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十人联名可申请成立业主大会——广西新版物业管理条例详解
2020-08-07 13:54:15来源:中国建设报    作者:陈飞燕 姚琳尹

十名以上的业主联名即可申请成立业主大会,原物业服务企业拒绝退出将受到惩罚,小区停车位不得只售不租……近日,新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》由广西壮族自治区十三届人大常委会第十七次会议审议通过,条例对成立业主大会、选举业主委员会、小区公共收益监管等热点问题作出了明确规定。

条例从此前的64条增加到了109条,不仅增加了前期物业管理、监督管理等方面内容,而且对原有的业主、业主大会、业主委员会、法律责任等内容进行了丰富和完善,指导性和操作性更强。

条例将于2021年1月1日开始实施。

治理机制

以街道、乡镇党组织为领导

进了小区的门就是住房和城乡建设部门的事。以往,社会对物业管理有着这样的认识。其实,物业管理涉及规划、建设、公安、消防、卫生等诸多问题,关系着小区的和谐稳定。

“仅靠物业服务企业及住房和城乡建设部门已经无法适应错综复杂的市场形势。”广西壮族自治区住房和城乡建设厅房地产市场监管处有关负责人表示。

因此,条例提出,物业管理实行以街道、乡镇党组织为领导,业主自治、专业服务、政府有关主管部门监督管理和指导相结合的治理机制。

“现在就是要把物业管理与社会综合治理相结合,不能只是住房和城乡建设主管部门单打独斗。”该负责人表示,“未来,涉及物业管理的复杂问题,就是乡镇政府或者街道办事处吹哨,相关部门集中解决,可以更好地为百姓解决难题。”

业主大会

十名以上业主联名可申请成立

有些人在一个小区居住了十几年,却从未参与过小区的管理事务。目前,广西有超过1.1万个商品房小区,其中实行专业化物业管理的有5000多个,业主大会成立的比例不到30%,业主委员会成立比例不到15%,居民参与物业管理的比例较低。

主要原因是业主大会及业主委员会成立的程序、所需的材料过于繁杂。首次业主大会应由建设单位提出召开,建设单位逾期未提出报告的,可以由业主联名提出。修订后的条例降低了业主大会成立的门槛。

条例规定,十名以上的业主联名,可以书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。而过去,则需要已交付专有部分20%以上的业主联名才可以向县级人民政府房产部门提出成立业主大会的申请。今后,成立业主大会所需要的规划总平面图等资料,由有关主管部门免费提供。

此外,条例明确,已经投入使用且形成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

也就是说,很多分期建设的大型小区,前期入住的业主,只要组团相对独立,就可以及早单独成立业主大会,参与小区事务管理,而不用等到全部建设项目完成。

值得一提的是,条例提出物业管理公共事务电子投票系统由当地住房和城乡建设主管部门建立。也就是说,业主大会会议不仅可以采取集体讨论、书面征求意见的方式进行,也可以采用互联网方式召开。

“利用信息化手段,可以有效解决业主集合难的问题。”广西壮族自治区住房和城乡建设厅房地产市场监管处有关负责人介绍说。

业主委员会

半年公布一次缴费情况

业主大会成立后,可以依法选举产生业主委员会。

条例明确,同一个物业管理区域内分期开发的物业,在分期开发期间成立业主大会、选举业主委员会的,应当按照规划建筑面积比例预留尚未开发区域的业主委员会名额。分期开发期间成立的业主大会、选举的业主委员会所作出的决定不能损害后期开发区域业主的合法权益。

条例鼓励业主中的中国共产党党员以及法律、财务、工程等专业人员通过法定程序成为业主委员会委员,也支持符合条件的居(村)民委员会成员依法兼任业主委员会委员。

按照条例规定,业主委员会应当建立信息公开制度,及时公开共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配、使用情况以及业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况。

此外,业主委员会接受业主监督,应当每半年公布一次业主委员会委员、候补委员交纳物业专项维修资金、物业服务费、停车费等相关费用的情况以及停车位使用情况。

条例鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度,费用在公共收益中列支。

物业交接受阻

业主可请公安机关协助

新物业服务企业已经进场,原物业服务企业仍然不肯退出,且拒绝办理交接,这种情况目前并不少见。

条例明确,原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。

原物业服务企业拒不移交有关资料或者拒绝退出物业管理区域的,业主委员会或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级人民政府住房和城乡建设主管部门报告,并可以向辖区公安派出所请求协助,或者提起诉讼,要求原物业服务企业移交前款事项并退出物业管理区域;原物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

对于拒绝退出的物业服务企业,由物业所在地的县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正,逾期不改正的,将予以通报。拒绝移交有关资料的,将处1万元以上10万元以下罚款;拒绝退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起,按照每日1万元的数额按日连续罚款,并可申请法院强制执行。给业主造成损失的,还要承担赔偿责任。

欠缴物业服务费

不得以停水停电方式催交

按照条例规定,物业服务合同期限一般不超过5年。

物业服务企业应当在管理区域显著位置公示服务内容、质量标准、收费项目、收费标准、收费方式等信息。

由于物业服务是劳动密集型产业,条例也考虑到物价上涨等因素对物业服务企业造成的压力,因此明确前期物业服务费实行政府指导价和市场调节价,分类制定相应的基准价和浮动幅度,每3年调整一次并向社会公布。

业主没有履行义务缴纳物业服务费的,物业服务企业不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业服务费。如发生这种行为,由物业所在地的县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正,处2万元以上5万元以下罚款。

物业服务企业不能擅自提高收费标准或者扩大收费范围,不能重复收费、捆绑收费以及收取物业服务合同约定外的费用,否则将由市场监督管理部门按照权限依法进行处罚。

物业使用和维护

车位不得只售不租

条例完善了物业使用和维护的条款。

按照规定,新建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放场所和集中充电设施。已投入使用的住宅小区,根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所,完善集中充电等配套设施。

禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车、为电动自行车充电;禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电;禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。

违反上述规定的,由消防救援机构责令改正,对相关单位处5000元以上5万元以下罚款,对个人处警告或者500元以下罚款。

对于业主较为关注的停车位问题,条例规定,物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的,应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆,且不得以只售不租为由拒绝出租。

未首先满足业主的需要,将车位、车库出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的,责令限期改正,按每个违法出售车位、车库处5万元以上15万元以下罚款。

以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的,责令限期改正;逾期未改正的,处10万元以上50万元以下罚款。

建设单位、物业服务企业应当按季度公示车位、车库数量和使用信息等。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要并公示后,可以临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理区域外的单位或者个人。

未满足业主情况下,将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的,责令限期改正,按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款;逾期未改正的,按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。

停车位供需矛盾突出的住宅小区,在其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的,县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门应当向有关主管部门提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

关于小区共有设施的商业收入,条例规定,利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有,并应当单独列账。50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金,其他可用于业主大会经费或小区设备的更新改造。

公共收益应当存入银行专户,接受政府监管,并接受业主监督,业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。挪用、侵占公共收益的,没收违法所得,并处两倍以下罚款。

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