很多小区投入使用初期，因为没有业主委员会，常常会出现经营性收益纠纷、前期物业服务矛盾等问题，群众反响较为强烈。浙江省杭州市富阳区住房和城乡建设局聚焦群众所急所想，创新出台《物业管理项目前期物业服务期间操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》），对从房地产开发过程中的物业区域划分、合同备案到业主委员会成立前的监管空白进行细化规范，确保业主利益，监督物业服务企业履行物业服务合同，规范经营性收益的使用。此外，《操作规范》还引入小区物业联合管理委员会机制，有效开展小区管理工作。

一是招标选聘前期物业服务企业，创造公平竞争环境。根据《操作规范》规定，建设单位在取得商品房预售许可证之前，将根据物业管理区域总建筑面积的多少，依法通过招投标等形式选聘物业服务企业进行前期物业管理，并签订《前期物业服务合同》。其中，物业管理区域总建筑面积超过10万平方米的，采用公开招标方式选聘物业服务企业；投标人少于3个、物业管理区域总建筑面积小于5万平方米的，经区住房和城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

前期物业服务合同期限至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日结束，但另有约定的按照相关法律法规执行。为确保物业服务企业管理质量，建设单位会在销售前会同前期物业服务企业、项目所在地街道（乡镇）、社区共同制定临时管理规约，从物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

二是组建联合管委会，监督物业服务质量。物业服务企业开始服务后，由谁来监督物业服务质量？依据《操作规范》，今后每个小区都将组建前期物业管理期间物业小区联合管理委员会（以下简称“物业小区联合管理委员会”），由物业小区联合管理委员会维护全体业主的合法权益。

自交房之日起6个月内，小区须在项目所在地街道（乡镇）和社区党组织的指导下，成立由5~11人组成的物业小区联合管理委员会。物业小区联合管理委员会由业主代表、街道（乡镇）社区代表、物业服务企业项目经理（主任）等组成。物业小区联合管理委员会主任由街道（乡镇）或受其委托的社区代表担任，副主任由业主代表担任，其中业主代表不少于物业小区联合管理委员会委员总数的1/2。

此外，物业小区联合管理委员会将履行召集、组织业主意见建议征询、执行《临时管理规约》和业主法定同意事项、审核属于全体业主的物业管理用房及经营性收益的使用、监督和协助前期物业服务企业履行《前期物业服务合同》等工作。

三是审计经营性开支，规避资金风险。在小区物业纠纷中，物业经营性收益纠纷也属于“高发”问题。《操作规范》明确，《前期物业服务合同》备案前，建设单位、前期物业服务企业与属地社区要签订《前期物业经营性收益监管协议》，并与《前期物业服务合同》一并备案。

待业主委员会成立后，再由业主委员会、物业服务企业与属地社区签订《物业经营性收益监管协议》。为便于业主查阅小区物业经营性资金存贮及收支情况，物业服务企业应当书面授权银行及时向“杭州市物业经营性收支信息平台”推送有关信息数据（包括账户基本信息、收支流水等）。

今后，各小区物业经营性收支情况将每年进行审计，并报送属地社区，社区将建立经营性收支“一小区、一档案”制度。审计工作由物业小区联合管理委员会或业主委员会组织实施。

除组建物业小区联合管理委员会等规定外，《操作规范》还有一大亮点，即在首届业主委员会成立时引入第三方公司或服务机制，由第三方公司或服务机构开展投票、跑票、制订相关文本等服务工作。首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，经费标准为每户人民币80元（单个项目少于人民币两万元时，按两万元计），供筹备成立业主大会使用，多余部分按照业主大会的决定使用，筹备经费的使用应当经项目所在地社区同意。