高质量发展的新时代对房地产行业的转型提出了更高要求：要从过去简单依靠资本和生产资料的投入来推进发展，转向依靠科技创新、发展模式创新和管理创新获得发展。尤其在新冠肺炎疫情的冲击下，通过供给侧结构性改革提质增效，提升住房发展质量和产品质量，从而开创高质量跨越发展新局面，成为现阶段面临的重要任务。

进行绿色宜居住区建设

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》指出，“十四五”时期，生态文明建设实现新进步。国土空间开发保护格局得到优化，生产生活方式绿色转型成效显著，能源资源配置更加合理、利用效率大幅提高，主要污染物排放总量持续减少，生态环境持续改善，生态安全屏障更加牢固，城乡人居环境明显改善。

在此背景下，备受业界关注的住房和城乡建设部专项课题《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》不久前顺利通过验收。中国建设科技集团党委副书记、总经理孙英表示，课题站在“十三五”和“十四五”的历史交汇点上，把改革开放至今40多年来，住宅大发展的成果进行了系统回顾和反思，具有格外重要的意义。在开启建设社会主义现代化国家新征程的路上，在“十四五”期间，我国住宅建设应该朝哪个方向发展，课题开展了非常重要的基础性研究，为我国住宅建设发展奠定了坚实基础。

据了解，今年5月，中国建设科技集团和中国房地产业协会共同组织召开了住房和城乡建设部课题《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》开题报告会。课题汇集了行业内众多高校、科研单位和产业链上下游相关企业，包括全国绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查与研究、绿色宜居住区质量和建筑品质指标体系构建研究、居住满意度数据库构建3大部分内容。

课题相关负责人表示，课题研究将以推动住房和城乡建设高质量发展为目标，紧扣供给侧结构性改革，以满足人民群众美好生活多元化需求为指引，坚持问题导向、目标导向、结果导向的研究路径，从住区和住宅两个层面，选取不同时期、不同类型住区入手，全面总结我国宜居住区与建筑品质的发展历程与成果，系统梳理长期困扰居民及建筑业发展最关键、最核心的绿色宜居与工程质量问题，为建筑业提质增效，转变发展方式提供有力支撑。

开展住宅领域基础性研究

住宅领域是事关人民美好生活的重要领域。孙英表示，人90%的时间在建筑里，尤其是在住宅里度过，而且人的财富大部分也集中在住宅里。此外，建筑业是国内超大规模市场的重要组成部分，也是构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的关键领域。

《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》在进行过程中，汇聚了普通百姓的期待，凝聚了此领域长期奋斗的专家对中国未来住宅的一些思考。发放调查问卷3.2万多份，涉及34个省、自治区和直辖市，入户调查487户，涉及8个重点城市，所研究住宅的建设时间跨度从上世纪80年代到本世纪10年代。中国建设科技集团作为主要研究单位，特别纳入4家子企业相关若干小区。

孙英表示，《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》的工作量很大，特别是在疫情防控期间，相关单位调动很多力量配合研究。据了解，课题自今年5月正式启动以来，课题承担单位中国房地产业协会和中国建设科技集团，充分发挥行业协会和中央企业的资源优势，组建了由国内众多知名高校、研究机构和开发建设单位组成的实力雄厚、产学研高度协同的高水平研究团队，保证了课题研究的深度和专业度，也为课题的有序高效开展和丰硕成果的取得奠定了坚实基础。

在面临疫情严峻挑战的情况下，课题组克服重重困难，完成了超过3万份的居住数据样本研究和分析以及线下重点城市的入户调查，覆盖面之广、涉及城市之多、涵盖住宅类型之全前所未有。充分体现了课题组求真务实、精益求精的学术研究和探索精神。

为了深化研究成果，课题组取得大量基础性数据，并对国内外宜居住区评估体系进行系统比较研究，汲取大量国内外新理念新成果，进行绿色宜居住区与建筑品质提升指标体系构建研究，填补我国住宅宜居质量指标体系的空白。课题组还在基础数据统计和分析的基础上开发“住房质量满意度反馈与性能监测系统”数据库平台，积极探索居住使用者后评估研究方法，对推进行业科学管理和健康发展具有重要指导意义。课题成果为整个行业的转型升级和科学决策提供了重要的技术支撑。

《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》基础性工作做得非常扎实，成果的数量、质量达到了相当高的水准。我国比较缺少此类基础性研究，《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》是住宅领域的一次基础性研究，为“十四五”期间新住宅怎么建、老住宅怎么改，提供了非常好的支撑，意义重大。

研究成果科学可操作

专家认为，该课题研究立足于人民日益增长的美好生活需要与住房不平衡不充分的发展之间的矛盾，对相关宜居住区质量与建筑品质方面主要问题进行调查研究。归纳分析了我国住宅建设存在的居住质量与品质等突出问题，总结提出了推进质量变革和未来需求发展趋势，其成果研究具有系统性、科学性、前瞻性和可操作性。

在住宅层面，课题组研究了四个方面：一是室内居住品质，涉及物理性能、空气质量、卫生防疫、储藏收纳，反映了百姓未来生活方式改变以后，住宅如何适应变化的问题。二是住宅安全质量，包括工程质量、装修品质、运营维护等层面。三是智慧管理，涉及性能监控、安全保卫、智慧物管。四是适老化，包括适老化服务、适老设施等。

以广州、深圳区域调研结果为例，在电动汽车停车与充电桩数量、楼板和分户隔墙性能方面，广州的受访者满意度相对较低。随着新能源交通工具的出现，既有小区的相关配套问题受到社会关注。在绿色出行方面，广州的满意度明显高于深圳。深圳和广州对于空间的布局、户型的使用满意度基本持平。对于步行路与小学的连接，公共公园、公共绿地以及绿化问题，在南方地区值得关注。

在深圳各地区住宅的分析比较中，课题组发现，在居住人口方面，1~2人家庭偏多，2000年以后建成的住宅数量明显偏大，总体看来上世纪七八十年代以前建成的住宅数量偏少，这和深圳城市建设时间节点比较匹配。在住户职业方面，深圳的个体户、工人和外来务工人员、服务人员居多。在住宅类型方面，除了商品房、公租房以外，城中村成为深圳住宅的一种特殊类型。在居住满意度方面，深圳新建的住区居住满意度相对较高，2000年以后建成住宅的居住满意度高于2000年之前建成的，但不同年代住宅的居住满意度分化趋势不是特别明显。此外，受访者对于收纳空间的需求非常关注。深圳居住问题主要体现在道路交通噪音、生活便利性、满意度方面。

据了解，深圳入户调研的情况主要选取罗湖区、福田区、南山区。在户型选择上基本覆盖了不同年代，课题组关注的一个问题是容积率发生特别大的变化，随着容积率变化，深圳的住宅设计产生一系列设计风格和理念的变化，从早期新加坡户型和理念的融入，到现在装配式建筑的发展，住宅形态伴随着容积率产生一定发展和变化。

课题组研究深圳住宅发展情况发现：一是高密度居住探索是我们面临的新问题；二是城中村以及工业化装配式住宅、商品房等多样化住宅品质有待提升；三是面对深圳高房价，未来保障性住房和人才住房将是重要研究方向；四是未来课题组将结合品质提升和安全性进行进一步探索和研究，其中可能会发现一些新问题。

（根据孙英在住房和城乡建设部专项课题《绿色宜居住区质量与建筑品质满意度研究》结题评审会上的发言整理）