近年来，受国家支持力度加大、利好政策出台的影响，我国住房租赁行业得到较快发展。回顾2020年上半年，住房租赁市场受到疫情防控影响，波动较为显著。市场供需格局趋于缓和，租赁需求延迟释放，业主出租预期持续走低，不断向“承租人”市场转变。从市场主体来看，长租公寓企业也经历了经营考验，中小企业面临资金困境。那么今年上半年，租赁市场有哪些显著变化？与往年相比又有哪些不同？下半年，市场将如何发展？
政策：从防疫管理向市场监管和资金扶持转变
回顾2020年上半年的租赁政策，第一季度以疫情防控为主旋律，共19个城市发布了25项疫情防控相关政策，包括以下3个方面：一是对疫情防控期间租户进行摸排登记，要求租赁经营场所做好防控工作；二是落实主体责任，要求房东和租赁企业承担防疫期间的主体责任，负责督促租户进行备案登记和居家隔离，做好租赁房屋的消杀防疫工作；三是发布租赁住房纠纷指引，针对疫情防控期间可能发生的租赁纠纷提出解决建议，强调疫情防控期间房东、租户及租赁企业公平分担相应损失等。此外，6个地区发布倡议书，倡导业主在必要合理的情况下减免租金，减轻租客负担。
在疫情得到了基本控制之后，全国各地着手恢复住房租赁市场的正常秩序。据不完全统计，第二季度，有8个地区发布了10条市场管理相关政策措施，主要涉及到租赁住房安全管理、住房租赁中介机构整治以及住房租赁管理办法制定等方面内容。
为响应财政部、住房和城乡建设部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，10个地区发布了14条为住房租赁企业提供资金扶持的相关政策，具体落实了补贴的条件和申请办法。其中，杭州和合肥分别推出了住房租赁企业资金监管的相关措施，确定企业名单，推动资金监管落地。此外还有5个地区推出了租赁住房建设相关的管理规定及措施，推动租赁住房建设的健康发展。
落户政策方面，多数准一线城市落户政策较为开放。据贝壳研究院统计，合肥、郑州、沈阳及重庆对于高校毕业生基本可以无限制落户，包括高等职业技术学校、专科及全日制本科的应届及往届毕业生均可直接落户，无年龄和就业限制。其余准一线城市的落户政策对不同学历的人群有不同的年龄限制及就业限制等。一线城市中，除深圳学历人才可以通过核准落户外，北京、广州和上海均需要积分落户，或者应届毕业生通过就业单位的户口指标落户。
市场：季节周期规律被打破市场旺季不“旺”
从市场表现来看，上半年受到疫情影响，住房租赁市场的季节性规律被打破，传统旺季并不“旺”。2月，由于疫情严重，重点城市的住房租赁市场交易触底，市场几乎陷入停滞，春节假期后的住房租赁旺季推迟到3月出现。3月，全社会逐步复工复产后，住房租赁市场逐渐修复，疫情防控期间积压的租赁需求逐步释放。贝壳研究院统计数据显示，3~5月的租赁交易不断上涨，4月及5月的环比增长率均突破20%。6月，北京突发公共卫生事件响应级别调整至Ⅱ级，租赁交易受到的影响较为明显，传统的毕业租赁旺季目前暂未显现，6月成交量环比下降7.3%。
从租金水平来看，上半年租金水平总体呈现趋势性下降。贝壳研究院统计了重点18城的平均租金水平，结果显示，3月环比下降14.0%，从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月平均租金有小幅回升，环比分别上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月租金水平又呈现下降趋势，环比5月下降3.2%，同比下降10.9%。分城市来看，6月，天津、武汉、青岛、济南、重庆、长沙、烟台及廊坊8个城市租金仍呈现环比下降，其中租金降幅最大的是长沙市，降幅为3.3%。其余城市价格变动幅度较小，整体较为稳定。
上半年新增房源挂牌价格较低，业主出租预期处于低位。根据贝壳研究院监测数据，2020年上半年整体挂牌均价偏低，除2月总量过低出现异常波动之外，其余月份平均挂牌价44.1元/平方米/月，明显低于去年上半年48.1元/平方米/月的水平。买卖双方对于租金价格的期望都持续走低，导致挂牌价格降低，最终租赁成交价格也相比去年明显降低。
此外，客源成交周期处于高位，租赁市场向买方市场转变。贝壳研究院认为，上半年房源成交周期波动较大，2月及3月房源成交周期超过60天，租赁房源成交困难，4~6月成交周期下降，但相比去年成交周期仍然较长。而客源周期较为稳定，保持在10天左右，相比去年有所延长，租客的租房迫切程度有所下降。
企业：从“拓荒”到“精耕”尾部长租公寓陷入经营困境
住房租赁企业方面，长租公寓一直以来备受关注。2020年上半年，长租公寓企业在行业整体陷入“寒冬”的大环境下，出租率下降、租客违约情况频频发生，这一阶段可谓行业的“至暗时刻”。贝壳研究院调研数据显示，上半年头部长租公寓企业也放缓了拓展趋势，聚焦已有门店，新开店率远低于去年水平；尾部长租公寓企业面临普遍性的经营困境，近七成因“高收低出”模式导致资金链断裂；上半年没有房企新进入长租公寓领域，已进入的房企经历了从“拓荒”到“精耕”的转变。
2020年上半年，陷入经营困境并造成不良社会影响的以尾部中小长租公寓为主。据不完全统计，媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家。
“高收低出”，长租公寓企业为了短时间内抢夺房源，企业支付给房东的租金高于租客支付的租金，属于亏本经营。
“长收短付”，企业向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付给房东，将差额用于自身经营或其他用途。
业内人士表示，无论是“高收低出”，还是“长收短付”，都产生了潜在的经营风险，在受到外部冲击时，风险就会加速暴露，尤其是尾部中小长租公寓企业的抗风险能力更弱。
事实上，在长租公寓领域，不同于2017~2018年的热情高涨，2019年的热情已开始下降。较为明显的表现就是行业逐渐回归审慎理性预期，企业不再盲目进入。据贝壳研究院统计，截至2019年年底，已有44家大型房企开展长租公寓业务，而今年上半年没有房企新进入长租公寓领域。
具体来看，在政府大力倡导租购并举的政策环境下，房企纷纷将长租公寓划入战略布局，以期培育新的增长点。少量先行者在2016年以前就已试水业务，2017年多达16家。长租公寓的盈利能力因在早期市场未得到验证，导致房企进入该业务领域后开始趋于冷静和理智，自2018年后进入数量便开始逐步减少。到2019年，只有上海实业、正荣、宝龙和俊发4家企业进入，且基本在企业所在当地开展业务。而今年受到疫情影响尤为明显，没有新的房企进入长租公寓领域。
今年上半年，多数长租公寓不再进行规模扩张，聚焦维持已有单店运营。对此现象，贝壳研究院认为，管理房间规模上，2020年上半年长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情防控期间租赁企业的管理成本提升。住房租赁企业要负责管理入住的租客，采购大量的相关物资新增支出。加强人员管理和登记，部分公寓企业还会给返程人员提供隔离单间等，对于企业来说管理成本提升。长租公寓企业为了维持已有的运营，减少成本支出和经营亏损，绝大多数已进入的企业不再进行规模扩张，而是聚焦已有的门店运营，开源节流。
对于中小公寓来说，上半年融资更为困难。业内人士分析认为，长租公寓领域股权融资的风口基本已经过去，目前中小企业获得投资较为困难。从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业，融资轮次多、单次融资金额大是基本特征。此外，住房租赁领域今年上半年已经发行的公司债券及ABS（资产支撑证券化）融资金额分别为111亿元和15.66亿元，融资主体均为房企。总体来看，目前长租公寓领域的融资以头部企业和大型房企为主，中小企业融资渠道收窄。
展望：市场供需格局趋于缓和向“承租人”市场转变
对于下半年的住房租赁市场，贝壳研究院认为，受到疫情影响，下半年租赁市场供需格局趋于缓和，租客掌握更多主动权和议价空间，市场不断向“承租人”市场转变。在此背景下，应重点关注长租公寓企业的经营风险，加强对于企业“高收低出”、“长收短付”的模式监管，同时给予更多的企业资金支持，扶持长租公寓企业应对资金困境。加强租客权益保护，对于高校毕业生给予一定的租房支持，加强特定人群的租房保障。
年度的住房租赁市场往往呈现周期性规律。贝壳研究院认为，从下半年来看，市场热度或在城市之间呈现分化，对于受疫情影响较大的城市，虽然市场迅速降温，且一定程度上缩减了市场的需求规模，但租赁市场的需求依然大量存在。
在贝壳研究院看来，租赁市场依然会在下半年维持“低温”态势，延迟的租赁需求不断释放，业主出租预期持续处于低位，租客议价空间提升，市场供需趋于缓和。从中长期的租金水平来看，租金上涨动力不足，可能会继续保持低位的态势。对于疫情影响较小的城市，下半年租赁市场热度会保持“中温”态势。
对于长租公寓企业，业内人士表示，为减少长租公寓企业经营对房东和租客带来的影响，下半年应加强行业监管，防止“高收低出”、“长收短付”等模式带来的风险。同时给予长租公寓企业必要的补贴和资金扶持，帮助企业应对经营困境，引导行业走向正轨。
加强行业监管层面，逐渐建立行业押金监管和风险保证金机制。从事住房租赁经营的企业在开展业务当地的银行开设专户托管，托管账户中设立押金和风险保证金，保护承租人的押金安全，降低房东和承租人的租金风险。
扶持层面，加强对长租公寓企业的融资支持。目前长租公寓企业面临融资渠道窄、融资金额小的问题。
拓宽长租公寓企业的融资渠道，一是加大对住房租赁企业的债权类融资支持，包括专项银行贷款和公司信用债等，未来将继续扩大银行贷款授信额度和专项债的适用范围品种，加快审批流程，促进企业直接融资，优化融资结构。
二是加快推进住房租赁领域公募REITs（房地产信托投资基金）试点，尽快推出公募长租公寓REITs。发展一级贷款发放的保险制度与住房金融信贷的二级市场。推进质押体系建设，完善质押回购机制。依据税收中性原则，解决“双重征税、重组税费过重”等问题，促进租赁住房健康发展。引导养老金、保险基金等长期投资基金参与投资REITs，提高REITs市场的流动性，吸引提高私人投资者参与的积极性。
值得关注的是，6月是传统的租赁旺季，也是高校毕业生集中进入租赁市场的时间。毕业生由于刚刚步入工作岗位，租金可支付能力、租房辨识度等较弱，面临不少的租房问题。
在保护租客权益、加大特定人群的租赁保障方面，贝壳研究院建议，应加强租房过程中的租客权益保护，加大对特定人群如高校毕业生等群体的租房保障，具体可采取以下措施：
第一，加大对高校毕业生的租房补贴，刚毕业大学生的租金支付能力有限，通过人才租房补贴，减少毕业生可支付压力，增加城市的人才吸引度。
第二，加快建立住房租赁市场的信用体系，通过住房租赁管理服务平台，建立承租人与出租人的征信制度，加强对出租人及从业人员的市场主体信用管理，动态记录良好信用信息和不良信用信息，建立住房租赁行业的“红黑名单”制度，定期对榜单信息予以公示。制定符合租赁企业运营特点的信用评价办法，增加信息透明度，防止大学生在租房过程中面临信息不对称问题。
第三，扩大纠纷处理渠道，普及住房租赁相关权益知识，制作租赁权利义务说明书并向公众公开宣传，提高租户自我保护意识，减少纠纷。
