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前11月投资销售持续向好 房企资金稳中有变
2020-12-23 10:16:38来源:中国建设报    作者:王建业

近日,国家统计局发布《2020年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,1月~11月全国房地产开发投资同比增速加快,土地购置面积回落较大。土地成交价款持续增长,商品房销售均价连续3个月环比下降,商办类物业销售仍处于负增长状态,但降幅收窄。房企到位资金持续改善,自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款等资金的占比不断提高。

1月~11月各地区房地产开发投资及变动情况

开发投资增速加快

土地价款与面积走势分离

1月~11月,全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%,增速相较于1月~10月提高0.5个百分点。其中,住宅投资95837亿元,增长7.4%,增速提高0.4个百分点。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,房地产开发投资增速连续6个月上升,但还未达到去年增速水平(10%左右),短期内在经济逐步复苏下房企投资增速仍有上升的空间。但是,光大证券认为,11月单月房地产投资虽同比增长10.9%,环比却有所回落。就前期施工投资结构来看,面积因素拉动投资作用较小,单价因素拉动投资作用较大。考虑到后续流动性趋紧叠加行业城市能级结构上移,预计施工单价较难持续高增,施工面积增长相对受限,投资增速将稳步回落。

根据国家统计局数据计算,我国9月、10月、11月的房地产开发投资分别为15030亿元、13072亿元、12936亿元,单月投资缓慢回落。业内人士认为,季节、政策调控等多种因素,导致土地市场趋弱,降低投资力度。1月~11月,房地产开发企业土地购置面积20591万平方米,同比下降5.2%,降幅比1月~10月扩大1.9个百分点;土地成交价款13890亿元,增长16.1%,增速提高1.3个百分点。长城证券认为,土地价款与面积走势分离可能是购地结构的影响,近几月土地市场表现较弱,房企对未来销售预期较为谨慎。

前11月各地区房地产

开发投资及变动情况

分区域来看,东部地区房地产开发投资额度最高,西部地区房地产开发投资增速最高。具体为,1月~11月,东部地区房地产开发投资68488亿元,同比增长7.4%,增速比1月~10月提高0.3个百分点;中部地区投资26012亿元,增长3.6%,增速提高1.2个百分点;西部地区投资29746亿元,增长8.3%,增速持平;东北地区投资5245亿元,增长6.2%,增速提高0.6个百分点。

1月~11月,房地产开发企业房屋施工面积共902425万平方米,同比增长3.2%,增速相较于1月~10月提高0.2个百分点。房屋新开工面积201085万平方米,下降2.0%,降幅收窄0.6个百分点。房屋竣工面积59173万平方米,下降7.3%,降幅收窄1.9个百分点。长城证券认为,开工面积、竣工面积均继续好转,单月来看,新开工面积同比上涨4.1%,竣工面积同比上涨3.1%,均连升两月,可能由于去年11月基数较低。前11月施工面积同比上升3.2%,升幅连续回落两个月后出现回升,预计短期内竣工面积将延续回升。随着资金趋紧、销售趋稳,开工面积升势或将放缓。

销售均价持续回落

商办类销售稳步修复

1月~11月,商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%,增速比1月~10月提高1.3个百分点。其中,住宅销售面积增长1.9%,办公楼销售面积下降12.8%,商业营业用房销售面积下降11.1%。值得注意的是,今年住宅累计销售面积增速在10月由负转正、11月进一步强势增长。办公楼销售面积、商业营业用房销售面积同比降幅进一步收窄。前11个月,商品房销售额148969亿元,增长7.2%,增速提高1.4个百分点。其中,住宅销售额增长9.5%,办公楼销售额下降10.7%,商业营业用房销售额下降13.7%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,商品房销售面积同比增速加快,城市密集调控下“稳房价”效果显著。从单月数据来看,11月商品房销售面积1.75亿平方米、销售额1.73万亿元,量价数据从7月起连续5个月刷新历史统计最高值,价格方面11月单月销售均价为每平方米9865元,自7月单价突破1万元、8月达到最高值后,连续3个月环比下降。今年7月以来,全国共74个省市共计141次出台房地产相关政策,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳等22城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛,进一步打击投资需求,达成了“稳房价、稳预期”的目标,房产销售价格得到有效控制。王小嫱认为,11月商品房销售面积止跌转升,且累计同比增速大于去年同期水平(0.2%),大有年底翘尾态势。临近年底,房企进入业绩冲刺期,供货节奏加快。此外,促销及优惠持续,市场行情好转。

分区域来看,东部地区无论是商品房销售面积增速还是销售额增速,都位于全国首位。中部地区、东北地区的商品房销售面积、销售额,都处于负增长状态,但是同比降幅在持续收窄。

1月~11月,东部地区商品房销售面积共计61468万平方米,同比增长5.3%,增速相较于1月~10月提高1.3个百分点;销售额82568亿元,增长12.6%,增速提高1.5个百分点。中部地区商品房销售面积41021万平方米,下降3.3%,降幅收窄1.7个百分点;销售额29898亿元,下降1.4%,降幅收窄1.5个百分点。西部地区商品房销售面积42026万平方米,增长1.9%,增速提高0.9个百分点;销售额31267亿元,增长4.4%,增速提高0.8个百分点。东北地区商品房销售面积6319万平方米,下降7.5%,降幅收窄1.3个百分点;销售额5236亿元,下降3.2%,降幅收窄1.6个百分点。

房企资金状况持续改善

个人按揭贷款增长较快

1月~11月,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1月~10月提高1.1个百分点。其中,国内贷款24256亿元,增长5.4%;利用外资154亿元,下降4.7%;自筹资金56666亿元,增长7.9%;定金及预收款57384亿元,增长5.3%;个人按揭贷款26983亿元,增长10.6%。

银河证券认为,从各资金来源占比的角度来看,国内贷款占比由1月~2月的22.5%下降至1月~11月的14.2%;自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款等资金的占比由1月~2月的73.2%提升至1月~11月的82.4%,在房企外部融资收紧的情况下,这一趋势或将持续。此外,在监管机构对房企进行融资监管的大环境下,整体到位资金增速或将放缓。

潘浩认为,房企资金状况持续改善,但从长期来看,房企到位资金增速自2009年起呈波动式下行走势,且2017年以来受融资政策收紧影响,到位资金增速大幅下滑,且逐渐接近零值。自2006年以来,国内贷款占比呈下行走势,相较于2006年,国内贷款占比下降5个百分点;而定金、预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点,房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧,房企将继续通过加速销售的方式缓解资金压力,个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,1月~11月全国房地产开发企业到位资金同比增速为6.6%,该指标已经出现了连续5个月为正的良好态势。虽然房企融资政策收紧,但如果预售政策没有明显收紧,房企资金状况不会受到较大影响,而且整体金融大环境相对宽松,房企不必对金融环境过于悲观。

光大证券认为,近3个月房地产开发企业到位资金结构(外部融资/销售回款)相对稳定,为房企拿地、开发提供了较好环境。展望2021年,在货币增速放缓、涉房流动性管控、房企负债管理的背景下,预计行业到位资金增速将持续放缓。

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