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告别“三不管”历史 迎来精细化治理——禄长街头条19号院老旧小区改造调研纪实
2020-12-11 17:44:10来源:中国建设新闻网    作者:周丽

“那个时候呀,家家都装个地锁,小汽车乱停,下水道堵了都没人管。年轻时楼里楼外的事儿还可以找单位解决,但职工们老了,企业也没了,小区可以说是‘三不管’。”说起改造前的种种,家住北京市西城区禄长街头条19号院的一名老住户颇有感触。

而如今,这个有近40年房龄的小区终于摘掉了“三不管”的帽子,取而代之的是专业化物业管理。值得一提的是,专业化之中的特色化让禄长街头条19号院成为破解失管老旧小区难题的样本以及北京老旧小区精细化治理的代表之一。

从没人管到有人管

“九龙治水”不再

步入小区,路面平坦整洁、车辆停放有序,这样的小区内景让人很难想象,这里曾违建遍地、环境脏乱,是让居民头疼不已的“老大难”小区。

2016年到2019年,通过老旧小区改造工程,禄长街头条19号院的硬件设施得到持续改善。

楼改好了,如何让它不再走失管的老路是关键问题。据相关负责人介绍,除了基础设施陈旧老化,禄长街头条19号院存在的最大问题就是各产权单位物业服务能力严重不足,小区居民参与协商自治管理、购买专业服务意识不强,管理、服务和环境现状与广大居民多样化的生活需求存有很大差距。

“11栋楼分属三家产权单位,一家产权单位用一个物业公司,‘九龙治水’,最后互相扯皮谁也不作为。”禄长街社区居委会书记阎晨说。

中国建设报社老旧小区改造调研组了解到,西城区禄长街头条19号院地处天桥附近,共有6栋多层非经资产房屋和5栋多层央产“三供一业(即供水、供电、供热和物业管理)”分项移交房屋,面积约3.9万平方米,636户居民,建设于1976年至1990年间,原为中国汽车工业控股有限公司总部、北京汽车摩托车联合制造公司、北京对外经贸控股有限责任公司、中国通用机械工程公司多家产权单位共存的老旧小区。

专业的事交给专业的人。2019年5月,天桥街道对禄长街头条19号院开展精细化治理提级工作,明确提出了党建引领“1+5”多元主体协商的治理路径,首开集团北京天岳恒房屋经营管理有限公司(以下简称“首开天岳恒公司”)经街道选定成为5个主体之一,2019年12月30日,首开天岳恒公司接受街道邀请正式进驻19号院,与“19号院精细化治理临时党支部”“同禄坊楼院管家”“19号院居民自治停车自管会”等主体,在街道的带领下“抱团”工作,“九龙治水”的历史遗留问题终于得到解决。

从有人管到有费收

物业“管家”身份终确立

从没人管到有人管,居民们乐开了花,可一提到收物业费,问题就来了。“物业管理权虽然得到整合,但必须征得小区居民同意,不然主体身份不合规。”首开天岳恒公司项目负责人杨进讲出了当时的困难。

如何解决问题?只能挨家走访。据杨进介绍,2019年11月到12月,社区人员和物业服务人员组成入户小组通过挨家走访,征求了636户居民的意见。

其中辛酸非常人可以体会。他回忆说,敲开住户的家门,听到最多的就是这两句话——“这么多年没交过钱,咱这院也有人打扫卫生。凭什么要给你交钱?”“你说能提供入户维修,那是无偿的么?交钱可不干!”

经过一遍遍向居民解释沟通,以及反复协商调整收费方案后,2020年1月1日,经过“双过半”(即专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数)居民同意,首开天岳恒公司终于以专业物业“管家”的身份进驻禄长街头条19号院。

值得一提的是,自2019年起,街道执法部门拆除了禄长街头条19号院内的70多处违建,将清理出来的区域分别改为绿地和停车位。首开天岳恒公司借助属地政府力量,在小区内通过成立“业主自治停车自管会”等一系列措施,调动广大党员、业主自主参与老旧小区改造的积极性、主动性,顺利完成禄长街头条19号院改造整治提升工作。此外,还清理了院内废旧飞线、放置垃圾分类箱,2020年1月,购置了智能垃圾分类箱,配合社工团体组织了“邻里节”,拉近了与居民的距离。

2020年前四个月,首开天岳恒公司又采取各种便民举措,为即将开展的收费工作打下坚实基础。

相关负责人表示,一是在小区宣传栏内张贴防疫宣传照片、倡议书、缴费流程、物业费构成要素等内容,大力宣传收费工作;二是从2020年1月起,免除该院居民家中日常维修人工费;三是借助疫情防控工作,持续提升居民对物业的粘稠度,工作人员每天对园区进行两次消杀,日常生活垃圾一日消纳清运两次,将原有垃圾桶升级为240升大号分类桶,园区绿化绿植养护逐步开始实施。

让居民“尝试”了4个多月的物业服务后,今年5月1日,《北京市物业管理条例》正式实施后,首开天岳恒公司根据“三供一业”分项移交协议内容,率先对中国通用机械工程公司“三供一业”分项移交的5栋楼收取物业费。不仅如此,项目部还在重要节日开展专题宣传活动,积极开展物业收费工作。截至目前,禄长街头条19号院“三供一业”完成物业费收缴率75.32%。

在属地政府的带领下,经过前期物管会成员申报审批、公示等程序后,禄长街头条19号院物业管理委员会于2020年8月29日正式成立。成立后,物业管理委员会召开了第一次会议,围绕居民文明公约、老旧自行车棚改造实施方案进行集体协商,并向住户公示《禄长街头条小区车棚改造方案公告》,广泛征求业主对自行车棚实施改造的意见建议。同时,加强与社区党委有效沟通,制定行之有效的物业费收缴方案,对产权性质为非经资产的6栋楼逐步开展收费工作,以点带面广泛宣传,引导居民转变思想。9月12日禄长街头条19号院正式启动非经物业费收缴,截至2020年11月底,禄长街头条19号物业综合收缴率达到66%。

从有人管到管得好

建立长效机制是关键

事实上,失管老旧小区一直是北京社区治理工作中的短板。

据了解,北京2700多个老旧小区分为市级直管公房、市属企业非经营性资产、在京央企的“三供一业”等类别。其中市级直管公房、市属企业非经营性资产、在京央企的“三供一业”都是带有深深历史烙印的职工住宅:职工当初以承租人身份入住,每月只需交纳3.05元/平方米的租金,物业服务由产权单位负责,没有交纳物业费的历史,随着产权单位灭失,部分老旧小区沦为失管小区。

而根据新实施的《北京市物业管理条例》,短板想要补齐,建立物业管理长效机制是不二法门。然而,更多老旧小区仍处于达成共识的阶段:是否同意引入物业?引入物业后的物业费如何收缴?在这方面,禄长街头条19号院的经验做法确实有值得借鉴之处。

从接管物业、提供服务到完成确权、实现收费,整整一年时间,首开天岳恒公司始终坚持党建引领,在属地政府的大力支持下,传承红色基因,以百姓需求为中心,与社区政府、业主共同探索共商共治共享社会基层治理新模式,实现物业服务良性循环,不断提高业主的获得感、幸福感和安全感,为首都城市更新建设贡献力量。

“失管老旧小区要想真正建立起长效管理机制,必须要突破产权分散、业主无付费意识两道坎,并就物业服务方案努力与居民达成共识。”一位物业专家分析,确权收费只是建立长效机制的第一步,只有物业服务企业持续提供质价对等的服务,才能让老旧小区真正走向“管得好”。

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