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加强行业管理 规范企业行为——《合肥市住房租赁企业信用信息管理办法(试行)》出台侧记
2020-07-28 14:22:54来源:中国建设报    作者:周 丽

住房租赁事关民生。当下,住房租赁行业乱象时有发生,市场亟待规范。

《合肥市住房租赁企业信用信息管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)的出台,进一步表明合肥市在加快培育和发展住房租赁市场、实现城镇居民住有所居的目标上又迈出了坚实一步。

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住房租赁登记备案制度宣传现场

合肥市住房保障和房产管理局负责人表示,《管理办法》是在当前住房租赁行业乱象丛生、租赁企业不断“爆雷”的情况下制定的,旨在进一步加强住房租赁行业管理,规范住房租赁企业行为,建立健全守信联合激励、失信联合惩戒机制,增强住房租赁企业的诚信经营意识。

便于市民选择靠谱住房租赁企业

《管理办法》规定,合肥市住房租赁企业信用评价积分实行加减累积分制,由房产部门制定住房租赁企业信用信息评价标准,基础分值为50分,满分为100分,信用计分每年年初重置至基础分值,得分低于0分按0分计。

根据评分,住房租赁企业信用等级分为6级,分别为AAA级、AA级、A级、B级、C级、D级。其中,AAA级企业为年终信用评定分值90分(含)以上,AA级企业为年终信用评定分值80分~89分,A级企业为年终信用评定分值70分~79分,B级企业为年终信用评定分值60分~69分,C级企业为年终信用评定分值50分~59分,D级企业为年终信用评定分值50分以下。据介绍,信用等级A级及以上的企业为信用激励对象,B级企业可正常开展经营活动,C级企业为信用警告对象,D级企业为失信惩戒对象,无经营行为的企业除外。

在处罚措施方面,合肥市将对C级住房租赁企业发出信用警告,约谈企业负责人及直接责任人;限制批量网上签约备案权限;加大执法检查频次,不定期开展抽查,要求企业定期报送整改情况;两年内限制、取消参与政府购买服务及各类评优、表彰及财政奖补申请资格等。

对于信用等级为D级的住房租赁企业,合肥市将对其实行信用惩戒,列入行业“黑名单”并给予以下惩戒措施:暂停受理住房租赁网签备案等住房租赁相关业务;向社会通报并发出交易风险提示;列入失信“黑名单”,实施联合惩戒;三年内取消参与政府购买服务及各类评优、表彰及财政奖补申请资格等。

《管理办法》规定,合肥市住房租赁企业的基本信息、信用评分、信用评级及信用评分记录等信用档案信息,今后将统一通过监管平台发布。任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定,查询住房租赁企业的信用信息和信用等级。

据合肥市住房保障和房产管理局副局长谢华友介绍,《管理办法》出台后,合肥市相关部门对6家经营行为不规范的住房租赁企业给予信用扣分,目前正在进行公示,公示无异议后按规定记入住房租赁企业信用档案。

谢华友表示,住房租赁企业信用考评信息及信用考评结果将通过官网和合肥市住房租赁交易服务监管平台对外公示。目前,合肥市住房租赁交易服务监管平台正在进行二期升级改造,信用考评系统建设相关内容已纳入升级改造范围。系统上线后,市民可通过平台实时查看住房租赁企业信用档案,便于市民在房屋租赁过程中选择靠谱的住房租赁企业,避免上当受骗。

多举措加快培育

住房租赁市场

自2017年被列为全国首批中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市以来,安徽省合肥市在着力培育住房租赁市场、促进解决新市民等群体的住房问题等方面不断进行探索与完善。

截至目前,除了《管理办法》,合肥市已在规范住房租赁行业健康发展方面实施了5大举措。

第一是搭建租赁服务相关平台。2017年12月,合肥市上线运行住房租赁交易服务监管平台(以下简称“租赁平台”)。谢华友表示,自2017年7月正式启动租赁平台建设工作以来,合肥市先后前往广东省、浙江省、上海市等地调研相关平台建设情况,并邀请开发企业、租赁企业、金融机构及专家等参与租赁平台建设,最大限度实现“开放、高效、便捷、共享”,并逐步打通住房公积金、不动产登记、金融等服务通道。

租赁平台功能丰富,具有网页版和手机APP版两种形式,具备实名认证、房源核验和发布、在线合同签订、电子签章、线上资金支付等功能,支持电话转接、分类查找、地图查房、整租分租,实现全方位、全流程、全行业监管,构建高效便民的“互联网+住房租赁”体系。据了解,租赁平台由合肥市政府财政投资680万元,运营过程中不向用户收取任何服务费用。截至目前,租赁平台已有房源量20.5万套、合同备案量8.6万套,入网企业464家,注册用户14.6万人。

第二是开展专项整治行动。谢华友称,2020年5月,合肥市住房保障和房产管理局联合市公安局、市场监督管理局开展住房租赁企业风险排查工作。检查期间,出动执法检查80余人次,共摸排重点住房租赁企业22家、发现存在经营风险的企业10家,现场下达执法监督文书7份,涉及8家企业,约谈6家企业负责人,共查摆问题24件。“通过检查,详细掌握住房租赁企业的经营信息,为下一步执法检查提供了有力依据。”谢华友说。

第三是发布租赁风险提示。谢华友对《中国建设报》表示,杭州瑜图网络科技有限公司旗下合肥嗨客公寓管理有限公司“爆雷”后,合肥市住房保障和房产管理局高度重视住房租赁企业风险排查工作,召开专题座谈会,通过在官方微信公众号等平台对企业及租客多次发布风险警示,提醒刚毕业大学生、进城务工人员等租客群体注意防范租赁风险,谨慎选择住房租赁企业,并公布了各市、县(区)投诉举报电话。

第四是制定合同范本。2017年12月,合肥市住房保障和房产管理局联合市场监管部门制定了《合肥市房屋租赁合同》示范文本(以下简称“合同范本”),规范住房租赁市场秩序,保障租赁双方合法权益,引导租赁双方公正签约履约。

制定推行合同范本是合肥市购租并举试点工作的重要环节。据《中国建设报》了解,合同范本对房屋权属情况、居住要求、租赁期限、租金及押金、房屋的交付及腾退、房屋维护及维修、双方的权利和义务等方面都作出了明确约定。该合同范本特别设置了“说明”部分,提醒租赁双方要对彼此身份证明、产权来源证明“验明正身”,以避免因房屋权属瑕疵或隐瞒真实性而引发的纠纷。

此外,合同范本明确规定,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得用来居住,人均承租建筑面积不得低于10平方米;转租房屋时需提供房屋所有权人同意转租的证明。上述规定从源头上防止了“二房东”等乱象。

合同范本还对房屋维护及维修的主体和责任进行了明确,避免了责任主体混乱,造成不必要的纠纷。同时,促使租赁双方共同保障租赁住房处于适用和安全状态。

不仅如此,合同范本同时明确了住房租赁合同登记备案的主体及方式。住房租赁合同登记备案可通过房屋所在地街道办事处(乡、镇)或租赁信息服务平台办理。租赁合同变更或解除后,租赁各方应及时办理租赁合同网上备案变更或撤销手续。

第五是推进行业自律管理。2018年,合肥市住房保障和房产管理局牵头组织成立合肥市住房租赁协会,充分发挥协会行业自律作用。该局指导合肥市住房租赁协会通过网络监测、走访调研、企业反馈等方式,实时关注住房租赁市场动态,发布行业经营行为提醒,注重租赁企业经营行为监测,引导推动住房租赁企业合规经营,进一步强化行业自律管理。

据了解,该协会通过选举,明确合肥泊寓公寓管理有限公司为会长单位,合肥市房屋租赁有限公司、合肥冠寓商业运营管理有限公司、合肥红璞公寓管理有限公司、合肥孟邻资产管理有限公司等8家企业为副会长单位,安徽星房优租公寓管理有限公司(星房优租)等14家企业为理事单位。

6大方向规范

企业经营行为

“合肥市住房保障和房产管理局将会同市直相关单位,并指导属地政府,采取积极措施,加强住房租赁企业日常监管,规范住房租赁企业经营行为。”谢华友对《中国建设报》表示。

他表示,以后将在落实属地管理职责、升级改造租赁平台、开展常态联合执法、建立良性联动机制、完善诚信体系建设、探索建立托管账户6大方面重点发力。

在落实属地管理职责方面,根据《合肥市房屋租赁管理办法》规定,进一步落实辖区政府租赁管理职责,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,将住房租赁企业经营行为日常管理纳入社区综合管理的范围;指导辖区组建部门联合执法队伍,综合各方力量协调和处理辖区房屋租赁事务纠纷,大力宣传住房租赁政策,提高居民租赁风险防范意识。

在升级改造租赁平台方面,在现有租赁平台的基础上,升级改造和完善租赁平台功能,建设企业信用管理、从业人员信用管理系统模块,结合业务规范实现对房屋租赁企业的监督和管理,加强对市场发布及企业经营的管控。目前租赁平台二期升级改造项目正进行初步设计方案评审,评审通过后开始招投标。

在开展常态联合执法方面,谢华友告诉《中国建设报》,该局与市公安局、市场监督管理局等单位强化日常风险防控,加强协作配合,形成合力,建立和完善联合执法工作机制,按照“发现一起,查处一起”原则不定期开展重点执法检查,对疑似存在风险的住房租赁企业予以重点关注、依法引导,有序化解相关租赁风险。

在建立良性联动机制方面,将住房租赁企业经营行为执法检查与流动人口管理、基层社会治理、群租房整治、打击传销等工作有机结合,逐步建立信息互通、平台共用、数据共享的良性联动机制,强化“房产+公安”的住房租赁管理模式,完善住房租赁常态化管理机制,逐步形成“人房共管”、“以房管人”的工作局面。

在完善诚信体系建设方面,按照《管理办法》内容,加强住房租赁企业日常经营行为的信用管理,建立和完善企业信用档案,定期在相关政府网站或租赁平台公示企业信用扣分情况和信用考评结果,提供网站查询功能,信用考评结果与中央财政资金奖补相挂钩,正向激励,促进企业规范有序发展。

在探索建立托管账户方面,据谢华友介绍,住房租赁企业具有“容易形成资金池”、“具有一定的金融属性”、“存在较大的风险隐患”等特点,探索建立住房租赁企业专用资金账户,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理,实现资金动态监管。同时在专户账户中冻结部分资金作为风险防控金,当企业出现经营风险时,可将其解冻并使用。

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