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政策加码 规范住房租赁市场
2020-11-24 09:53:44来源:中国建设报    作者:牛慧丽

当租客每月按时向银行账户支付租金时,可能不知道,自己已经成为了“消费贷”的贷款人。金融机构早已一次性将年租金支付给了长租公寓运营商,而运营商可能已将这笔钱挪作他用。

这就是所谓的“长收短付”,即收取租客租金周期长于给付房东租金周期。它与“高进低出”是当前住房租赁市场上颇受关注的乱象。

“高进低出”指的是房东的租金高于收取租客的租金。相较“长收短付”,两种方式虽略有差别,但在实质上都是把租房做成了金融生意。一些住房租赁企业通过种种方式预收租金,进行“两头吃”,获取大量现金流。一旦资金链出现断裂,企业“跑路”无法按时将租金付给房东,房东就可能采取断水断电甚至驱赶租户等极端方式,令租户的合法权益遭受损害。

为遏制这一乱象,进一步规范住房租赁市场秩序,保障住房租赁当事人合法权益,推动住房租赁市场平稳健康发展,近日,深圳、成都、西安、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知,要求住房租赁企业开立资金监管账户。

多地发文堵住长租公寓监管漏洞

深圳市住房和建设局11月17日发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》指出,部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题,已引起政府部门高度重视和社会密切关注。

该通知要求,住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款,不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

住房租赁企业应取得营业执照,经营范围中明确注明“住房租赁”,不得超范围经营。自然人转租住房10套(间)以上的,应当依法办理市场主体登记。企业取得营业执照后,对于频繁变更法定代表人、负责人、股东及经营地等商事主体登记、备案信息的,住房和城乡建设部门将会同市场监管部门予以重点监管,并向社会发出预警信息。

此外,住房租赁企业出租住房的,不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金,不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同,不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务,不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务,不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。住房租赁企业应当与承租人严格履行住房租赁合同约定,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费,不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益,不得违法强制单方解除合同。

据了解,今年9月以来,深圳市的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。深圳市消费者委员会披露,爱租公寓目前已停止营业,被列入经营异常名录。由于爱租公寓无法向房东交付租金,房东已要求消费者搬离,消费者面临无房可住的局面。此外,深圳美居公寓、小鹰公寓,均被投诉出现资金链断裂,大量租金无法向房东交付,房东已发布告示要求消费者搬离。乐居公寓已停止营业,该公司曾于9月发布公司转型暨告业主书,单方面宣布公司转型以及分期赔付租户的决策,由于商家未向房东交付房租,房东要求消费者搬离住所。

与深圳市发布紧急通知同日,西安市发布《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》提出,完善住房租赁机制体制、增加租赁住房市场供应、培育规模化规范化市场供应主体、搭建住房租赁服务平台、稳定住房租金水平、加强住房租赁市场监管和大力促进住房租赁合同网签备案等7个方面的目标。

该通知强调,要基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标,确定租金价格指数合理区间。2020年至2022年,每年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。住房租赁企业应在监管合作银行开立西安市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户,分账核算专款专用,避免恶意克扣押金、随意挪用租金等违法行为,保障租赁双方的资金安全,维护当事人合法权益。

11月10日,重庆市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》,第一次将住房租赁企业的资金纳入监管。

自通知发布日起,在营住房租赁企业在渝机构总部应在一个月内与住房租赁资金监管银行签订资金监管协议,开立监管账户,用于归集在渝所有分支机构需监管资金。住房租赁企业应梳理存量房源和存量租金收支情况,向房源所在地住房和城乡建设部门书面报告。新开业的住房租赁企业申请企业备案及开业信息申报前需签订资金监管协议,开立监管账户,企业备案及开业信息申报时,同步提交监管协议及账户信息。

凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的,由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。

对违反通知规定的住房租赁企业,由住房和城乡建设部门会同金融监管、市场监管、公安、税务等相关管理部门采取约谈告诫、发布风险提示、记入企业诚信档案实行信用扣分、纳入银行“黑名单”等措施处理。

值得注意的是,租赁当事人向承办银行提供虚假信息导致监管资金损失的,由当事人自行承担损失。租赁当事人约定不进行资金监管的,由当事人自行承担风险。

9月18日,成都市住房和城乡建设局等部门联合出台《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》,从加强从业主体管理、加强房源发布管理、加强租赁资金监管等6个方面,对成都市住房租赁市场的规范管理进行了明确和规范。

在加强租赁资金监管方面,该通知提出,要设立资金监管账户,租赁资金要纳入监管。具体来看,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,租金、押金及利用住房租金贷款获得的资金应存入住房租赁资金监管账户。承租人支付租金周期在3个月以内的,由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。存入监管账户的租金按月划转给住房租赁企业使用。

该通知还提出,规范租赁金融业务。住房租赁企业、房地产经纪机构不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租金贷款业务;不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年年底前调整到位。

强化租赁资金监管

上述政策出台的背景,是个别长租公寓企业出现的“爆雷”危机。而危机的源头,直指“租金贷”模式——金融机构将租金贷款一次性发放给长租公寓运营商,租户按月还贷,运营商按月或按季将房租支付给房东。

业内人士认为,上述政策不仅进一步规范了个人二房东,同时强化租赁资金监管,客观上有助于避免长租公寓“高收低出”和“租金贷”模式进行圈钱而“跑路”的现象。

据贝壳研究院统计,近期长租公寓“爆雷”事件频发,在陷入资金链断裂、经营纠纷或“跑路”的企业中,近七成因为“高收低出”和“长收短付”。贝壳研究院高级分析师黄卉认为,在资金监管制度下,一方面会倒逼住房租赁企业进一步核查自身经营行为的合规性,禁止“长收短付”、违规使用租金贷等行为;另一方面,资金监管制度提高了租赁企业的经营监管门槛,使得不具备运营能力或以短期圈钱投机为目的的企业不再盲目进入,加剧了行业的优胜劣汰,优化市场经营环境。

近年来,长租公寓运营机构对“租金贷”过于倚重。中国房产经纪公义联合会主席胡景晖表示,长租公寓运营商将收来的租金贷款用于“抢地盘”,成为加杠杆的一种方式。应该对沉淀在长租公寓运营机构的资金实行托管或集中存管,减少资金被挪用的可能性。

“当前,有不少住房租赁企业仍存在诱导消费者使用‘租金贷’的情况。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,在租赁市场长期稳定的情况下,暂时看不见“租金贷”的弊端,但一旦市场出现短期波动,租赁企业就会因资金链条断裂“跑路”,房东和承租人就都成了受害者。楼建波提出,应将租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户,并要求企业的经营规模和自有资金相匹配。

理性看待行业弊端

事实上,此前,成都、深圳、西安、杭州等地已陆续发布住房租赁资金监管通知。

9月11日,成都市出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》,要求自9月11日起,新产生的租赁关系,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,存入监管账户。其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致,将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。

9月17日,深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见。此次修订的主要内容包括建立租赁资金监管制度。住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行设立唯一的租赁资金监管账户并签订租赁资金监管协议。从事利用收储房源开展住房出租业务的住房租赁企业,应当在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或者提供银行保函。租赁资金监管协议应当明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等内容。

10月30日,西安市发布《关于在我市推行住房租赁资金监管的通知》提出,将收储本市国有土地上的存量住房进行租赁交易的住房租赁交易企业,其租赁交易资金应按照相关规定纳入监管。企业在开展租赁业务前需与西安市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。开立监管专用账户后,监管银行须通过西安市住房租赁交易服务平台填报企业监管账户信息。

该通知发布前已注册的“托管式”租赁企业应选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户,接受住房租赁资金监管。新注册的“托管式”租赁企业应在注册后10个工作日内开立监管账户。

去年11月,杭州市发布通知称,从事住房租赁业务的住房租赁企业,要在杭州市范围内的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报市房产行政主管部门备案。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

有专家表示,作为新兴行业,长租公寓对于业务模式的探索值得肯定,国家也应鼓励发展长租公寓,推动租赁房屋提档升级,以更好满足居民租赁需求。但前提是要以服务为核心,而不能以创新为名增加社会风险。

“爆雷”“跑路”案例,很可能产生“劣币效应”,损害人们的租赁信心。现在,许多人都有重购轻租心理,就是因为租房套路太多、诚意太少。一些企业借机收割“韭菜”,无疑是在加剧人们的不安全感,这对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度并非好事。相关部门应该重拳出击,坚决不容许“一粒老鼠屎坏了一锅粥”。

有业内人士表示,对少数长租公寓企业暴露出来的问题,要理性看待。一方面,必须强化监管。前台和后台,两头都要抓。前台是指收储房源阶段,要坚决遏制部分长租公寓运营商高价揽收房源的行为。从房东那里以远高于市场价获取房源,既会在短时间内直接推动租金上涨,也会埋下高成本的祸根,而这些成本终究要转嫁到租户身上。后台是指租赁资金监管,要推动第三方资金监管制度的建立。

另一方面,不可以将长租公寓这种业态一棍子打死。2016年以来的这一轮房地产调控,一个指导原则是“租售并举”。这几年,中央政府和各地一直在积极推动发展住房租赁市场,并拓宽了供应渠道,如试点集体建设用地建公租房等。

长租公寓是解决住房居住问题的一种创新业态,是解决城市住房问题的一条可行路径,尤其是集中式长租公寓,管理相对规范,大部分还会提供配套设施及服务,受到城市年轻人的欢迎。

而困扰长租公寓运营商的一大问题,是二房东的经营模式很难在短时间内实现盈利。少数运营商利用租户已交租金与实付房东租金之间的时间差实行资本化运作,是想填补成本,赚取服务费之外的收益,以期实现企业正常运转。但问题是,若为了扩大规模,不计成本收储房源,当房子出租率大幅下滑、后续资金无法补充时,可能会对其现金流造成重大影响甚至出现中断。

那么,当该业态暴露出若干弊端时,如何有针对性地进行解决呢?

长租公寓运营商的共同难题是融资,应在长租公寓市场加快推动REITs(房地产投资信托基金)的建立。

据其介绍,美国公寓住宅类REITs已经成为其第二大基础资产类型。之前,已有房企和机构发行了一些长租公寓的ABS(资产证券化)产品。但与需求相比,规模尚小,可持续性也有待加强。要从根本上解决长租公寓运营商的融资难题,建立规范的房地产投资信托基金制度正当其时。

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