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长沙市老旧小区改造的“一盘棋、一张图、一本账”
2020-05-14 10:31:41来源:中国建设报

2018年,湖南省长沙市被列入全国首批老旧小区改造试点城市。在试点工作中,长沙市坚持先行先试、大胆创新,在政策体系、工作机制、资金筹集、物业服务管理等方面取得了有效进展。

“一盘棋”:

强化顶层设计和引领

在老旧小区改造工作中,长沙市按照“一盘棋”的战略谋划,加强顶层引领,强化统筹调度,高效推动城镇老旧小区改造工作。

在提升工作理念方面,改变以往“重面子、轻里子”、“重当前、轻长远”的现象,站在推动城市高质量发展的高度,坚持在城市品质提升和城市更新的大格局中来谋划老旧小区改造,重点解决功能性缺失问题,实现老旧小区“质”的改变,推动城市精明式、内涵式发展。

在强化组织领导方面,成立由市长任组长的城镇老旧小区改造工作领导小组,定期召开工作调度会,研究解决重点难点问题,加快工作推进。建立老旧小区改造责任清单,明确市、区(县)政府为改造实施主体,规定各职能部门工作职责,做到责任到人、各司其职。组建第三方机构参与的工作专班,提升了老旧小区改造工作的科学性和专业性。

在强化政策支撑方面,加大简政放权力度,将市级审批权限下放到区政府,按照小额政府投资建设项目简易审批程序办理,相关行业主管部门对水电路气审批开辟绿色通道,切实提高老旧小区改造审批效率。出台《关于推进城镇老旧小区改造试点工作实施方案》,在社会力量以市场化方式参与、存量资源整合利用等方面给予政策,鼓励各市、区(县)先行先试。

在细化督促考核方面,对老旧小区改造工作坚持“一季度一督导一调度”,指导市、区(县)、街道及时整改督导中发现的问题。每年年底对老旧小区改造项目完成情况、资金使用情况进行考评,并把考评结果作为下年度老旧小区改造资金计划的重要依据。

“一张图”:

坚持全生命周期管理

在老旧小区改造工作中,长沙市按照“智能化改造”和“改造智能化”的理念,坚持以人民为中心、以大数据为支撑,遵循改造前、改造中、改造后的“生命周期图”,对每个改造项目实施全生命周期管理。

改造前,科学安排项目。对全市在2000年以前建成的小区进行全面摸排,对小区基础信息进行详细登记,构建全方位的城镇老旧小区改造项目数据库。据初步统计,长沙市待改造的老旧小区为1450个,涉及居民户数约25万户,建筑面积约2016万平方米。2019年已完成老旧小区改造94个,2020年计划改造老旧小区123个,涉及房屋约700栋、居民约2.03万户、改造面积约172万平方米。同时,开发“城镇老旧小区综合评价系统”,从21个方面对老旧小区进行客观评估,为科学安排改造项目提供大数据支撑。

改造中,坚持共同缔造。注重发挥群众的主体作用,通过开发“人居服务APP”服务平台、设置社区民情工作室、安排规划师进小区等方式,广泛收集居民意见,做到小区改造问计于民。制定老旧小区改造内容“菜单”,明确规定动作和自选动作,实现老旧小区改造由“为居民端菜”向“由居民点菜”的转变。编制《长沙市城镇老旧小区改造技术导则》,全面细化改造技术要求,确保全市城镇老旧小区改造“一把尺子改到底”。充分发挥党建引领作用,成立小区党员和居民组成的质量监督队、安全巡查队、项目验收队,严把作业规范关、现场巡查关、项目验收关,客观评议改造效果,多措并举保证施工安全和工程质量,确保改造项目经得起时间和群众的检验。

改造后,系统化管理。突出建管并举,对改造后的小区,选聘物业服务企业,搭建“老旧小区智慧化管理数据平台”,集约设置指挥调度中心,提供智能化物业服务、消防安全等服务,逐步实现智能化物业管理全覆盖。强化基层党组织建设和居民自治,建立“基层党组织+业主委员会+物业服务管理公司”的多主体小区共管联席会议制度,协商确定小区管理办法和规约,共同维护老旧小区改造成果。

“一本账”:

多元投入实现共建共享

为了减轻财政压力,长沙市按照“片区平衡”思路,在鼓励多方筹资的基础上,引入市场化运营,多渠道解决老旧小区改造资金问题。

一是建立多主体合理共担机制。当地加大资金统筹力度,整合多个政府部门资源用于老旧小区改造,推动水电气改造工程与老旧小区改造同步实施,避免“各吹各号”和重复建设。发动国有企事业单位等原产权单位筹集资金,共同参与老旧小区改造。动员居民捐资参与改造,并明确居民可以让渡小区公共空间使用权,作为出资方式参与改造。

二是加强存量资源整合利用。推进小区内部低效用地和小区周边零星用地的集约利用工作,在老旧小区内部及周边新建配套服务设施,优化片区内规划单元布局,实现片区经营性资产增值,引导社会力量参与小区改造。

三是争取金融机构支持。长沙市筹建长沙城市更新投资建设运营有限公司,作为老旧小区改造规模化实施运营主体,为金融机构提供明确的支持对象,以注入的经营性资产增值和溢价部分来平衡改造资金缺口。此外,长沙市选取了五矿宿舍小区、联运宿舍小区与公交小区、岳银三村小区、群芳园小区、湖橡小区5个项目试点,申请发行城镇老旧小区改造专项债,同时整合与改造小区邻近地块的改造项目或建设可经营性资产,探索片区资金平衡的路径。


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