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金地凌克:做新时代房地产行业的“拓荒牛”
2020-10-20 10:06:17来源:中国建设报    作者:王建业

今年是深圳经济特区建立40周年,40年改革开放实践积累了宝贵经验,深化了我们对中国特色社会主义经济特区建设规律的认识。其中,必须坚持创新是第一动力,在全球科技革命和产业变革中赢得主动权。

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金地集团董事长凌克

从南国的边陲小城,到如今充满魅力、活力、动力和创新力的国际化创新型大都市,深圳突飞猛进发展的背后离不开极具创新精神的企业以及企业家。

沐浴改革春风与深圳共同成长起来的金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地集团”),在房地产科技领域一直走在前列。“我们要成为地产科技的领导者、科技孵化的领先者。”金地集团董事长凌克在接受《中国建设报·中国房地产》专访时如是说道。在数字化浪潮席卷房地产行业的当下,这句话透露出了头部房企在未来产业变革中赢得主动权的决心与魄力。

生产力变革:建筑工业化

1988年启航于深圳的金地集团见证了我国房地产行业的发展与变革,在群雄争霸的年代,金地集团凭借对行业迭代逻辑的精准把控而成功突围,2019年销售额突破2000亿元大关。而当下行业再一次进入未来发展的十字路口,2019年我国商品房销售额接近16万亿元,白银时代、乌卡时代(即VUCA,指代一个充满易变性、不确定性、复杂性、模糊性的世界)成为行业热议话题。进入房地产行业下半场,房企如何布局才能继续留下来?金地集团使出了科技这张王牌。

凌克认为,房地产已经进入“柯步-道格拉斯”增长曲线时代。这是一种基于“柯布-道格拉斯生产函数”的说法,“柯布-道格拉斯生产函数”的一个核心主张就是在劳动力和资本投入一定的情况下,产出的增长取决于科技的进步,因此当劳动力和资本投入达到一定极限之后,房企如果想继续实现增长必须依靠科技。

以建造环节为例,传统的建造方式往往依靠工人在现场手工绑扎钢筋、浇灌水泥,劳动力的极限束缚了生产力的增长。凌克表示,建筑工业化和装配式技术将会极大提升和改变传统的建造方式。今后的建筑将会由不同的建筑模块组成,这些模块由工厂进行快速和标准化的生产,并在工地进行组装。“所以我提出来了一个期望,我也相信能够达到,就是我们要像造汽车一样建房子,我认为在5年之后就会实现。”

其实,国家主管部门已经认识到当前行业发展的“瓶颈”。近日发布的《住房和城乡建设部等部门关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》(以下简称《意见》)指出,目前我国建筑业生产方式仍然比较粗放,与高质量发展要求相比还有很大差距。推进建筑工业化、数字化、智能化升级,要加快建造方式转变,推动建筑业高质量发展。

凌克认为,建筑工业化离不开建筑的数字化,数字化可以极大地提高生产效率。比如,在设计阶段,可以通过建筑信息模型(BIM)数字化软件进行设计,设计出来的图纸能够自动传送到生产建筑模块的工厂。在工地安装建筑模块时,也会运用新的数字化、信息化的生产工艺。

据了解,金地集团在2019年成立了BIM工作小组,制定发展规划、拓展合作资源,在集团项目中全面推进应用。从设计出图到成本算量,再到工程建造,金地集团尝试将开发商、设计师、施工单位以及各类相关方打通,现在已初步建立了数字化多方协同的管理能力。凌克表示:“金地集团过去5年的工作,就是努力把各种各样的软件数据打通,现在所有文件的审批、人力资源管理全部是电子化的,但是还不够,在未来要做的是一个新兴的数字化平台。”

伟大的企业是时代的企业,只有因势而谋、应势而动、顺势而为,企业才能在每一次时代巨变中勇立潮头,金地集团无疑再一次站在了时代趋势这一边。《意见》指出,到2025年推动形成一批智能建造龙头企业,引领并带动广大中小企业向智能建造转型升级,打造“中国建造”升级版。

产品迭代:住宅定制化

科技发展的最终目的是造福人类,房企拥抱科技也是为了满足购房者日益增长的美好居住需求。当前房地产行业正在从增量时代逐渐转变为“增量”与“存量”并存的时代,市场的话语权也慢慢地移到消费者手中,谁能够满足消费者日益多样的购房需求,谁就能在未来市场格局中获取更大的“蛋糕”。

“我们已经开始给消费者提供个性化的精装修产品,让消费者能够自己选择装修风格、材料,满足消费者多样化的审美和居住需求。”凌克表示,在未来两三年,金地集团个性化的户型设计和定制化装修的能力还将继续提高,未来客户在购房时能够更加自由地选择产品,真正实现“一房一图”。

实现住宅产品的定制化自然离不开建筑工业化,整体卫浴、集成厨房、整体门窗等建筑部品的供给是实现住宅产品个性化定制的保障。凌克表示:“金地集团在推广个性化精装修广泛应用的同时,也通过和信息化能力较高的生产厂家的合作,以及生产工艺的工业化运用,让生产成本不会因此大幅提高。”

有了技术支撑,金地集团的产品创新更具活力。凌克表示,金地集团在不断研究创新户型,以灵活、可选、可变的户型设计来满足客户需求,每年不断推出新的建筑风格来满足消费者的不同需要,此外还要努力帮助客户降本增效。“我们每年都会选一些部品部件做研究,从而替代价格较高的部品,努力为客户提供性价比高的产品。比如研究一体化的马桶,做OEM(原始设备制造商),使得马桶的价格可以减少一半。”

其实,近年来行业关于定制化住宅开发模式的讨论逐渐变多,因为其有诸多优势。除了能够给消费者提供多样化、个性化的产品外,定制化住宅开发模式还有利于房地产市场资源配置。开发企业按需开发、消费者按需制定,避免过度开发和供需失衡的状况,进而减少对土地、建材乃至人力、资金和资源的浪费。此外,定制化住宅开发模式还可以节约社会资源、减少浪费、保护环境。比如,可较大程度减少二次室内拆改,避免建材和投资浪费,减少精装修的工程量、装饰粉尘和噪声,保护环境,提升生活品质。

虽然定制化住宅开发模式有如此多的优点,但由于其设计开发要求高、不利于“高周转”,所以目前并没有太多房企愿意尝试这种模式。但是凌克认为,企业一定要倾听客户的声音、满足客户的需求,正如金地集团的客户理念所说的那样,“客户是发展之源”“客户满意是检验工作的最终标准”。凌克说:“最重要的是要为用户提供性价比高的房子,户型设计要更为合理,并且做到功能可变,能够满足不同家庭生命周期的需求就是好的户型设计。”

发展趋势:拥抱科技

“我战胜了所有对手,却输给了时代。”这句话在商业世界里特别具有警醒意义。当前5G、人工智能、云计算、大数据等新兴科技正在颠覆社会生活方方面面,房企如何迎接这样一个科技时代?

“在地产板块,希望我们成为地产科技的领导者。”凌克表示,今后的房地产行业将会高度工业化、信息化和数字化,今后的房企,要逐步转变成为科技公司,而金地集团在这些方面已经做了大量的准备。

据了解,金地集团现有300多位专门从事软件研究的人员,着力于建立自己的信息化系统,研究适合于金地集团的应用软件。“构建大数据平台服务于客户,此外还要研究更好的产品,持续对部品部件进行研发、升级和改造。希望这些工作,不仅仅我们自己能做好,也能够为全行业赋能。”

有专家认为,房地产行业未来的竞争是信息战,完成信息化改造的房企,不仅会提高自身的运营效率,更会对市场具有优先感知力和识别力,就像当下对中国零售市场感知最灵敏的是阿里巴巴、京东一样。

“在产业地产方面,金地集团希望成为科技孵化的领先者。”这是凌克对金地集团未来发展方向的另一个定位。其实过去多年,金地集团已经在云计算、集成电路、机器人等地产科技化领域做了大量投资、孵化;在生命科学领域,金地集团在靶向药物、生物医药、免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面,也做了很多的投资。

与一般的股权投资者不一样,金地集团投资高新技术企业并不是为了寻求大股东之位、进入到上述企业的实际经营当中,而是为了更好地了解这些高科技企业的需求,为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务,这是金地高科技产业园招商引资区别于一般产业园区之处。

比如,坐落于深圳的金地威新软件科技园成立了“VCLUB·南中国精英汇”,将来自科技园内外的众多高新互联网企业汇集一起,同时联合行业意见领袖、名企高管等,搭建企业间资源互通互补平台。此外,园区也帮助企业寻找对外交流窗口,定期邀请政策专家服务入驻企业,更好地了解科技、人才等相关政策。

相关人士认为,敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干,凌克身上的这股“特区精神”,必将让金地集团成为新时代房地产行业的“拓荒牛”!


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