今年以来，新冠肺炎疫情对经济社会发展产生了深刻影响。在居住领域，房地产经纪行业转型升级越来越成为行业共识。房地产经纪行业转型升级的背景和方向是什么？经此一疫，如何深入认识房地产经纪行业，行业未来将发生哪些变化？

围绕这些问题，中国建设报对话21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航、贝壳花桥学堂执行校长关书伟、优铭家董事长李鸿羽，以此来观察新经纪时代的一个剖面。

卢航：

新居住时代，居住领域的服务者必然走向职业化、专业化，提供符合消费者心理需求与情感体验的高价值服务。作为居住服务者中的重要方阵，经纪人需构建“高学历、高专业度、高职业素养和高社区参与度”的能力。相信不远的将来，我们会看到大量高素质、高学历人才加入房地产经纪行业，这也是行业转型升级的必然要求。

从竞争走向竞合

近年来，随着房地产行业转型升级加快，房地产经纪行业也在加速调整。从直营、加盟到平台诞生，关于经纪行业发展模式的讨论一直没有停止过。

“在经纪公司发展模式方面，我认为直营、加盟会是长期并存的，因为两种模式各有优缺点。比如说直营公司具备管理效率、特色业务、管理深度、新技术运用等方面的优势，加盟品牌则可以更好地发挥创业者的能动性，大规模的加盟品牌抵御风险的能力更强，从这次疫情可以看到，很多加盟品牌在抵御突发风险时，能及时、有效地应对市场变化。”21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航说。

21世纪不动产是国内房地产经纪市场竞争格局的重要一极，从其发展实践来看，卢航认为品牌与平台之间是专业化、集约化的分工关系，随着加盟品牌的增加，品牌与平台之间有合作也有博弈，最关键是谁能够提供更多的核心价值。

优铭家是第一批加入贝壳找房平台的新经纪品牌，在优铭家董事长李鸿羽看来，贝壳找房平台就提供了这种核心价值。“我们与贝壳找房接触后，很快就决定要加入平台，从这两年的发展看，加入平台后我们的品牌能够享受更多资源，节省了大量的时间、机会和经济成本，得到了快速发展。”李鸿羽说。

他认为，直营靠管理，加盟靠赋能，平台靠产品，平台能够提供更先进的基础设施，串起三者的纽带是提供有价值的服务，总体来说是共生共荣的关系，从竞争走向竞合。统一规则遏制了恶性竞争，但优胜劣汰也是必然规律。

在变化中抓住趋势

进入互联网时代，新事物迭代，房地产经纪行业的变化正在加速。疫情防控期间，房产交易线上化和VR（虚拟现实技术）看房等新技术大显身手。今年2月，在贝壳找房平台上，找房人和经纪人日均发起了近35万次VR带看，环比增长35倍。疫情加速了房地产经纪行业的线上化，而线上化对冲了行业抗风险能力弱等危机。

“疫情防控期间，VR看房等新技术成为房产经纪行业的新解决方案，和之前传统的实地看房相比，VR看房的优势是足不出户、省时省力，保证消费者的人身安全。从长期来看，房产交易的线上化会成为行业不可逆的趋势，甚至成为行业标配。”卢航认为，“线上+线下”的营销服务模式能够确保消费者的看房体验，适应整个行业数字化和互联网化的进程，这对企业来说也是挑战。

卢航认为，经历这次疫情，消费者挑房子的眼光跟过去可能会有不同。疫情给了人们一个思考的机会，所有人都被迫较长时间待在房子里居家防疫，会去仔细评价所在小区的物业管理水平、所在城市的公共设施水平，特别是医疗水平。未来，住房流通考虑的内容更加丰富，这对经纪服务也提出更高要求。

在李鸿羽看来，房产交易的线上化是工具迭代的产物，也符合当下的消费习惯，在“衣食住行”中，“住”的线上化虽然发展相对缓慢，但一定会加速到来。他表示，线上化数字化也意味着管理的科学化，用数据驱动运营，能够大幅提高行业效率，数字不再是冰冷的而是鲜活的，未来传统经纪一定会被数字经纪取代。

房地产经纪行业以存量市场住房交易为主，但近年来一些经纪机构明显加快布局新房业务，行业增长空间的阶段性转移受到关注。

“新房交易非常活跃，一二手联动频繁，经纪机构介入新房业务比重越来越大，我认为两三年之内都会维持这种联动的态势。短期内新房依然有着很大的交易量，会是房地产经纪公司争夺的一个重要战场。”卢航认为，房地产经纪企业更加关注新房市场，这恰恰是经纪行业发展的必然结果，但从更长远的角度来看，随着一二手房结构不断调整，未来整个交易的主流还是会逐渐转向存量房市场，这个趋势不会改变。

在李鸿羽看来，存量房市场是经纪行业的根基，不会动摇，关键是要与开发企业、代理公司及平台达成共识，做好各自擅长的部分，实现新房业务闭环。他表示，未来更大的发展空间是围绕住房交易上下游产业链，构建包括金融、装修、家居等在内的大生态产业，尤其对二手房交易来说，交易一旦达成就意味着装饰装修等下游消费的诞生。

关书伟：

房地产经纪行业在中国发展了几十年，尽管已经存在一批拥有较高经营水平和较强职业自律的店东，但整个行业距离职业化还有很长的路要走。店东是经纪行业中最小的经营主体，店东的职业化教育，对于整个行业的职业化进程来说至关重要。我们希望可以探索出一套帮助整个行业经营者提升职业技能和从业理念的职业化教育体系。

新型经纪人多维进化

人是服务的核心，经纪人的职业素养直接影响房产交易和居住服务质量。长期以来，入行门槛低、人员流动大、平均从业时长短、职业教育缺失等都是房地产经纪行业发展的痛点，也是转型升级迫切需要解决的问题。

要培养能够适应未来发展的新型经纪人，人才是关键。从产业链来看，经纪人是服务供应端，是产业链上最重要的角色之一；从价值创造角度看，经纪人用自身服务创造价值，是价值创造的基本单元；从消费者体验来看，经纪人的职业素质、服务品质，直接决定消费者的体验，也决定经纪企业能走多远。

“房地产经纪行业在中国发展了几十年，尽管已经存在了一批愿意长期植根行业、拥有较高经营水平和较强职业自律的店东，但整个行业距离职业化还有很长的路要走，行业中店东的职业化水平良莠不齐，方差巨大。”贝壳花桥学堂执行校长关书伟认为，店东是经纪行业中最小的经营主体，店东的职业化教育，对于整个行业的职业化进程来说至关重要。

在经纪人的职业化教育方面，贝壳找房作为行业开放平台已经先行一步，开设了针对店东设立的第一所花桥学堂。

“花桥学堂现阶段将专注于贝壳平台内店东的职业化培训和认证，并希望在这个过程中沉淀出一套适用于全行业门店经营者的方法论和最佳实践。未来希望可以和行业主管部门以及高校等学术机构充分合作，探索出一套帮助整个行业经营者提升职业技能和从业理念的职业化教育体系。”关书伟说。

此外，通过花桥学堂培训和认证的职业化店东，将在行业中起到标杆示范效应，带领门店的经纪人和周边的从业者践行新经纪时代的行业价值观、营造更好的生态环境。另一方面，贝壳平台通过对BROKER认证店东的标签展示和资源倾斜，可以让消费者更容易找到优秀的服务者，享受到更好的服务。

4月23日，贝壳找房CEO、花桥学堂校长彭永东在贝壳新居住大会上发布了“花火计划”，花桥学堂2020年将培训5000名店东，未来三年将对三万名店东进行BROKER认证，按照计划，届时整个平台店东职业化率将超过60%，初步实现平台的店东职业化。

在推动房地产经纪行业职业教育的同时，越来越多的本科人才和更高学历者正在进入经纪行业。

“在21世纪不动产的加盟商队伍里，有许多拥有投资实力的高学历、高素质人才，这些创业者和经纪人在踏入中介行业之前可能是教育、家电、汽车等行业资深从业者。”卢航表示，高学历、高素质人才进入房地产经纪行业在国外非常普遍。

他认为，随着国内的从业者素质要求越来越高，交易流程越来越复杂，作业工具越来越成熟，对经纪行业整体从业人员的素质要求会不断提升。相信不远的将来，我们会看到大量高素质、高学历人才加入房地产经纪行业，这也是行业转型升级的必然要求。

李鸿羽：

房产交易的线上化是工具迭代的产物，也符合当下的消费习惯，“住”的线上化虽然发展相对缓慢，但一定会加速到来。线上化数字化能够大幅提高行业效率，传统经纪一定会逐步被数字经纪所取代。未来更大的发展空间是围绕住房交易上下游产业链，构建包括金融、装修、家居等在内的大生态产业，尤其对二手房交易来说，交易一旦达成就意味着装饰装修等下游消费的诞生。

拥抱新居住和行业转型升级

我国住房已经进入存量时代，随着人们对居住品质的要求不断提升，更高效、更便利、更智能的新居住服务需求愈发凸显，也对房地产经纪行业提出了更高要求。

在卢航看来，新居住时代，居住领域的服务者必然走向职业化、专业化，提供符合消费者心理需求与情感体验的高价值服务。作为居住服务者中的重要方阵，经纪人则需构建“高学历、高专业度、高职业素养和高社区参与度”能力。

卢航表示，新居住有几个明显特征。一是数字化新基建，集成的数字化技术加速推动居住服务领域的新型基础设施建设，构建行业新生态，并推动工具革命和场景革命。二是服务者价值全面崛起，服务者职业化将按照标准化和个性化的路径成长，数字化工具通过标准化、通用化赋能，缩小服务者能力方差。三是服务融合，技术进步促进产业服务者进一步分工与分化，产业中心转移形成多中心平权，推动产业间的合作融合，实现合作网络的快速扩张。

新居住是一个开放的产业生态，不仅在于房地产经纪行业的转型发展、住房流通领域的优化升级，还在于通过产业互联网思维联动居住服务上下游产业链，服务于更美好的居住。

以智慧社区为例，如何运用大数据、云计算、人工智能、物联网等技术驱动社区治理和服务，是社区发展的重要命题。在新居住平台上，贝壳找房正在聚合和赋能优秀服务者，未来以新居住平台为载体，基于社区数据精准描绘生活画像，围绕居住需求把服务场景不断延伸至全产业链，能够不断推动新居住升级发展。