10年前，万科物业CEO朱保全从房地产行业一脚踏入物业管理行业，在面对“全球排名第一的物业服务企业世邦魏理仕CBRE向全球招租”的广告横幅时，他对行业未来满怀憧憬。彼时，物业管理行业并不引人注目。而在10年后的今天，国内掀起“物业热”，房地产开发企业纷纷拆分物业板块赴港上市，市值冲高，物业管理行业站在了“风口”上。

回顾物业管理行业的发展历程，1981年，国内第一家物业服务企业在深圳诞生，到今天物业管理与39年前相比，已经取得了长足进步。然而，站在全球市场维度来看，与国外物业管理行业及其市场较长的发展历史、成熟的发展机制与发展模式相比，我国物业市场目前仍处于起步阶段与发展初期。这些与资本市场的青睐、职业经理人的憧憬等交织在一起，给物业管理行业的未来发展带来无限想象。

关注物业管理行业的

基本问题

物业管理是什么？物业的英文直译为“Property”，对资本市场来说，它代表资产。在我国的大众认知中，物业管理（服务）代表“保安、保洁、保修、保绿”即“四保”，而在国外，“四保”会用“Janitor”表示，直译为建筑物的管理者。

朱保全认为，在国内，物业管理行业涉及资产相关的很少，且市场较为分散，国内物业管理与容积率关联紧密，城市也随容积率聚集而成。在此前提下，不动产有两个属性，即产权属性与资产属性。产权属性方面，全世界分为两大流派，即登记房产本身与登记人，我国采用登记人的方法来确认产权，而地产具有长期性，因此又具备了资产属性。

在朱保全看来，一张土地证下包括多业权与单一业权，根据自用与租赁两种使用方式形成了两类业务，一类业务是PM（Property Management），另一类业务是FM（Facility Management），分别对应物业管理与设施管理。但从目前来看，国内对两者处于混淆状态，因此在对标国际相关行业时出现各种不便。随着行业发展，未来物业管理行业不仅要有市场，还要有国际通用的语言。

在分析行业基本逻辑时，朱保全表示，物业管理的前提是要达成共识。当一栋建筑存在多业权时，需要请第三方公司来对公共区域进行管理并提供相关服务，在此之前，业主需对此达成共识，并缴纳物业管理费。物业管理费按套内空间计算，但物业服务企业的成本付出主要针对室外空间，这些都是物业管理行业的基本矛盾和基本问题。

长期看好物业

管理行业发展

数据显示，目前上市物业服务企业市盈率中位值已经大于45倍，物业管理行业发展前景广阔。朱保全认为，物业管理行业与城市发展息息相关，只要城市文明、城市社区、多业权和容积率继续存在，物业管理行业就会永远存在。

从全球视角来看，国外一些上市物业服务企业发展历史久远，经过了资本市场的反复考验，如仲量联行等已有超过200年的历史，可以达到20~30倍的市盈率。朱保全表示，对国内物业服务企业来说，达到这一市盈率已经是较为理想的状态。

从资本市场角度看，什么样的物业服务企业值得投资？朱保全认为，物业服务企业的核心能力不在于“四保”，而在于游说业主、具备专业能力，能够与业主对话。“这时候可以把物业服务企业形容为管家，一方面完成主人交办的任务；另一方面，主人没想到的地方需要提醒他，而且要用专业能力把它做好。”朱保全说。

从业务板块来看，物业管理、设施管理是国外物业服务企业营收的主要来源。同时，它们的业务还涉及资产评估、租赁、大宗资产交易、工程管理、城市开发咨询、城市房地产研究报告等板块，而目前国内物业服务企业并不具备这些能力，因此需要适当借鉴国外经验，为自身发展赋能。

除了这些，物业管理行业还面临一些紧迫难题。朱保全表示，从万科物业接手的二手物业数据来看，起始物业费收缴率低于70%。他表示，过去的10余年间，物业服务企业在各个行业都没打过一场胜仗，电梯广告、快递、外卖、中介等都被其他行业所覆盖。在这些领域被攻破的过程中，物业服务企业毫无还手之力。如何在“拿回扣模式”与“多种经营模式”中做出选择，是物业服务企业面临的问题。

基于上述分析，朱保全认为，物业服务企业本质上类似于基金管理，要通过“花好钱”收取超额的酬金、获取超额的收益，因此企业是否专业、运行机制是否公开透明是行业的核心，其利润与公司规模和业主信任度成正比。此外，人才也是行业发展的关键，只有源源不断的人才进入并深耕行业，物业管理才有未来，一定意义上这比商业模式更重要。“希望这个行业少一些利润游戏、少一些商业假象，多一些时间花在从业者身上、多一些行业的真实价值创造。”朱保全说道。