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疫情后的小区治理机制重构再思考
2020-05-20 16:09:16来源:中国建设报    作者:司 明 谢宝章

新冠肺炎疫情发生以来,安徽省合肥市物业服务行业应声而动、积极作为,物业服务人员始终坚守一线,积极投入防疫工作,用坚定的职业信念和昂扬的工作热情筑起小区疫情防控第一道防线。此次疫情“大考”也为小区治理机制的重构带来了一些启示和思考。

疫情“大考”

物业服务人员交出合格答卷

从1月22日合肥公布首例新冠肺炎确诊病例,到3月8日宣布确诊病例“清零”,在整个疫情防控阻击战的攻坚阶段,合肥600多家物业服务企业作为一支全天候、专业化、能战斗的队伍,连续坚守和奋战在全市2500多个住宅小区及医院、商务楼宇、产业园区、高铁车站、机场、码头等疫情防控一线,持续承担着车辆和人员排查、环境清洁消毒、防疫知识宣传及业主生活服务保障等防疫具体工作。

在这场疫情“大考”中,合肥10万余名物业服务人员以优异表现交出了一份合格答卷,书写了属于物业服务人员自己的责任和担当,与医护人员、社区工作者等一同成为疫情中“最美的逆行者”。

在物业服务人员面对疫情勇敢“逆行”的同时,作为行业主管部门,合肥市住房保障和房产管理局有力引领物业行业疫情防控工作,及时提供政策支持和物资保障,为物业服务行业疫情防控注入强大助力。

战“疫”打响后,合肥市住房保障和房产管理局及时下发《关于进一步做好全市住房保障系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作的通知》等文件,认真督促指导物业服务企业全面加强以住宅小区为重点的防疫管理,全力配合属地社区和政府部门开展疫情防治工作;2月7日,发出致奋战在疫情防控第一线全体物业服务人员的慰问信,对物业服务企业在疫情防控工作中的积极作为和优异表现给予充分肯定,进一步号召全市物业服务人员为打赢疫情防控阻击战作出更大贡献。

同时,针对物业服务企业防疫物资吃紧问题,及时协调合肥市疫情防控应急指挥部统筹解决防疫物资,在疫情防控的关键时期为全市物业服务企业平价调拨包括60万个口罩在内的各类防疫物资,有效缓解物业服务企业压力。3月3日,又积极争取合肥市委、市政府政策支持,对市区范围内服务住宅小区的物业服务企业,按照实际在管面积0.4元/平方米的标准给予财政补助,加大对物业服务企业的扶持力度。同时,通过合肥市住房保障和房产管理局网站和其主办的《合肥物业日记》连续制作和发布“疫情防控专刊”35期,持续报道全市物业服务行业疫情防控工作动态,深入宣传物业服务行业在防控疫情过程中涌现出的先进人物和先进事迹,形成广泛的正向宣传效应。

需要直面的问题和不足

疫情“大考”彰显了物业服务行业在小区治理中不可替代的重要作用,也暴露出行业发展和小区治理中一些堵点、难点问题。

一是物业服务行业的社会地位仍然偏低。物业服务已经融入城市社会管理和居民生活的方方面面,物业服务行业也已成为提升居住品质、维护城市秩序和加强社区管理不可或缺的力量。疫情防控期间,物业服务人员坚守在岗位上,为疫情防控作出的积极贡献有目共睹。但总的来看,作为劳动力密集型和微利型行业,物业服务行业的社会地位与其作用不相匹配,社会层面的重视程度不高,依然存在“物业等同保安、保洁”的观念。由于未被列入优先复工的行业,导致物业服务企业员工返岗难,在岗人员调配紧张,工作强度超负荷。同时,由于未能列入疫情防控的重点行业,在政府部门调配防疫资源时,物业服务企业无法获得稳定的防疫物资调配渠道,企业运营和员工安全保障都面临很大困难。

二是行政部门和基层组织在小区治理中存在“缺位”。首先,《物业管理条例》和各地出台的一些政策法规对政府部门在小区治理中的职责都有明确规定,但“执法不进小区”的问题仍然相当程度存在。村(居)委会等组织受人力、职能等方面的限制,对小区内部事务的日常管理经常处于“缺位”状态。其次,作为小区业主自治的重要形式,业主委员会作用难以有效发挥。从行政部门到基层组织再到业主委员会,都无法形成对小区治理工作齐抓共管的合力机制,导致疫情防控期间小区人员排查、环境消毒、体温测量、生活保障等本该由政府部门和基层社区或业主委员会承担的工作,都变成了物业服务企业的“分内事”,加大了物业服务企业的运营成本和物业服务人员的工作风险。

三是物业服务在小区治理中的“错位”问题。早在2007年修订时,《物业管理条例》就将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,物业服务企业依据合同履行其服务职能,这种职能只是小区管理的重要组成部分,而非等同于小区管理,更不能与小区治理相提并论。但由于小区管理的责任主体不明确,使得小区物业服务和小区治理间存在“错位”,物业服务边界被随意扩大。在疫情防控期间主要表现在,物业服务企业要接受来自各方面的工作调配,主动或被动承担起超出物业服务合同甚至《物业管理条例》等法规规定之外的各种工作,在开展防疫宣传、人员和车辆排查、出入管控、体温测量、不安全行为劝止等工作时,既无法承担协调小区事务的责任,又由于缺少明确的授权,面临容易引发与业主间的矛盾冲突等风险,现实中物业服务人员挨骂、被打等问题时有发生。

小区治理机制重构的再思考

“后疫情”时期,小区治理如何巩固现有成果,治理机制如何进一步完善,物业服务行业如何进一步优化升级,结合实际,围绕小区治理机制重构,我们主要有以下几点思考。

突出党建引领,聚集小区治理新动能。“党政军民学,东西南北中,党是领导一切的。”在小区治理和物业管理工作中必须旗帜鲜明地强化党建引领。合肥正积极制订“坚持党建引领 共建和美小区三年行动方案(2020~2022年)”,加快把住宅小区综合治理纳入城市基层治理工作范畴,推动形成“党建引领、基层主导、业主参与、社会协同、市场运作、政府保障”的综合治理格局,进一步强化基层党组织对住宅小区综合治理工作的统领和引领职责。找准居民意愿和小区治理需要的最大公约数,推动“支部建在小区,治理落到家园”,建立和完善社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会(或业主代表)和物业服务企业的“三位一体”议事协调机制,确保物业服务企业在社区党组织领导下,有效有序参与小区治理工作,实现物业服务企业与居民委员会、业主委员会等自治组织的良性互动。同时,大力推进综合执法进小区,建立由街道协调相关执法单位参与的小区综合执法机制,明晰政府公共管理与物业服务企业的责任边界,形成党建引领下多方参与、齐抓共管的小区综合治理合力。

坚持多措并举,厚植小区治理新势能。在小区治理工作中,必须坚持共建共治共享原则,实行多措并举,汇聚各方力量,创新方式方法,真正提升小区综合治理能力。一是坚持典型引路。合肥将着力抓好与小区治理相关的典型培育,“以点带面”推动住宅小区综合治理工作,大力开展住宅小区“三位一体”议事协调机制有效运作、业主委员会规范化建设和物业服务企业优质服务3类“典型”培育,搭建更加有效的小区协商议事平台,规范业主大会和业主委员会运作,提升小区物业服务质量,提高小区共商共建共治水平。二是推进“和美小区”建设。合肥正根据小区公共秩序、环境卫生、设施设备维护、业主满意度、业主委员会规范运行、小区“三位一体”议事协调机制、物业服务企业党组织建设、物业服务费收取、小区矛盾纠纷调处等内容,制订和明确“和美小区”建设标准,并依托市级物业管理示范项目创建活动的持续开展,结合“智慧小区”、“文明小区”和“平安小区”评比活动,全力推进“和美小区”建设,打造一批经验可推广、做法可复制、服务质量高的住宅小区,进一步增强小区业主的幸福感和获得感。三是加强业主委员会规范化建设。合肥将通过街、居两级党组织“把关定向”,加强对业主委员会组建和换届工作的领导,优化业主委员会人员配置,确保小区业主委员会成员中党员比例不低于50%;组建市物业管理招投标代理机构企业库,建设全市统一的业主大会议事表决平台,鼓励采用市级业主大会表决平台等先进的信息化方式组织业主委员会开展投票选举。

创新监管手段,提升物业管理新效能。围绕提升小区物业服务水平和综合治理水平这一目标,合肥将大力创新物业管理的监管举措和手段。一是进一步构建以信用评价为核心的新型监管制度,建立物业服务企业及其从业人员信用档案,制订物业服务企业信用评价标准,定期公布信用信息评价结果,建立相关行政主管部门联动机制,对物业服务企业及其从业人员信用行为实行守信联合激励和失信联合惩戒。二是进一步规范和完善物业服务标准,从经营业绩、服务质量、业主满意度、信用评价等多方面入手,推行物业服务企业综合实力星级评定,全面实施物业管理第三方考核,推动物业服务实现“质价相符”,形成科学的物业服务行业准入退出机制。三是进一步完善物业服务行业“三级政府、四级管理”的监管网络,推动组建市级物业管理中心,强化物业监管力量。四是进一步规范物业管理招投标活动,优化招标评审方法,重点规范物业服务企业后期选聘,鼓励业主委员会通过市级物业管理招投标平台或政府公共资源交易平台采用公开招投标方式选聘物业服务企业,培育更加规范有序的物业服务市场。

优化服务方式,拓展物业服务新功能。此次疫情对推进小区治理现代化体系的重构和完善有着积极影响,也给物业服务行业优化升级带来了许多机遇和挑战。在筑牢基础物业服务的同时,合肥将积极引导物业服务企业着眼广大业主的需要和小区治理的要求,加快转型升级步伐,从传统物业管理向满足居民的家政、健康、养老等差异化、个性化需求延伸。将物业服务行业纳入现代服务业扶持范畴,全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施,为优化物业服务行业发展环境提供有力支持。鼓励企业主动增强技术创新能力,提高物业服务的智能化和信息化水平,大力推进“互联网+物业服务”,优化服务方式,降低服务成本,提高服务效率,加快拓展物业服务新功能,在满足城市发展和人民美好生活需求的同时,进一步提升物业服务企业的经济效益和社会效益。


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