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“五位一体”共同缔造 老旧小区改造一举多得
2020-05-25 19:33:27来源:中国建设报    作者:李晓 高健

城镇老旧小区改造是惠民生扩内需的重要举措。

2019年10月,住房和城乡建设部确定山东省为全国城镇老旧小区改造试点省。以此为契机,山东将老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程,以机制创新为突破口,深入开展调查研究,落实“不光好看、关键要好住”的改造要求。通过对全省16市全域试点,山东初步构建起党建统领、政府引导、居民主体、社会支持、企业参与的“五位一体”共同缔造机制。

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据介绍,截至去年年底,山东全省共开工老旧小区改造项目6083个、改造面积1.8亿平方米、惠及居民217万户。2020年,山东省确定开工改造1743个项目、涉及49.7万户。截至目前,2020年纳入中央补助支持城镇老旧小区改造计划项目已完成立项1640个,立项率94.1%,开复工项目709个,开复工率为40%。

突出党建引领

共同缔造社区治理新机制

老旧小区改造既是城市居民的共同心声和急切期盼,也是难啃的“硬骨头”,面临组织协调难、群众动员难、共谋共建难等实际问题。山东省充分运用美好环境与幸福生活共同缔造理念和方法,把推进老旧小区改造与加强基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合,积极推动构建多方参与、共同治理的新型社区治理体系。

临沂市是红色革命根据地,当地紧紧围绕“党建引领沂蒙红色物业发展”开展工作,2019年以来,先后选派219名市、县优秀干部到201个城市社区,将临时党支部建立在老旧小区上,切实帮助老旧小区居民协调解决实际问题和困难。“红色物业”长效管理机制模式,确保改造后的老旧小区实现物业服务全覆盖,有效实现了政府治理、社会调节和居民自治良性互动,解决了基层社会治理难题,夯实了基层社会治理基础。

社区治理新机制要充分发动居民参与。潍坊市在老旧小区改造中坚持共同缔造理念,实施“两轮征询法”,改造前“问需于民”、改造中“问计于民”、改造后“问效于民”,发动居民共谋共建共管共评共享。针对集中供暖改造投资大、意见难统一问题,探索实行“集中供暖与清洁能源分散供暖相结合”的路子,在老旧片区十笏园小区实行燃气炉分户供暖,政府对购炉业主提供补贴。

聚力提质扩面

提升城市品质和内涵

老旧小区面临的主要问题之一是小区中各项设施逐渐陈旧老化或缺失,不能满足居民生活需求。山东省坚持以人为本、扩面提质,因地制宜对改造标准和改造内容进行综合性完善提升,不仅要看“面子”,更注重城市品质和内涵提升。

围绕居民群众迫切需要解决的问题难题,济南市“整治改造五结合”的经验做法获得了广泛认可和赞许,将整治改造与拆违拆临、弱电杆线整治、既有住宅增设电梯、既有建筑节能改造以及水电气暖改造相结合,将老旧小区整治改造与水电气暖管线设施改造升级同步进行,实现了“一次整治、多重成效”。

济南市历下区的燕子山小区是1987年建成使用的大型开放式小区,占地0.22平方公里,建筑面积17.5万平方米,2016年被列为老旧小区整治改造项目,重点改造增加消防、安防等四大项内容,绿化率提升至37%,提升了居住环境和生活品质,“不光好看、关键要好住”的改造成效显著。

在老旧小区改造过程中,通过清理小区内私设摊点,集中建成了燕山社区农贸市场,内设蔬菜、海鲜等摊位170个。对脏乱差的小区河道周边进行重新打造,腾出了3000余平方米的社区活动场地,建设了燕山南区社区休闲公园、社区养老服务中心,并配备棋牌室、健身房等设施,极大便利了居民生活。

引入社会资本

探索多方融资参与新模式

老旧小区改造面临资金压力大、维护管理难、筹资渠道狭窄、社会力量参与积极性不高等难题,山东省积极尝试调动各方社会力量,改变过去单就老旧小区搞整治改造的老模式,把老旧小区改造与其他城市建设、改造项目捆绑统筹或组合,创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式,探索形成政府引导、市场运作的多方融资新路子。

例如,与城镇低效用地再开发政策紧密结合,提出了老旧片区改造项目生成、合理放宽规划技术指标、土地出让支持、整合财政资金、运用政府债券等政策措施,为工作开展提供政策保障和机制创新。

此外,结合拟改造项目的具体特点和改造内容,合理确定改造资金筹集机制。着重从落实居民出资、政府安排补助资金给予支持、探索以政府债券方式融资、探索社会资本以市场化方式参与、推动专业经营单位出资改造、整合各类涉及住宅小区的专项资金、引导原产权单位参与改造、探索金融机构加大对老旧小区改造的可持续金融支持八个方面筹集改造资金。探索建立新型的多方融资机制,积极用好融资支持政策,筛选试点项目,探索“老旧小区改造+棚户区改造”模式,鼓励连片打包、市场化运营,建立多元化的老旧小区投融资体制,拉动扩大内需。

在济宁市任城区,当地计划将医学院小区等8个老旧小区捆绑改造,利用小区周边的公交停车场、学校操场地下空间建设停车设施,并配套建设部分社区服务设施。目前,该项目已被列为国家开发银行山东省分行的老旧小区改造融资重点支持项目。淄博市张店区尝试引入社会资本,采用PPP模式,引入企业,全流程参与老旧小区改造的综合整治及提升工作,承担了45个老旧小区改造项目的投资和施工任务。

加强服务管理

打造长效物业服务新模式

老旧小区改造后,旧貌换新颜,但巩固改造成果的关键在于实现小区自我管养和长效物业服务全覆盖。

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针对在老旧小区改造过程中,居民对物业服务等付费不认可的问题,山东省加强宣传引导,引导基层党组织努力做好群众思想工作,提高老旧小区居民的服务购买意识。为破解这一难题,建立“社区党组织领导,居委会、业主委员会、物业服务企业等多主体参与”的老旧小区管理联席会议机制,协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则,共同维护老旧小区改造成果。

此外,建立健全老旧小区住宅专项维修资金归集、使用续筹机制,促进改造后的小区实现自我管养:探索将相关服务设施打包委托物业服务企业,拓宽收入来源;落实对承担老旧小区物业服务企业的财政补助政策,街道负责加强物业服务考核,根据结果兑现财政奖补资金;对改造后的小区,针对各地不同情况,分别采取专业物业服务、社区简易物业服务和业主自治管理等形式,努力构建长效机制。

潍坊市奎文区落实与小区实际相适宜的管理模式,物业服务覆盖率达到100%,区财政对实施专业物业服务、社区简易物业服务的老旧小区给予补贴。在此基础上,潍坊市积极推进物业服务全覆盖,推广“奎文经验”,由社区成立物业服务公司对老旧小区进行“兜底”服务。目前完成改造的526个老旧小区中,已有489个通过市场化物业服务、社区服务、单位自治等多元化模式实现了物业服务覆盖,有效提升了老旧小区物业服务覆盖面及服务水平。

泰安市泰山区97个社区成立了85个物业服务站,基本覆盖所有老旧小区。济南市历下区国有全资的济南诚顺物业管理有限公司,承担燕山、和平路北两个社区的老旧小区物业服务,利用区政府物业服务补贴和区域内停车收费,弥补了物业服务资金不足。

2020年3月,山东省印发了《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》,为全省全域开展老旧小区改造工作提供了政策创新和系统化解决方案。山东省在前期试点实践经验基础上,正全力推进和打造具有山东特色的老旧小区改造“升级版”,提升老旧小区居住品质和城市品位,不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

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