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万科物业朱保全:物业管理行业的机会永远存在
2020-10-22 15:14:15来源:中国建设报    作者:郝宁宁

10年前,万科物业CEO朱保全从房地产行业一脚踏入物业管理行业,在面对“全球排名第一的物业服务企业世邦魏理仕CBRE向全球招租”的广告横幅时,他对行业未来满怀憧憬。彼时,物业管理行业并不引人注目。而在10年后的今天,国内掀起“物业热”,房地产开发企业纷纷拆分物业板块赴港上市,市值冲高,物业管理行业站在了“风口”上。

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回顾物业管理行业的发展历程,1981年,国内第一家物业服务企业在深圳诞生,到今天物业管理与39年前相比,已经取得了长足进步。然而,站在全球市场维度来看,与国外物业管理行业及其市场较长的发展历史、成熟的发展机制与发展模式相比,我国物业市场目前仍处于起步阶段与发展初期。这些与资本市场的青睐、职业经理人的憧憬等交织在一起,给物业管理行业的未来发展带来无限想象。

关注物业管理行业的

基本问题

物业管理是什么?物业的英文直译为“Property”,对资本市场来说,它代表资产。在我国的大众认知中,物业管理(服务)代表“保安、保洁、保修、保绿”即“四保”,而在国外,“四保”会用“Janitor”表示,直译为建筑物的管理者。

朱保全认为,在国内,物业管理行业涉及资产相关的很少,且市场较为分散,国内物业管理与容积率关联紧密,城市也随容积率聚集而成。在此前提下,不动产有两个属性,即产权属性与资产属性。产权属性方面,全世界分为两大流派,即登记房产本身与登记人,我国采用登记人的方法来确认产权,而地产具有长期性,因此又具备了资产属性。

在朱保全看来,一张土地证下包括多业权与单一业权,根据自用与租赁两种使用方式形成了两类业务,一类业务是PM(Property Management),另一类业务是FM(Facility Management),分别对应物业管理与设施管理。但从目前来看,国内对两者处于混淆状态,因此在对标国际相关行业时出现各种不便。随着行业发展,未来物业管理行业不仅要有市场,还要有国际通用的语言。

在分析行业基本逻辑时,朱保全表示,物业管理的前提是要达成共识。当一栋建筑存在多业权时,需要请第三方公司来对公共区域进行管理并提供相关服务,在此之前,业主需对此达成共识,并缴纳物业管理费。物业管理费按套内空间计算,但物业服务企业的成本付出主要针对室外空间,这些都是物业管理行业的基本矛盾和基本问题。

长期看好物业

管理行业发展

数据显示,目前上市物业服务企业市盈率中位值已经大于45倍,物业管理行业发展前景广阔。朱保全认为,物业管理行业与城市发展息息相关,只要城市文明、城市社区、多业权和容积率继续存在,物业管理行业就会永远存在。

从全球视角来看,国外一些上市物业服务企业发展历史久远,经过了资本市场的反复考验,如仲量联行等已有超过200年的历史,可以达到20~30倍的市盈率。朱保全表示,对国内物业服务企业来说,达到这一市盈率已经是较为理想的状态。

从资本市场角度看,什么样的物业服务企业值得投资?朱保全认为,物业服务企业的核心能力不在于“四保”,而在于游说业主、具备专业能力,能够与业主对话。“这时候可以把物业服务企业形容为管家,一方面完成主人交办的任务;另一方面,主人没想到的地方需要提醒他,而且要用专业能力把它做好。”朱保全说。

从业务板块来看,物业管理、设施管理是国外物业服务企业营收的主要来源。同时,它们的业务还涉及资产评估、租赁、大宗资产交易、工程管理、城市开发咨询、城市房地产研究报告等板块,而目前国内物业服务企业并不具备这些能力,因此需要适当借鉴国外经验,为自身发展赋能。

除了这些,物业管理行业还面临一些紧迫难题。朱保全表示,从万科物业接手的二手物业数据来看,起始物业费收缴率低于70%。他表示,过去的10余年间,物业服务企业在各个行业都没打过一场胜仗,电梯广告、快递、外卖、中介等都被其他行业所覆盖。在这些领域被攻破的过程中,物业服务企业毫无还手之力。如何在“拿回扣模式”与“多种经营模式”中做出选择,是物业服务企业面临的问题。

基于上述分析,朱保全认为,物业服务企业本质上类似于基金管理,要通过“花好钱”收取超额的酬金、获取超额的收益,因此企业是否专业、运行机制是否公开透明是行业的核心,其利润与公司规模和业主信任度成正比。此外,人才也是行业发展的关键,只有源源不断的人才进入并深耕行业,物业管理才有未来,一定意义上这比商业模式更重要。“希望这个行业少一些利润游戏、少一些商业假象,多一些时间花在从业者身上、多一些行业的真实价值创造。”朱保全说道。

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