编者按：新冠肺炎疫情发生后，住房和城乡建设领域全力战“疫”，守土有责、守土尽责，扎实做好疫情防控，全力推进企业复工复产。《中国建设报》通过约请相关专家撰文、举办线上活动及记者采访等形式，总结交流城市规划设计、房地产业、建筑业、村镇建设、环卫、科技智慧等住房和城乡建设领域疫情防控的应对策略、经验做法，推动住房和城乡建设事业高质量发展。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴 强

新冠肺炎疫情防控期间，住房租赁行业的两面性被放大显现出来。

一方面，住房租赁行业在疫情防控期间发挥了重要作用。疫情暴发后，多家住房租赁企业将医院附近的房源拿出来免费供医护人员住宿或休息；在许多地方不允许租客返程或入住租赁住房时，住房租赁企业积极发声，从中斡旋协调，提供周转住房或隔离用房；在社区治理中，住房租赁企业积极配合并参与有关防疫活动，包括向有关部门和街道报送租客基本信息、健康状况等。

另一方面，在疫情防控期间，住房租赁行业的一些短板和弊病也被充分暴露出来。多数住房租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。

该如何看待住房租赁行业出现的种种现象？怎样辩证理解该行业的价值与困境？面对“内忧外患”，行业各主体又该何去何从？近日，《中国建设报》记者采访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强，围绕住房租赁行业的焦点热点话题展开对话。

住房租赁行业

长期向好大趋势未变

疫情发生以来，住房出租率陡然下降、租客要求减免租金或退租、防疫成本增加等多重因素叠加，导致住房租赁企业经营收入大幅减少，现金流十分紧张，今年2、3月的亏损额与去年同期相比有数倍增幅。特别是对“租金贷”依赖度高的住房租赁企业，现金流断裂风险更加突出。与此同时，出现了住房租赁企业借故减免、停付房东租金、强行与房东解约以及“房东租客两头吃”“暴雷”等引起的舆情事件。在柴强看来，这一方面说明住房租赁行业事关民生、涉及面广，容易引起社会关注；另一方面也暴露出住房租赁企业抗风险能力弱、缺乏契约精神、法律法规和监管措施欠缺等问题。

柴强认为，要想具体解决这些问题，一是住房租赁企业要与房东、租客加强沟通、友好协商，争取他们对企业困难的理解，避免因单方面与房东解约、不能满足租客减免租金或无故退租的要求等所引发的冲突。二是政府和金融机构等要积极帮助优质住房租赁企业渡过难关，给予流动性支持，避免抽贷、断贷，防止连环暴雷引发群体事件。三是要做好住房租赁市场监测和政策预案，妥善处理好经营困难的住房租赁企业的后续工作。四是住房租赁行业应建立风险保证金制度或引入保险机制，探索住房租赁保证保险、灾难保险等。

随着各行各业复工复产加速推进，租客不断回流，疫情对住房租赁企业冲击最大的时段已基本过去。一些住房租赁企业通过银行贷款、举债、风险投资等方式缓解资金压力，一些住房租赁企业通过与房东友好协商解约、减免租金、员工待岗等方式减少空置、降低成本。柴强表示，对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说，目前形势只是稍有缓解，如果疫情有反复、常态化、长期化，压力持续累积，不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的问题，甚至导致住房租赁行业重新洗牌。

谈及住房租赁行业未来格局，柴强对《中国建设报》记者表示，发展专业化、机构化住房租赁对于提高租赁住房品质、改善租住体验、稳定租赁关系、保障租客合法权益以及推动新型城镇化进程等方面具有积极作用，长期来看这一前景依然十分广阔，疫情不会改变住房租赁市场及住房租赁行业长期向好的大趋势。经过这次疫情考验，经营稳健、实力雄厚的住房租赁企业会生存下来，行业集中度可能进一步提高。另外，一些经营模式单一的分散式包租模式（轻资产）住房租赁企业未来可能需要探索多元化发展模式，比如向“代管”等更稳健的经营模式转变，集中式包租模式（中资产）和自营模式（重资产）住房租赁企业将更容易获得投资者青睐，在未来市场格局中的份额可能会提高。

租金回报率

要回归到正常合理区间

此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求，在柴强看来，住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制。近年来，轻资产住房租赁企业在资本助力下虽然得到快速生长，但由于其主要靠“N+1”“租金贷”“长收短付”等不是很合规的做法运营，且多数企业仍处于跑马圈地阶段，因此没有进入规模效益带来的盈利阶段；中资产住房租赁企业因难以取得优质物业或者改建成本过高而难以盈利；重资产住房租赁企业因租金回报率过低而无法盈利。

“未来住房租赁企业想实现健康可持续发展，其租金回报率必须要回归到正常合理区间。住房租赁企业一要放慢扩张速度，降低杠杆率，探索可盈利的良性循环模式；二要修炼内功，运用科技手段提高经营管理能力，形成成熟稳健的盈利模式等；三要建立风险防范机制，提高抗风险能力。”柴强表示。

疫情防控期间，不少住房租赁企业打出“科技牌”，比如区块链、大数据、VR（虚拟现实技术）看房等。对此，柴强分析认为，目前对住房租赁行业影响较大的科技主要是大数据和人工智能。基于大数据开发的集选址、收房、出房、定租、安全管理、租客服务等功能为一体的运营管理系统，可以实现精准选址、定租、装修设计、租客信息管理和及时响应等，可以提高工作效率、减少人为操作、节约管理成本。基于AI等人工智能的租赁住房管理系统，可以实现人脸识别门禁、智能门锁、智能水电表、智能消防、监控设施等功能，智慧化、精细化管理方式提高了租赁住房的运营管理能力，解决了运营管理中的许多痛点和难点。VR看房则主要在出房阶段提高了看房效率，提高住房出租率。

“住房租赁行业是利润薄、管理要求高、需要精打细算的行业，通过科技的运用可以降低成本、提高效率，在较大程度上增强企业竞争力。”柴强说，例如蛋壳公寓能在较短时间内得以快速发展主要依靠其利用大数据自主研发的智能管理系统；魔方集团利用AI、区块链、大数据等科技手段整合软硬件合作伙伴资源，在社区运营和物业管理方面提供智能化租赁解决方案。可以说，前期发展较快的住房租赁企业，多多少少依靠了科技的助力。

因地制宜、因时制宜

制定科学合理发展规划

此前，国家启动了中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，通过中央财政资金奖补方式支持地方发展住房租赁市场，各试点城市也在大力发展住房租赁行业。在谈及各地如何更好开展住房租赁工作时，柴强认为，发展住房租赁不能一哄而上，也不能因噎废食，而要因地制宜、因时制宜制定科学合理的发展规划，做到稳步推进。

柴强对《中国建设报》记者表示，各地对于经营稳健、拥有优质租赁房源、受疫情影响暂时遇到困难的住房租赁企业，要给予包容理解和适当支持，可采用财政奖补资金适当提高空置房源的补贴、财政资金贴息、不拆除或缓拆除“N+1”及暂缓缴纳有关罚款等手段加大对企业流动性的支持。

为有效解决行业发展中的痛点难点问题，柴强认为应着力关注三方面问题：一是要推进住房租赁企业、特别是分散式包租模式住房租赁企业的发展观念和经营模式向更稳健的方式转变；二是适当提高住房租赁企业进入门槛，比如提高自有资金比例，建立风险保证金或办理有关保险等风险防范机制，提高其抗风险能力；三是建立健全住房租赁法律法规体系，规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场和租赁行业加快发展。

在谈到有关公共政策等方面对住房租赁行业发展的支持问题，柴强提出三方面建议：一是合理降低住房租赁企业的租金成本。疫情防控期间，尤其是在2～4月期间，按照国家和当地有关要求，减免住房租赁企业租赁国有企事业单位房屋的租金；在税收方面，通过减免租赁住房所有权人房产税、城镇土地使用税等方式转化给住房租赁企业减免租金；商业银行和住房公积金管理中心对租赁住房且有房贷的业主给予一定期限（如6个月）只付房贷利息、暂缓偿还本金的政策，由此转化为给住房租赁企业减免租金。

二是规划、施工许可、消防等方面给予集中式租赁住房改建政策支持。目前困扰集中式非自持型住房租赁企业发展的主要问题是“非改住”问题。许多城市的交通便捷地段有大量办公、工业等非居住用房闲置且适合改建为租赁住房。但将这些用房改建为租赁住房的手续涉及部门多、职责主体不清晰、沟通协调难度大，造成办理规划、施工许可、消防审批等手续很困难。少数城市虽然出台了支持“非改住”的文件，但这类问题仍不易解决而难以改建。需要对这类问题进行专项研究予以有效解决。

三是加快推进REITs（房地产投资信托基金），特别是在税收方面需有所突破，并出台针对住房租赁REITs的优惠政策。从国外经验看，REITs是解决住房租赁企业长期融资的主要渠道，但我国由于缺乏相应的税收优惠政策，使得原本很低的住房租金回报率进一步降低，削弱了REITs产品对投资者的吸引力。建议对以租赁住房为基础资产的企业设立REITs，在交易环节免交土地增值税及所得税；持有环节适当减免房产税、城镇土地使用税及出租租赁住房的增值税，对租金收入用于分红或派息的部分免征所得税。