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市场调节下的物业费
2020-05-13 13:48:14来源:中国建设报    作者:张佳丽

随着《北京市物业管理条例》关于“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”的提出,物业费市场调节再一次引发关注。

“市场调节”不意味可以随时调整、任意调整

北京金诉律师事务所律师王佳红指出,物业费实行市场调节价本质上是由业主和物业服务企业双方协商确定收费标准,依据市场价格、市场行情,遵循“合理、公开、质价相符”的原则进行协商,政府不再进行指导定价,这意味着将物业服务收费标准的决定权交给了业主和物业服务企业。王佳红还指出,物业费要想实行市场调节价,物业服务企业必须公开成本支出情况,这样才能和市场价格做对比,也有利于加强物业服务公开化、透明化。

物业费虽然实行市场调节价,但不意味着收费标准可以随时调整、任意调整。王佳红表示,物业费实行市场调节价的前提有特定的程序、特定的条件,还要保持一定的稳定性,更需要有公平合理的市场价格参考因素。法律层面上,应该更明确物业费的调整程序,比如需要由物业服务企业和业主共同协商决定;明确调整周期,比如两年可以调整一次价格;明确调整物业费的参考因素,比如物业管理行业协会定期发布的物业服务项目成本信息和计价规则等。同时,要明确协商不成的处理后果,比如如果协商不成,政府是否能强迫业主接受。为了体现物业服务的质价相符,还应该明确规定物业服务企业应主动公开财务收支情况,否则无法衡量物业服务的成本多与少、服务质量的好与坏。北京林业大学物业管理系副教授贾薇指出,物业费实行市场调节价不是由物业服务企业决定物业费是否上涨,而是由第三方监督机构根据物业服务企业服务质量判断物业费上涨是否合理。

物业费实行市场调节价将赋予物业服务企业一定的自主定价权,加大物业服务企业提高物业服务质量的动力。王佳红说,随着社会发展,人工成本、原材料价格等大幅上涨,物业服务企业收费低、成本支出高,导致服务质量难以提高,物业服务企业和业主之间的矛盾冲突很大。贾薇表示,一方面,物业费多年不变,物业服务企业服务质量无法提高,另一方面,业主又抱怨物业服务质量不好,目前解决这一矛盾的最好办法就是鼓励实行动态市场价格机制。

在我国,部分保障性住房物业费采取的是政府指导定价,价格很低;部分老旧小区物业费收费标准虽不是政府指导定价,但多年来物业费收费标准一成不变。不只是保障性住房与老旧小区,商业住宅小区同样也面临物业费价格偏低与“调价难”的问题。一位从事物业服务工作数十年的项目经理表示,作为劳动力密集型行业,人工费用支出占物业服务企业总支出的大部分,近几年,人工成本不断上涨,物业服务企业在提供物业服务的同时,还需要盈利维持企业正常运行,多数物业服务企业承担了巨大压力。贾薇指出,多年不上涨的物业费难以维持物业服务企业正常运行,这也导致部分物业服务企业靠侵占小区公共收益维持企业正常运转。

王佳红还指出,物业费实行市场调节价对物业服务企业服务的品质提升和品牌塑造是极大挑战,在市场调节机制的影响下,只有品质好的物业服务企业才能更具有竞争优势,对物业服务行业来说也将形成良性循环。

物业费市场调节将促进物业服务质价相符

王佳红表示,物业服务收费实行市场调节价,本质上是要达到物业服务质价相符的标准。

物业费实行市场调节价,能够激发物业服务企业的能动性,促进物业服务企业为收取更高价格的物业费而主动提升服务质量、增加服务内容及收入支出的透明度、优化自身管理等。此外,还将激励物业服务企业结合业主实际需求,制定不同价位的服务项目或提供更多增值服务,满足业主的多元化需求。

虽然市场调节价在一定程度上可以促进质价相符的实现,但是仅仅依靠市场调节价,不能完全、彻底地解决物业服务质价相符的问题。王佳红表示,一方面,虽然物业服务企业有一定的决定权,政府也会提供一定支持,但对物业服务企业的选择、物业费标准的确定等最终决定权仍在小区业主手中。即便物业服务企业认为应该依照市场标准确定物业费价格,如果业主不予以认可,依然无法实现物业服务质价相符。另一方面,物业服务质价相符的实现离不开政府对物业服务企业市场化管理体系的建设和完善,如物业服务质量评价体系的建立等,更离不开广大业主对于市场调节体系的认可和支持。此外,物业服务市场准入和退出机制的不健全也会严重影响市场调节的力度,王佳红指出,想通过物业费实行市场调节价来实现物业服务质价相符的目标还有很远的路要走。

王佳红还指出,物业费实行市场调节价将是未来物业收费的大趋势。多年来物业服务企业和业主之间的矛盾根源就在于物业服务收费不是市场调节价,而是政府指导定价或者几十年一成不变的价格完全脱离了市场的调节。此外,有很多地方物业服务收费已经实行市场调节价,取得不错的效果,这既能促进物业服务行业领域的良性发展,也能更好地满足业主对生活品质的需求。


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