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《民法典》物权编与物业管理
2020-10-22 15:24:03    作者:赵中华


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以《民法典》的实施为契机,更好地学习和运用《民法典》,推动物业管理的法治化、规范化,是当前物业管理行业的一项重要工作。建筑物区分所有权制度是物业管理的法律基础,《民法典》物权编则是讨论物业服务合同和物业管理相关侵权等问题的前提。学习《民法典》物权编,需要结合《民法典》总则编、2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“建筑物区分所有权司法解释”)和《物权法》《物业管理条例》的相关规定一起研究和讨论,从而横向全面理解《民法典》的相关规定,纵向深入掌握建筑物区分所有权制度的沿革。

物、物权和物权编

按照《民法典》第一百一十四条、一百一十五条的规定,物包括不动产和动产。物业管理涉及的物是指不动产。

按照《民法典》第二百零五条、二百四十条、三百二十三条、三百八十六条的规定,物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权,对自己的物享有占有、使用、收益和处分的权利。用益物权和担保物权属于他物权,用益物权是用益物权人对他人的物依法享有的占有、使用和收益的权利。担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,法律另有规定的除外。

物权编包括《民法典》第二百零五条至四百六十二条的内容,是调整因物的归属和利用产生的民事关系。需要注意的是,《民法典》第一百一十六条规定了物权法定原则,即物权的种类和内容,由法律规定。这也意味着与物业管理相关的所有权包括业主的建筑物区分所有权、相邻关系和共有;与物业管理相关的用益物权包括建设用地使用权和居住权;与物业管理有关的担保物权包括基于不动产的抵押权。除全国人大或者全国人大常委会制定的法律规定新的物权之外,不存在别的与物业管理有关的物权。

业主、业主组织与物业使用人

业主是不动产的所有权人,也是物业管理法律关系最重要的法律主体。根据《物业管理条例》第六条和建筑物区分所有权司法解释第一条规定,业主除了包括基于登记取得房屋所有权的人,还包括根据《民法典》物权编第一分编第二章第三节(原《物权法》第二章第三节)的规定,即基于生效的法律文书、拆迁决定、继承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权的人。此外,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为业主。

长期以来,夫妻共有、家庭成员共有房屋持证人的配偶或者其他家庭成员是否具有建筑物区分所有权中的共同管理权即表决权存在较大争议,也是业主组织组建和运行中的突出问题之一。解决这一问题,需要把握以下几个方面内容:一是根据《民法典》第二百零九条的规定,不动产物权设立,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。法律另有规定包括属于国家所有的自然资源;因生效的法律文书、拆迁决定、继承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权;宅基地使用权等部分用益物权等不需要办理登记。也就是说,在业主身份认定这个问题上,除了生效的法律文书、拆迁决定、继承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权之外,进行不动产登记是取得业主身份的必经程序。二是根据《民法典》第二百一十六条、二百一十七条的规定,不动产登记簿是确定业主身份的根据,产权人手中的不动产登记证书与不动产登记机关的不动产登记簿记载的业主不一致的,以不动产登记簿为准。三是根据《民法典》第二百零八条、二百九十九条和三百零一条的规定,基于物权公示原则,不动产物权的设立,应当依照法律规定登记。《婚姻法》所称的夫妻的共有应当适用物权编第二分编第八章中共同共有的有关规定。夫妻双方的共同共有或者家庭成员的共同共有,是夫妻双方或者家庭成员对建筑物专有部分内部的所有权,未经不动产登记,不具有对抗第三人的法律效力。

因此,笔者认为,夫妻共有、家庭成员共有的房屋持证人的配偶或者其他家庭成员,未经不动产登记,不享有区分所有建筑物的共同管理权,夫妻共有、家庭成员共有的房屋可以内部经过全体共同共有人一致同意,由房屋持证人对外行使区分所有建筑物的共同管理权即投票权和被选举权,或者委托特定共同共有人行使投票权。

业主组织是业主大会、业主委员会的统称。部分地方,例如北京市业主组织还包括物业管理委员会。《民法典》第二百七十七条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。对《民法典》第二百七十七条的理解,笔者认为应当重点关注以下3个方面:一是设立业主大会、选举业主委员会是全体业主的权利而非义务,全体业主享有设立或者不设立的权利,业主大会并非必然存在,而是基于全体业主的决议;二是现有的无论是主管部门出台的还是各地政府出台的业主大会和业主委员会指导规则,由于不属于法律或者法规,不具有设定业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序的法律效力;三是受限于地方政府有关部门管理区划太大,居民委员会指导、协助能力的不足,《民法典》将实践中对业主组织组建和运行起到非常关键作用的街道办事处、乡镇人民政府排除在外,这将影响到业主组织的组建和运行的全过程。

此外,业主委员会的性质也是长期以来各方讨论的热点问题。笔者认为,对业主委员会是否享有实体法意义上的民事主体资格和是否享有程序法意义上的诉讼主体资格应当区别对待、分别讨论。从实体法上看,《民法典》总则编将民事主体分为自然人、法人和非法人组织。其中法人分为营利法人、非营利法人和特别法人。非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会和社会服务机构。特别法人包括机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村合作经济组织法人和基层群众自治组织法人。非法人组织分为个人独资企业、合伙企业和不具有法人资格的专业服务机构等。除了非法人组织中的“等”字可能包含业主委员会之外,业主委员会无法归入上述其他民事主体之中。因此,《民法典》并未明确赋予业主委员会实体法意义上的民事主体地位。从程序法上看,结合《民事诉讼法》第四十八条和民诉法司法解释第五十二条的规定,业主委员会享有民事诉讼主体资格虽然没有明确规定,但是可以模糊地归类为其他符合民诉法司法解释的组织。但是,业主委员会诉讼主体地位是有限的,业主委员会基于建筑物区分所有权司法解释和物业服务合同纠纷司法解释的规定,享有诉讼主体地位,可以作为原告,也可以部分作为被告。除了民事诉讼,业主委员会还可以根据《行政复议法》第十条、《行政诉讼法》第二十五条和行政诉讼法司法解释第十八条的规定,享有行政复议、行政诉讼主体资格,代表全体业主对街道办事处、政府有关部门提起行政复议和行政诉讼。

物业使用人是物业管理活动的重要参与者之一,根据《物业管理条例》第四十七条和建筑物区分所有权司法解释第十六条的规定,物业使用人主要是指建筑物专有部分的承租人、借用人。物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定以及其余业主的约定,享有相应权利,承担相应义务,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律、法规和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。按照《民法典》物权编新增的居住权作为一种用益物权,居住权人作为基于合同或者遗嘱对他人的住宅享有占有、使用权利的人,也属于物业使用人。

业主的建筑物区分所有权

按份共有与建筑物区分所有权中的共有权。按照《民法典》第二百七十一条、二百七十二条和二百七十三条的规定,业主享有的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分享有的共有权和共同管理权。其中容易引发误解和争议的是对共有部分的共有权。实践中,有人将业主对共有部分享有的共有权与物权编第二分编第八章中按份共有混为一谈。笔者认为,业主对专有部分以外的共有部分享有共有权,是在区分所有建筑物的业主对专有部分享有所有权的基础上延伸出来的对区分所有建筑物共有部分的共有权;而按份共有是对共有的不动产即区分所有建筑物专有部分按照其份额享有的所有权,也就是说按份共有是针对的有多个共有人的区分所有建筑物专有部分本身,按份共有的法律规则不能直接适用于区分所有建筑物业主对共有部分享有的共有权。

专有部分的认定。区分专有部分与共有部分,主要是基于建筑物区分所有权司法解释第二条的规定,认定专有部分,应当符合3个条件:一是具有构造上的独立性,能够明确区分;二是具有利用上的独立性,可以排他使用;三是能够登记成为特定业主所有权的客体。但是实践中往往涉及具体问题,还是会有很多困惑。例如业主家的外墙玻璃、空调外挂机的机位、车库车位等的权属认定,供暖管道、上下水管道的权属划分等依然没有得以明确的确权。需要注意的是,按照建筑物区分所有权司法解释第十八条的规定,人民法院在审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。这也就意味着地方性法规、部门规章和地方政府规章无法作为确权的法律依据。在当下物权确权的规则尚不完善的情况下,专有部分的确权和权属争端的解决还有赖于未来法律和行政法规的不断完善。

业主共同决定事项和表决规则。《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项和表决规则,相对于原《物权法》第七十六条,做出了较大的调整。其中,从表决规则上,将参与表决的人数和面积,最低门槛从双过半,提高到了双三分之二,通过规则从全体业主的双三分之二和双过半,修改为参与表决人数和面积的双四分之三和双过半。修订表决规则的立法初衷是降低表决通过的难度,但是立法者忽略了实践中可能存在的对“参与表决”不同理解的问题。如果将参与表决认定为收到选票或者接到共同决定通知,那么意味着实际通过表决的难度更大,从原来的双三分之二提高到了双四分之三,原来的双过半维持不变,违背了立法的初衷;如果将参与表决认定为收到选票并投票,客观上提高了业主大会的召开难度,容易导致业主大会不符合召开的法定比例,更不必说通过决议。相比较而言,笔者更倾向于将参与表决认定为收到选票并投票。从表决事项看,本次将使用维修资金作为一般表决事项,降低了维修资金的使用难度;将改变共有部分用途或者利用共有部分经营作为特别表决事项,提高了表决通过的门槛,增加了对业主共同权利的保护。

公共收益分配。《民法典》第二百八十二条规定了共有部分的收入分配,建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本后,属于业主共有。结合建筑物区分所有权司法解释第十三条、十四条的规定,建设单位或者物业服务企业在民事诉讼中应当对成本的支出及其合理性承担举证责任。业主有权向人民法院请求物业服务企业公布、查阅包括共有部分的使用和收益情况在内的应当向业主公开的情况和资料。如何认识这一问题,笔者认为,需要从两个方面考虑:一是物业服务企业在《民法典》实施后,将公共收益据为己有的可能性越来越小;二是第二百八十二条表面上保护了业主的对公共收益的所有权,如果严格执行,物业服务企业将丧失开展相关经营的积极性,导致共有部分资源的闲置和浪费,最终损害的是业主的权益。如何解决这一问题,笔者认为应当按照《民法典》第五百一十条,对原物业服务合同中没有约定或者约定不明的事项采取补救措施,由业主和物业服务企业平等协商,就公共收益的分配,通过订立补充协议的方式予以解决,实现共赢。

(作者系北京瀛和律师事务所高级顾问、物业管理法律事务部主任,中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任)

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