存在很大不确定性。这意味着接下来一段时间,我国出口可能面临大幅下滑风险,外需对国内经济的拖累作用会逐步显现,需要国内消费、投资及时顶上去。而更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用,对冲海外疫情可能带来的潜在影响。为此,下一步包括MLF利率在内的政策利率体系还将趋势性下移。这也意味着短期内LPR报价还有下行空间,不排除二季度内再度下行的可能。

温彬预计,下阶段,随着通胀继续回落,政策利率还有进一步下调的空间,存款基准利率也需适时适度下调,带动LPR报价中银行点差部分收窄,继续释放LPR改革潜力,降低实体经济融资成本。

董希淼建议,下一步,应进一步改革完善LPR相关机制,深化贷款利率市场化改革。比如,推出期限品种更加丰富的LPR。

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