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第一建闻|金地:练好内功、提质增效
2020-04-28 09:14:44来源:中国建设报中国房地产官方微信


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导言

“在复杂和动荡的市场环境中,我们需要持续保持销售规模和利润的健康、均衡增长。我们需要培育和增强更加均衡、独到的企业竞争力及组织能力,练好内功、提质增效。”近日,金地集团董事长凌克在致股东信中表示。

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净利润同比增长24.4%

4月23日,与这封致股东信几乎同时公开的是金地集团2019年年报。

报告显示,2019年全年,金地实现营业收入634.2亿元,同比增长25.9%;归属于上市公司股东净利润100.75亿元,同比增长24.41%;基本每股收益2.23元,同比增长24.58%;加权平均净资产收益率20.14%,同比增加1.48个百分点。

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对此,集团表示,营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增长。

报告显示,房地产项目结算面积393.22万平方米,同比上升53.8%;结算收入573.92亿元,同比上升24.6%。集团认为,公司的房地产业务结算毛利率为41.3%,保持行业较高水平。

各区域营收方面,2019年,金地在华南、华北、东南、华中、西部区域的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大。其中,华南区域营收贡献最大,去年营收为210.75亿元,同比增64.83%。而华东区域是唯一一个出现营业收入大幅下降的区域,2019年营收同比下降66%至67.2亿元。金地对此解释称,主要是因为华东区域房地产项目结算面积减少。

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值得注意的是,华北区域营收已经连续两年位列七大区域最后。华北区域主要包含北京、天津、太原等城市,曾为金地贡献约15%的营收。据《中国建设报·中国房地产》了解,近年来,金地在华北区域的营收逐年下滑,从2016年的58.47亿元降至2018年的19.55亿元,并于2018年首次位列七大区域末尾。2019年,华北区域实现营收为30.16亿元,同比增长54.26%,但依然垫底。

不过,金地除房地产开发业务以外的业务保持不错的增速。报告显示,2019年,金地物业管理实现收入30.65亿元,同比增长42.20%,报告称,主要是因为物业管理面积增长;物业出租实现收入9.69亿元,同比增长12.44%,其他业务实现收入15.02亿元,同比增长39.61%,主要是因为产业服务收入增长。

《中国建设报·中国房地产》获悉,2020年,受新冠肺炎疫情影响,金地一季度销售累计签约金额282.1亿元,同比下降约16.6%。尽管目前复工已达100%,但金地预计本次疫情仍将对于全年销售产生负面影响。

对于未来经营计划,金地表示,2020年计划新开工面积923万平方米,竣工面积1158万平方米。随着2020年新获取项目的增加,叠加新冠疫情对工程施工带来的不确定性,公司将在年中就经营计划进行调整。

保持良好流动性,防范财务风险

从资金结构看,报告显示,截至2019年12月31日,金地拥有总资产3348.16亿元,同比增长20.28%;归属于上市公司股东的净资产540.94亿元,同比增长16.46%。同时,金地资产负债合计2524亿元,同比增长16.04%;资产负债率则同比下降0.72%,为75.4%。

金地认为,2019年,金地高度重视现金流管理,强调销售及时回款,使得2019年金地实现经营性现金净流入回正达78.99亿元,打破了过去两年经营性现金净流为负值的局面。报告显示,截至2019年12月31日,金地在手货币资金达451.42亿元,现金覆盖倍数达到1.29,流动性保持充裕。

报告显示,截至2019年末,金地流动负债为1883亿元,较2018年的1406亿元同比增长33.9%。其中,一年内到期的非流动负债较2018年的82.66亿元增长296.92%至328.1亿元,占总资产比例由2.97%提升至9.8%。

对此,金地向《中国建设报·中国房地产》解释称,金地集团一年内到期的计息负债合计350.5亿元,而截至2019年底公司金持有货币资金余额为451.42亿元,现金覆盖倍数达1.29,现金利息覆盖倍数达3.5,短期流动性保持充裕,无短期偿债压力。

但有观点认为,4月20日的调息事件便是金地面对短期偿债压力而进行的动作。

而在业内人士看来,逆周期调节与抗“疫”导致的货币财政政策双宽松,市场流动性非常充足,市场利率有大幅下降趋势,金地集团不过是随行就市。

不过,尽管市场利率整体走低,但金地在融资成本方面的优势亦位于主流房企前列。

例如,在融资较为受限的2019年,金地的债务融资加权平均成本仅4.99%,延续2016年以来的低位水平,仅次于央企中海地产的4.21%、华润置地的4.45%,以及龙湖集团的4.54%。

凌克近日在致股东信中表示,2020年机遇与挑战并存销售放缓叠加融资政策收紧使房企面临着较大的资金压力,我们将特别注意保持良好的流动性,防范财务风险。一方面加大销售回款管理力度,另一方面积极拓展融资渠道,从而保障公司规模发展的资金需求。

联合拿地开发模式下的“双刃剑”效应

值得关注的是,金地2019年近六成归母净利润为投资收益贡献。年报显示,金地2019年投资收益59.76亿元,同比增长46.34%,占归母净利润的59.32%。

从投资收益明细情况来看,金地2019年投资收益,主要来自于其参股的一些联合开发地产项目产生的“权益法核算的长期股权投资收益”,为50.18亿元,占投资收益的83.97%,同比2018年增长20.9亿元。

联合拿地开发的模式确实推高了业绩增长。报告显示,集团销售规模保持稳定增长,如约完成三年冲击2000亿元规模的目标。2019年全年,金地累计实现签约金额 2106.0亿元,同比增长 29.7%;实现签约面积1079.0万平方米,同比增长22.9%。

业绩增长背后,是金地2019年持续加大的公开市场拿地力度。报告显示,去年全年,金地共获取113宗土地,新增土储面积1688万平米,同比增长57.5%;土地总投资额约1200亿元,同比增长20%,其中,一线城市占总投资额10%,二线城市占比55%,三四线城市占比35%。截至2019年年末,金地已布局全国61个城市,总土地储备约5233万平方米,同比增长18.9%。

为匹配规模增长,金地开工强度也在提高。报告期内,金地新开工面积约1631万平方米,同比上年增长约5%,竣工面积约925万平方米,同比上年增长约38%。

报告显示,土储和开发规模的增长也带动了金地存货的增加。截至2019年末,金地存货达1397.83亿元,同比增长24.68%。

但有专家认为,金地归母净利润的近六成依靠联合开发项目产生的“权益法核算的长期股权投资收益”。

金地方面对此向《中国建设报·中国房地产》表示,随着公司规模的扩大,盈利能力的不断提升,外界对公司的认可度不断提高,这也促进了公司融资渠道的完善与资源整合能力的提高。完善的融资渠道加上内部资金的高效运转为公司业绩增长提供了有效保障,因而公司虽有部分收益属于非现金的股权投资受益不能用于企业运营,但公司主营业务稳定,长期股权投资收益不影响业绩可持续增长。

平安证券指出,金地土储权益占比较低,未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

还有观点认为,合作开发可以凝聚外部资源共担风险,并提高母公司的全口径销售规模,但大量的合作开发和权益占比过低,会降低对合作项目公司的控制力。

但金地方面对《中国建设报·中国房地产》分析表示,近年来随着国内房地产行业规模的增长,房企在土地市场的竞争日益激烈,同时由于地价整体呈上升趋势,单宗地块所需的资金规模不断提高,一二线城市尤为明显。因此房企之间优势互补、共担资金、合作开发以及小股操盘等新的拿地模式已经成为房地产行业发展的潮流。

在金地看来,公司通过合作开发,弱化土地市场的竞争,一方面可以将地价控制在合理水平,提高项目盈利空间;另一方面通过与房企同行和金融机构等的合作,分担资金风险,提高自有资金使用效率,也汲取优秀同行的经营管理优点,为提升公司周转和盈利水平创造条件。

那么,金地在未来项目开发方面,是否会调整开发模式?

金地对《中国建设报·中国房地产》表示,公司近年在合作开发的过程中,也在持续不断优选合作伙伴,优化和完善合作项目管控机制,同时主动提高合作项目的权益比例,这将进一步提升合作项目的经营效率和质量,助力公司实现规模和利润的均衡增长,持续稳定的为股东创造价值。

未来将关注前沿智能科技和智慧人居的结合

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随着房地产行业进入下半场,对产品进行高品质打造已成为众多房企保持核心竞争力的法则,产品力不仅包括产品品质,还包括其背后的一些列工艺革新。

凌克表示,“在产品管理方面,我们持续创新,标准化应用率、产品品质和研发效率不断提高。”公司紧跟时代科技发展及客户需求变化,从便捷、健康等维度开展智慧社区的投入,以及户内智能家居定制化的产品打造。工程管理方面,我们全面推行穿插提效施工,高层项目从开工到交付时间进一步缩短,全面启用智慧工地进行管理,并开展BIM逆向建模,同时房屋质量总体满意度再创新高。

“科学筑家”是金地集团产品创新的核心理念和品牌基因。据《中国建设报·中国房地产》了解,2019年在“峯汇”产品系列上衍生出子系列产品“峯范”,在杭州、合肥等五个城市实现落地后获得了良好的市场反响。此外,格林系列升级产品在青岛、西安落地。

与此同时,金地积极响应住房和城乡建设部政策指导,在BIM应用、建筑产业化、装配化装修等方面做了大量基础性工作,进一步提升了科技驱动的内生动力。

建筑工业化方面,2019年,金地集团采用的装配式轻质内隔项目已达数十个,采用装配式建造方式的项目分布在全国大部分城市。并在灌浆套筒PC构件、新型SPCS装配式建筑结构体系、ALC墙板、装配式装修等建筑工业化部品研究上取得了技术成果。同时,金地集团在报告期内全面启用了智慧工地应用进行管理,并通过开展BIM逆向建模,进行铝模精装化、地下室管廊化应用,提升建设效率。

此外,2019年,金地集团成立了BIM专门工作小组制定发展规划、拓展合作资源,在全集团项目中全面推进应用,已在十余个试点项目中进行设计出图、成本算量、工程建造等应用实践,初步建立了BIM平台协同作业能力。2020年,公司将不断加强BIM系统的应用推广,完善BIM技术标准、构件库及协同平台,强化基于BIM的协同设计平台,提升产品研发能力,并推进建筑主体的PC化与精装修的装配化。

展望未来,凌克表示,未来我们将更加注重构建产品的附加值,关注前沿智能科技和智慧人居的科学结合,营造绿色健康、智能化的生活环境。此外,我们还将通过定制化精装、定制化户型等措施加强在大城市的产品定制化探索,在中小城市着重打造更多惊艳的高性价比产品,同时,探索建设基于BIM的协同设计平台,进一步推进建筑主体的PC化和精装修的工业化、装配化。我们还将持续提升金地物业的核心竞争力,保持服务质量全国第一的市场领先地位,持续扩大规模,为更多的客户带来优质的服务。除了为住宅业主提供服务外,金地物业还将努力构建商办和园区物业管理的竞争优势,持续探索市政管理业务,继续扩大各类型增值服务的收入来源。


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