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征收拆迁全过程管理:来自市场端的服务模式创新
2020-05-21 09:09:49来源:中国建设新闻网    作者:宋辉 秦汉川

3月30日,北京市人民政府办公厅发布了《关于印发<北京市2020年棚户区改造和环境整治任务>的通知》(京政办发【2020】11号),其中第三条明确:“转变思路,强化项目全过程管理。认真做好项目征收拆迁、安置房建设、土地供应等全过程管理,细化阶段目标,分类指导、有序推进,推动项目顺利收尾、群众早日回迁。”征收拆迁全过程管理,被写入北京市政府的官方文件,这也许预示着征拆服务领域的服务模式正在发生重要改变。

1 宣化区田进刚副区长与首佳顾问副总裁高喜刚握手庆祝项目成功.png

张家口市宣化区副区长田进刚(左)与首佳顾问城市更新事业部总经理高喜刚握手庆祝宣化区高铁新城建设项目实现100%签约

2019年6月26日,当河北省张家口市宣化区春光乡盆窑村最后一户居民完成签约,即将被拆平的村头响起了喧闹的鞭炮声。这喜庆的声响,是村民们为了庆祝全村人即将实现新居梦而自发安排的。

事实上,盆窑村村民们的乔迁之喜来的并不容易。这个村子自2009年前后共历经大北外环、宣佐线、高铁占地、绿城建设等大小5次拆迁。而原来承诺百姓3年回迁安置房(新民居)建设因种种原因,迟迟未能竣工,导致过往拆迁百姓10年不能回迁上楼。多次拆迁后,百姓对征拆的信任也拆没了。

2019年,为了确保宣化区高铁新城建设项目的顺利完成,当地政府从北京引入了征收拆迁全过程管理服务的创始机构——首佳顾问。从3月22日项目团队入场到6月26日奖励期第17天完成100%签约,共历时96天,一个迁延10年的征拆村,最终实现了全员签约,进而有效确保了高铁宣化站的顺利建设完工。

宣化项目忙碌的指挥大厅-xin.jpg

征拆的“痛点”与“药方”

对于征收拆迁,人们往往有着较深的偏见和误解。“拆迁暴富”“盼拆迁、恨拆迁”不仅是很多人的复杂心理,也是社会对于这一牵扯复杂利益关系事务的成见。但公众普遍容易忽视的一个事实是,在我国过去20年的高速发展历程中,征收拆迁工作为各地城市化和现代化建设提供了最基础的资源和条件,其实际的积极意义怎样评价都不过分。

不过,传统的征拆模式往往由地方村镇基层政府完全主导和组织,很多项目测绘、宣传、审计、法律顾问等环节缺失,服务机构不健全,因此存在诸多漏洞:一方面,地方基层通常缺乏足够的人力实施征拆项目,部分人员也不具备征拆工作所需的专业素质,因而容易造成项目组织实施难,形成管理漏洞;另一方面,征拆项目牵扯利益广大,部分基层执行人员本身也可能牵扯其中,这往往造成政策执行难,一碗水难端平,更容易损伤老百姓对项目的信任。

此外,很多项目就像宣化区盆窑村一样,由于此前采用传统方式征拆,导致复杂的历史欠账,一些群众更相信“晚拆多得,早走吃亏”,让项目在推动过程中困难重重。正是因为这些弊病的长期存在,让征收拆迁这件关系地方发展建设、政府政绩、群众利益的大事,变成了社会公众欲说还休的敏感事。

一件如此重要的工作,在已经进入信息时代的今天,却在一些地方仍然采用着如此传统的工作模式,难道没有更好的解决方案?被忽视的市场痛点,就让它这样一直痛下去?

2012年,首佳顾问这家北京的房地产估价咨询机构在多年从事征拆评估工作的基础上,于业内率先提出了“征收拆迁全过程管理”服务模式,就是对这一痛点开出的专业“药方”。

2 征拆服务模式创新助力城市有机更新-xin.jpg

何为“征收拆迁全过程管理”?其核心在于由专业的服务机构作为征拆项目的“军师”和“管家”,统筹征拆过程中要涉及的全流程各环节,以信息化的征拆管理系统为辅助,对接评估、审计等各专业公司,运用全媒体宣传工具,确保征拆项目的公开、公平、公正,并对征拆效果负责。在实际的征拆项目中,这一模式与地方政府的决心和政策支持相结合,能够实现超越传统征拆模式的良好效果。

在历经北京、天津、河北、浙江等多个省市的逾百个成功案例之后,首佳顾问将这一模式定名为“三公为首,零势为佳”的征拆全过程管理服务。“三公”即“公开、公平、公正”,“零势”即以“零群访、零遗留、零风险”为项目管理目标。像盆窑村一样,首佳顾问经手过的大量项目,大都实现了这三个“零”。

盆窑村的成功,是首佳顾问征收拆迁全过程管理服务模式与当地政府的共同发力的结果,得到了当地政府的高度认可。张家口市宣化区区长费再宏在接受住房和城乡建设系统权威媒体——《中国建设报》记者采访时表示:“宣化高铁新城项目的成功征拆是一座丰碑。我经历过的很多征拆一直没有找到高效的办法,首佳顾问给我们带来了征拆全过程管理,公开、公平、公正。17天签约100%,这一速度是张家口市以往从来没有的。‘一把尺子量到底’,不仅改变了群众的传统认知,还将法制思维贯穿全程。这不仅对宣化有重大意义,对张家口的征拆工作也具有指导价值。”

工作人员为村民服务-xin.jpg

让征拆工作处于阳光下

不了解征拆领域的人们,很容易认为这是一项专业性不高的工作。但如果你真正走近一个征拆项目,便会发现它要求非常高的专业和技巧性,需要巨细靡遗的科学筹划、统一协调的项目统筹、合理合法的严格管理,以及深入人心的广告宣传、吃苦耐劳的项目团队、便捷高效的信息管理、一以贯之的政策尺度……只有都拥有这些,才有可能保障一个征拆项目的圆满成功。

之所以会有如此高的要求,其核心原因在于,征拆项目涉及的利益分配时间长、数额大、覆盖广,涉及人员众多,使得项目执行变得高度复杂。在这种情况下,人们通常会用尽一切可以想到的方法,让自己或与自己相关的人获得更多利益。这就造成了征拆项目的三大难点:一是以关系谋私利,走后门、批条子的情况多;二是以抗拒谋私利,提出非分要求,不同意就不签;三是项目执行人员可能寻找管理和政策漏洞,从中切分私利。

传统征拆模式正是由于在人员组织、执行标准、管理方法和技术手段等方面存在诸多短板,导致无法系统解决这三大难点,因而影响了征拆效率、失去了公众信任,最终导致“拆不动、拆不好、拆不净”。

针对这种情况,首佳顾问征拆全过程管理服务提出了“阳光征拆”的服务理念,运用公司独立开发并拥有自主知识产权的“E征拆”管理系统,让项目的执行和管理实现信息化的同时,确保征拆全过程信息公开,让征拆工作处于阳光下,运用技术手段和经验丰富的项目管理团队,确保项目的公平公正公开,从根本上解决了项目征拆过程中的诸多难点。

宣化项目集体照2-xin.jpg

在长期执行征拆管理项目过程中,首佳顾问总结出了“党建引领、专业指导、宣传贯穿、科技助力”四大服务体系,即:在基层征拆工作中,以党建工作为引领,注重把临时党支部建在项目上,强化党组织引领发展、攻坚克难、凝聚人心的作用;在征拆管理过程中切实为政府、实施主体等委托方提供高效、规范、智能的全方位技术和业务解决方案;以专业的征拆宣传团队深入项目一线,进行宣传引导、舆情监控,形成一套行之有效的项目宣传、舆情反馈和快速反应机制;以自主研发、拥有自主知识产权的征拆管理系统为基础,综合运用多种信息化管理工具,以科技手段全面提高项目透明度和执行效率。

四大服务体系是首佳顾问多年从事征拆管理服务的经验,也是项目实施能够取得良好效果的根本保障。正是在这些理念的支持下,2012年至今,经过8年的项目积累和成功实践,首佳顾问成为国内征收拆迁领域打破旧模式的“破冰者”,引领了“征拆全过程管理服务”的市场创新和改革发展。

不止如此,先后有来自北京、河北、天津、江苏、上海、浙江、湖北、广东等国内多个省市的机构、政府代表到首佳顾问展开考察、调研。在国内征拆服务市场上,也出现了一些学习、模仿首佳顾问征拆管理服务模式的机构。征拆全过程管理服务这种创新型业务,也由于其良好的项目效果,日益被多地政府部门所接受。

今年3月,北京市人民政府办公厅发布了《关于印发<北京市2020年棚户区改造和环境整治任务>的通知》(京政办发【2020】11号),其中第三条明确:“转变思路,强化项目全过程管理。认真做好项目征收拆迁、安置房建设、土地供应等全过程管理,细化阶段目标,分类指导、有序推进,推动项目顺利收尾、群众早日回迁。”征收拆迁全过程管理被写入政府文件,一定程度上证明了首佳顾问首倡的这一服务模式符合市场发展和政策方向,对于妥善解决“征拆难”有着重要的积极作用和现实意义。

服务人员为村民发放补偿款-xin.jpg

征拆专业服务:变革已至?

目前我国城镇化率已超过60%,且每年以约1%的速度增长。新增的城镇建设总量依然可观。同时,由于部分城市仍然存在大量老旧社区和建筑,城市环境的更新改善,也成为政府、市场普遍关注的热点。

无论是在新增建设,还是城市更新的过程中,征收拆迁工作仍然是绕不开的一个痛点。解决得好,城市居民生活环境改善、设施便利、公众效益达到最大化,是多赢的局面;解决不好,城市相关项目停滞不前,中长期发展受到阻滞,居民利益受损,一损俱损。

在这种情况下,通过政府引导,充分利用市场“看不见的手”发挥作用,采用从市场中创新而生的管理和服务模式,从而确保项目成功,服务地方发展大局,很可能成为一种发展的趋势。从这一角度来说,征拆服务领域,变革的机遇已至。

首佳顾问和其所创立的“征收拆迁全过程管理”服务,也许正是这一领域变革时期的“破冰者”。从全国范围来看,征拆专业服务领域的市场空间广阔。变革之下,可以预见,未来我国的城市建设和更新过程中,也将出现越来越多倡导专业精神的此类服务机构。

城市发展和更新需要更专业的征拆服务

2020年是全面建成小康社会和十三五规划的收官之年,也将成为我国建设和发展新阶段的起点。回头看,到2019年末,我国的城镇化率已经达到60.6%。向前看,我国将进入“二次城镇化”阶段:一方面,农村人口仍将持续涌入城市转化为城市人口;另一方面,除部分已处于饱和的超大城市以外,区域中心城市和重点城市的规模将进一步扩大。这一趋势,是未来我国经济和社会发展的重要动力来源。

在这样的情况下,城市建设和城市更新将成为这些区域中心城市和重点城市中并行不悖的两大任务。无论是建设也好、更新也罢,在具体实践过程中,征收拆迁工作仍然是绕不开的基础性工作,且未来仍有大量艰巨工作要做。这关系着城市发展、居民生活、社会进步,其重要性不能被忽略,需要政府和领域从业者们认真对待。

宣化项目集体照1-xin.jpg

研究札记:

新视角下,征收拆迁服务需要不断改革创新

秦汉川

时至今日,有很多人认为以往的一些征收拆迁工作制造了很多矛盾,唯恐避之不及。这种观念反应了一个事实:过去国内一些地方的征拆项目,由于缺乏科学统筹、存在管理漏洞、人员专业素质不足等原因,处理得并不完善,其模式也有很多需要改进的地方。

事实上,征收拆迁工作如果处理得好,不仅不会制造矛盾,反而能够减少一些历史遗留问题导致的上访、告状等社会问题。应该看到,征拆只是把一些积累的历史矛盾集中地爆发了出来。很多时候,在征拆项目来临之前,本来就存在着一系列矛盾,征拆项目的实施者们恰恰可以利用拆迁的机会,以合理合法合情的方式,处理好这些复杂的矛盾,构建征拆工作的和谐氛围。

这就要求我们从更高的角度来看待征收拆迁工作。人们不妨从高质量发展的角度、从供给侧改革的角度看这个问题,征收拆迁工作做好了,能够产生大量社会的实际利益,如解决老百姓的生活居住问题、减少上访、解决项目投资落地、城市健康的问题等。这样的工作需要重视,也需要更精细、公平、有质量和技术能力的供给侧服务,让市场端的创新为行政手段的困境提供解决方案,才能让这件本应“多赢”的工作,真正实现阳光、健康、和谐。

从今年3月北京市人民政府办公厅发布的《关于印发<北京市2020年棚户区改造和环境整治任务>的通知》(京政办发【2020】11号)中可以欣喜发现,此前在国内征拆服务领域中产生的“征收拆迁全过程管理”服务,已经被写入了北京市政府文件。文中要求相关部门“转变思路,强化项目全过程管理。认真做好项目征收拆迁、安置房建设、土地供应等全过程管理,细化阶段目标,分类指导、有序推进,推动项目顺利收尾、群众早日回迁。”这是笔者所知的该项服务模式首次被直辖市级的政府所认可,表明在北京区域,征收拆迁全过程管理,已经成为市场上的重要服务模式,被肯定和推广。

之所以会如此,正是由于该服务模式能够有效解决传统征拆服务模式所不能解决的一系列问题,实现征拆项目的有序、和谐、高效开展,进而服务地方发展大局,保障老百姓的根本利益。

征收拆迁全过程管理服务模式是由长期从事征拆评估服务的首佳顾问在2012年创立的。深谙征拆市场规律并从事专业化服务实践多年的首佳顾问在行业内率先提出:“只有让征拆在阳光下运行,让公开、公平、公正不再单纯停留在口号上,把百姓诉求与补偿政策有机结合,把征拆流程和促签促搬充分挂钩,凝聚各方力量形成合力,才能真正实现和谐征拆、健康征拆、高效征拆”。

诸多实践证明,首佳顾问“三公为首,零势为佳”的“阳光征拆”理念被提出并通过信息化管理平台等技术手段付诸实践,有效解决了过去一些暗地里操作、灰色地带多的问题,让征拆回归本位,理顺了各种关系,充分赢得了各方面信任,也找准了市场痛点。“正本清源、以人为本”在“阳光征拆”理念下很好地得到落实,堵住了一些利益输送的口子,也为征拆后续工作的顺利开展提供了可靠保障。

值得一提的是,首佳顾问始终强调他们在征拆工作中扮演的角色是委托方的“军师”和“管家”,一方面为委托方出主意想办法,一方面利用丰富的经验综合考虑政府、被征拆人、企业、各作业方的实际需求与关系平衡,确保项目的顺利推动。而在实施过程中,他们的工作体现在四方面:筹划、实施、宣传、协同。他们对自己的定位就是对接包括政府、企业等在内的甲方,响应诉求,协调各方解决问题。因为征拆项目中涉及主体多,如拆迁公司、评估公司、审计公司等,在被拆迁人敏感复杂的各种诉求下,征拆工作需要塑造整体意识才能顺利推动,所以需要有专业的统筹方。相应的,在实践中,他们也形成了“党建引领、专业指导、宣传贯彻、科技助力”的四大服务体系。

在技术进步日新月异的今天,科技运用在征拆过程中也有着极其重要的作用。首佳顾问认为,未来的征拆工作一定是更加智慧化、更加系统化的征拆。他们开发了自己的征拆管理系统,能够实现网上签约,系统计算补偿,再同步各种信息,实现征拆全程的可视化管理,系统可以及时监控签约、拆迁、拆除进度和比例。此外,还在项目中使用了包括360全景摄影、电子补偿计算器、信息查询一体机、电子信息卡等技术,能够实现作业全过程留痕,控制项目风险,实现公开公平公正,提高沟通协同效率。

明确的定位、系统科学的方法、便捷高效的技术手段以及丰富的实践经验,让首佳顾问所创立的征收拆迁全过程管理服务成为具备市场创新意义的有效模式。而随着全面依法治国的不断深入推进和城市建设的不断发展,各方面对于征收拆迁领域市场服务规范化、专业化的要求和期待也将越来越多。在这种情况下,人们有理由相信:征收拆迁全过程管理服务将迎来市场发展机遇,也将为城市的繁荣发展发挥更积极的作用。


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