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商品房销售价格“涨中有别”房地产开发投资稳中向好
2020-09-22 11:27:02来源:中国建设报    作者:周 丽 王建业

国家统计局每月发布的房地产数据,是行业内外人士特别关注的话题。不久之前,国家统计局发布了《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》《2020年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》,展示了我国房地产行业的最新情况。

价格有所上涨

新房、二手房表现不一

8月份锦州新房价格环比上涨1.4%,唐山新房价格环比上涨1.3%……国家统计局数据显示,三线城市新建商品住宅价格环比涨幅较大,上涨1.0%,高于一线城市的0.6%和二线城市的0.6%。但是,与去年8月相比,二线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度最高,为5.0%,其次为三线城市的4.5%,一线城市的3.9%。

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对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,今年年初以来,三四线城市中,银川、唐山及惠州等城市新建商品住宅价格环比涨幅多次居70城前列,主要是疫情过后房企融资环境有所改善,拿地热情较高,一级市场热度向二级市场传导所致。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,从8月份70城新建商品住宅房价指数来看,各城市新房价格涨幅均有所扩大,市场热度不减。

二手住宅方面,一线城市销售价格环比上涨1.0%,高于二线城市的0.6%和三线城市0.6%。广州二手住宅销售价格环比上涨1.7%,为一线城市中涨幅最高的城市,其次是深圳1.1%、上海0.8%、北京0.7%。与去年8月份相比,一线城市二手住宅价格同比上涨幅度仍然最高,为6.9%,其次为二线城市的2.0%,三线城市为1.8%。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落。

许小乐表示,近两月广州二手住宅销售价格环比涨幅持续处在70城首位,涨幅均在1.5%以上,说明今年广州二手房市场需求韧性较强,市场预期走高,进而导致近两月价格表现较为突出。前8个月广州二手住宅成交量超过去年同期,同比增长5%,增速超过北京及上海。贝壳研究院数据显示,今年广州二手房业主调价中涨价次数占比呈现持续走高态势,8月达到24%。广州二手房市场需求的强韧性主要是去年下半年以来二手房均价的持续走低、需求入市门槛降低所致,同时7月以来深圳调控政策加码也有一定的需求溢出。二线城市中,成都二手住宅价格指数涨幅居前,同样是市场需求升温所致。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,58同城、安居客购房者行为信息显示,2020年8月份购房者信心指数为111.7,环比上涨1.9%。购房者对于后市依然持乐观态度,只要限购以及差别化信贷政策不发生改变,楼市热度较高城市的调控持续收紧、房价整体稳定的大态势不会改变。值得关注的是,由于近期从金融侧加大对房企的“三道红线”的负债控制,9月房企或明或暗打折的现象预计会增多,在销量提升的同时,或对房价起到一定下拉作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,预计接下来二手房市场不会过快上涨。尤其是今年“金九银十”阶段,各地新房的供应规模比较大,客观上会使得二手房的买卖受到影响,二手房市场有望保持价格稳定。当然需要看到,部分周边教育资源较好的房源依然有可能被炒作。各地对于中介机构等行为依然需要积极管控,以进一步促进市场预期的稳定。

销售面积持续恢复

销售额同比转正

前8个月商品房销售面积虽然还未恢复至去年同期,但是降幅在持续收窄。国家统计局数据显示,1~8月,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%,降幅比1~7月收窄2.5个百分点。其中,住宅销售面积下降2.5%,办公楼销售面积下降19.5%,商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1~7月为下降2.1%。其中,住宅销售额增长4.1%,办公楼销售额下降18.0%,商业营业用房销售额下降19.9%。

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国家统计局新闻发言人付凌晖表示,受疫情影响,一季度房地产无论是投资、销售都出现大幅度下降。随着经济的恢复,房地产出现了回暖态势,前8个月商品房销售额已经转正,销售面积降幅也在收窄。面对疫情的冲击,政府没有将房地产作为短期刺激经济的手段,仍然坚持房住不炒的定位,持续落实城市的主体责任,保持房地产市场的总体稳定。

严跃进表示,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1~8月全国商品房均价为每平方米9843元,同比涨幅为5.1%。就房价走势看,走出了过冷区间,同时略有升温,但此类涨幅总体是可控的。今年高端物业服务企业入市节奏加快,在一定程度上带动房价上涨。

针对商品房销售额增长、房价上涨现象,付凌晖表示,随着被疫情抑制的购房需求得到释放以及金融对实体经济支持力度的增加,近期房地产市场有所回温。市场利率下行、中长期利率有所降低,客观上降低了购房者负担,有利于整个房地产市场的恢复。但是总体来看,无论投资额还是销售额仍然处于比较低的水平,尚未恢复到常态。随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善,我国房地产市场将保持总体稳定。

分地区来看,前8个月东部地区无论是商品房销售面积还是销售额,都已经超过去年同期,西部地区销售额同比转正,其他地区两项指标变化趋势良好。具体来看,1~8月,东部地区商品房销售面积40614万平方米,同比增长0.8%,1~7月为下降2.2%;销售额54065亿元,同比增长6.6%,增速比1~7月提高4.6个百分点。中部地区商品房销售面积26330万平方米,下降8.5%,降幅收窄2.6个百分点;销售额19072亿元,同比下降7.8%,降幅收窄2.8个百分点。西部地区商品房销售面积27525万平方米,同比下降2.7%,降幅收窄1.5个百分点;销售额20424亿元,同比增长0.3%,1~7月为下降2.5%。东北地区商品房销售面积4017万平方米,同比下降10.2%,降幅收窄4.3个百分点;销售额3381亿元,下降5.8%,降幅收窄3.7个百分点。

此外,8月末,商品房待售面积50052万平方米,比7月末减少639万平方米。其中,住宅待售面积减少705万平方米,办公楼待售面积减少17万平方米,商业营业用房待售面积增加27万平方米。

华泰证券表示,8月单月全国商品房销售面积、销售金额同比增长13.7%、27.1%,继续创出年内新高。供给层面,疫情影响下7、8月出现推盘高峰;需求层面,宽松的信贷环境对销售去化形成支撑。7月以来主管部门再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,宁波、深圳、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都等城市相继出台调控政策,通过因城施策平抑房价上涨预期。预计三季度供求热度仍能延续,四季度开始房企推盘同比增速将收窄,需求端在政策影响下亦将转弱。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,据贝壳研究院统计,7月起全国共44个省市61次推出房地产相关政策,其中,常州、沈阳、杭州、东莞等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛,防范市场过热。这对全国其他城市也将起到警示作用,或将在一定程度上减缓成交量的恢复以及价格上涨的速度,但在整体经济承压、因城施策的影响下,调控政策全面收紧的可能性不大,同时随着年底临近,房企出货意愿依然强烈,预计成交量降速仍将持续收窄,成交价格保持稳定。

开发投资继续增长

新开工面积不及去年同期

自6月全国房地产开发投资增速累计同比增速实现转正之后,8月该指标进一步攀升。国家统计局数据显示,1~8月,全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%, 增速比1~7月提高1.2个百分点。其中,住宅投资65454亿元,增长5.3%,增速提高1.2个百分点。

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潘浩表示,自今年2月以来,房地产开发投资累计同比增速持续走高,6月超过去年同期,7、8月持续上行但增速有所放缓,各城市土地市场在上半年基本完成修复的情况下,下半年供地结构有所调整,集中出让优质地块的情况减少。同时房地产金融监管趋严对房企降低负债规模和负债率提出要求,或将使得房企的投资行为趋于谨慎,因此未来短期内房地产开发投资增速或将持续放缓或下行。

银河证券认为,前期较高的新开工以及年末提速的竣工,将会对施工形成支撑,从而进一步支撑房地产开发投资,所以,四季度房地产开发投资的韧性仍会持续,但在中期维度上,房地产开发投资的单月增速或逐步下降。华泰证券认为,8月单月全国房地产开发投资同比增长11.8%,继续创出年内新高,但增速扩张有所放缓。

各地区房地产开发投资表现不一,东部地区投资额度最高,西部地区增速最大。1~8月,东部地区房地产开发投资47329亿元,同比增长5.5%,增速比1~7月提高1.5个百分点;西部地区投资19966亿元,增长7.9%,增速回落0.4个百分点;中部地区投资17605亿元,下降1.1%,降幅收窄2.0个百分点;东北地区投资3554亿元,增长4.0%,增速提高1.5个百分点。

在开发投资增长的同时,企业的到位资金也实现了一定的增长。1~8月,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%,增速比1~7月提高2.2个百分点。其中,国内贷款18016亿元,增长4.0%;利用外资101亿元,增长24.5%;自筹资金37320亿元,增长3.6%;定金及预收款38837亿元,增长1.2%;个人按揭贷款18957亿元,增长8.6%。

前8个月,房屋施工面积继续增长,房屋新开工面积、房屋竣工面积持续修复。1~8月,房地产开发企业房屋施工面积839734万平方米,同比增长3.3%,增速比1~7月提高0.3个百分点。其中,住宅施工面积592216万平方米,增长4.3%。房屋新开工面积139917万平方米,下降3.6%,降幅收窄0.9个百分点。其中,住宅新开工面积102486万平方米,下降4.3%。房屋竣工面积37107万平方米,下降10.8%,降幅收窄0.1个百分点。其中,住宅竣工面积26498万平方米,下降9.7%。

此外,1~8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1~7月扩大1.4个百分点;土地成交价款7088亿元,增长11.2%,增速回落1.0个百分点。

华泰证券认为,在5月至7月集中放量后,新开工面积在8月重新回落至2亿平方米以下,但依然同比增长2.4%,反映了房企在销售目标和回款压力下的积极推盘意愿,推动施工面积同比增速提升至3.3%;8月竣工面积同比降幅收窄至9.8%,短期波动不改中期修复趋势,预计全年竣工维持高景气周期。拿地层面,8月土地购置面积同比下滑7.6%,连续第二个月下滑,一方面是地方政府疫情后集中出让优质地块逐步告一段落;另一方面,房地产融资收紧以及部分城市调控政策变化,导致房企放缓投资节奏。


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