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多层级分化:11月城市住宅价格涨势回落
2020-12-23 10:15:25来源:中国建设报    作者:王建业

由于季节、调控等因素,11月我国城市房价上涨势头有所回落。近日,国家统计局发布《2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,从数据来看,新建商品住宅上涨城市数量36个,较上月减少9个;持平城市数量6个,与上月持平;下跌城市数量28个,较上月增加9个。随着热点城市出台调控政策,自7月以来上涨城市数量呈现持续减少趋势。此外,进入年底,房企把握销售窗口期积极营销,以价换量现象增加,整体价格有所回落。

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11月一线城市二手住宅价格变动情况

整体来看,我国城市住宅价格在区域、城市能级、新房二手房等多层级出现分化现象。

一线城市房价:

广州环比领涨,深圳同比领涨

11月,广州新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%,二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅均处于一线城市首位。相比于广州新建商品住宅销售价格0.9%的涨幅,北京下跌0.1%,上海和深圳与上月持平。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,广州市场一直相对稳健,今年以来市场预期持续向好,需求入市积极,同时深圳、东莞房地产市场调控加码,溢出需求带动广州市场升温。贝壳研究院数据显示,11月广州全市二手住宅成交环比增加15.7%,同时预计全年成交量同比增加约23%,幅度仅次于深圳。

11月,深圳新建商品住宅销售价格同比上涨4.9%,二手住宅销售价格同比上涨14.6%,涨幅均处于一线城市首位。深圳的二手住宅销售价格14.6%的同比涨幅,远高于广州的6.7%、北京的6.4%、上海的5.5%。

总体来看,11月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月持平;同比上涨8.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

许小乐认为,无论是环比还是同比,一线城市的房价涨幅都超过二三线城市,这主要和上半年我国货币政策相对宽松有关,核心城市的房子受到青睐。此外,一线城市二手住宅的价格涨幅超过新房,一线城市中的核心区域、核心产品价格涨幅较高,出现房价越贵的地方涨得越快的特点,二手住宅受到青睐。部分地区新建商品住宅限价,导致新建商品住宅和二手住宅价格出现倒挂。

二线城市房价:

西部市场活跃,华北房价回落

西宁、兰州、合肥新建商品住宅销售价格环比均上涨0.6%,是二线城市中涨幅最高的城市。其次是福州、贵阳0.5%,厦门、银川0.4%。相比于西宁、兰州等西部城市,华北区域的大部分二线城市新建商品住宅销售价格有所回落。比如,太原回落0.4%,长春、哈尔滨、济南、郑州均回落0.3%。

在二手住宅市场,西部城市表现也比较活跃,比如西宁、银川环比上涨0.5%,成都环比上涨0.4%,兰州环比上涨0.3%。华北区域城市,尤其是东北地区城市,二手住宅价格回落明显。比如,哈尔滨环比下跌0.5%,长春、济南环比下跌0.4%,青岛、郑州环比下跌0.3%。值得一提的是,11月合肥二手住宅价格环比上涨0.7%,无论新建商品住宅价格环比涨幅还是二手住宅价格环比涨幅,合肥在二线城市中都处于首位。

整体来看,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同,同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点,同比上涨2.1%,涨幅与上月持平。

同策研究院分析师汪恒表示,二线城市房地产市场继续保持稳定,刚需推动市场发展。31个二线城市新建商品住宅价格环比涨幅与上月持平,仍处于全年最低水平。二手住宅价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点,为2月以来最低水平。此外,二线城市住宅同环比涨幅最高的多数为90平方米以下产品。市场上的刚需产品需求仍然强劲,推动了二线城市整体市场的发展。

三线城市房价:

新房涨幅回落,济宁表现突出

国家统计局数据显示,11月35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点,同比上涨3.8%,涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月持平,同比上涨1.5%,涨幅与上月持平。值得注意的是,山东省济宁市新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%,远高于其他三线城市涨幅,比如涨幅排名第二的辽宁省丹东市(环比上涨0.7%)、排名第三的河南省平顶山市(环比上涨0.6%)。但是,济宁二手住宅价格环比上涨为0.3%,远低于环比涨幅排名第一江苏省徐州市的0.7%。此外,辽宁省丹东市、安徽省蚌埠市等城市二手住宅价格环比上涨0.5%,江西省赣州市、河北省唐山市等城市二手住宅价格环比上涨0.4%。

许小乐认为,济宁新建商品住宅销售价格涨幅居于首位主要在于土地市场热度传导。从土地拍卖数据看,9月~10月济宁住宅用地成交平均溢价率分别为29%和34%,土地市场升温带动新房价格涨幅扩大。这些城市房价基数不高,短期里出现价格波动不一定代表市场过热,需要继续观察。

汪恒认为,新冠肺炎疫情以来,三四线城市热度依然是局部性的,未出现大规模上扬。之前市场表现突出的环沪、环南京等三四线城市市场也并未出现区域性爆发。一些环核心城市的三四线城市库存规模增加,市场热度被压缩在城市个别板块,而部分收缩型城市的市场形势更是不容乐观,三四线城市分化的态势或将成为常态。整体来看,三线城市新建商品住宅价格涨幅回落,二手住宅价格涨幅环比持平。一方面,11月处于“金九银十”和年底冲刺的促销季,成交价格有所回落属于市场的季节性规律;另一方面,10月以来,热点三线城市出台调控政策,抑制了市场上升空间。

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