山东省认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，深入开展城镇老旧小区改造试点工作，围绕工作统筹协调、改造项目生成、改造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参与、金融机构以可持续方式支持、动员群众共建、改造项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理9项机制，创新思路、先行先试，探索可复制可推广的经验做法，取得积极成效。截至11月底，列入2020年城镇老旧小区改造计划的1743个项目已全部开工，已完工1176个，完工率67%。

加强统筹协调

在高位推动上有新突破

山东省委、省政府将城镇老旧小区改造摆在突出位置，列入省委常委会工作要点和山东省《政府工作报告》，省政府常务会议和省委财经委会议多次专题研究。山东省政府印发城镇老旧小区改造实施方案，召开视频会议全面部署，确定18项重点任务，逐一明确牵头部门和责任部门，统筹协调推进。山东省住房和城乡建设厅成立工作专班，建立月调度、季通报制度，及时掌握进展，研究解决问题；将改造项目纳入重点工作督战范围，分组对16个地级市每月开展现场督导。

坚持项目核心

在优化审批上有新要求

印发优化老旧小区改造项目审批意见，将改造项目分为简易低风险类改造项目和加装电梯、新增建筑面积等其他类改造项目，将审批流程简化为立项用地规划许可、工程许可、竣工验收3个阶段，分阶段提出优化措施，两类项目的全流程审批时间分别不得超过10个和20个工作日。简化手续办理，不涉及土地权属变化的无需办理建设用地预审与选址意见书、用地规划许可等用地手续；不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的无需办理建设工程规划许可证；不涉及建筑主体结构变动及低风险新建项目，可不进行施工图审查；简化施工许可要件，按需提交申报材料；推行联合验收，按照实际形成的文件归档。

坚持多元融资

在资金投入上有新进展

2020年，山东省共争取中央补助资金38.6亿元，省级财政列支8亿元，市县财政计划投入25亿元，发行地方政府专项债券26.6亿元、抗疫特别国债7.07亿元。多部门联合出台金融支持改造意见，推进政银企高效对接。山东省政府与国家开发银行签订战略合作协议，该行明确未来5年支持山东省城镇老旧小区改造贷款授信800亿元。济宁市任城区成功争取国家开发银行老旧小区贷款5亿元；乳山市、乐陵市成功申请农业发展银行贷款8.3亿元。

坚持内部挖潜

在片区化改造上有新探索

按照收益来源不同，在全省探索城镇老旧小区“4+N”融资模式，即大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式、政府引导的多元化投入改造模式，以及鼓励各地结合实际探索多种模式。大片区统筹平衡项目，以片区内旧城区、棚户区、旧厂房、城中村等改造项目收益为平衡资源；跨片区组合平衡项目，以与其不相邻的城市建设项目或老旧小区改造项目收益为平衡资源；小区内自求平衡项目，以小区内新建、改扩建经营性设施收益为平衡资源；政府引导的多元化投入改造项目，以政府补助资金为引导，通过整合老旧小区居民出资、水电气热通信等专业经营单位和原产权单位出资等方式筹集改造资金。山东省确定50个“4+N”融资试点项目，涉及老旧小区515个、居民11万户，其中，大片区统筹平衡项目15个、跨片区组合平衡项目10个、小区内自求平衡项目6个、政府引导的多元化投入改造项目14个、其他模式项目5个，预计社会化资金投入28亿元。

出台配套政策

在引导市场主体参与上有新举措

发挥财政资金引导作用。明确各级财政补助资金可作为投资补助、项目资本金、贷款贴息等统筹使用，放大财政资金效应，减少市场主体初始资本投入。

创新规划管理和土地政策。在老旧小区内及周边新建、扩建服务设施的，可适当放宽建筑密度、容积率限制；对老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地开发整理后腾出的土地，优先用于小区公共设施建设；市场主体投资老旧小区内新增公共建筑的，与业委会达成权属协议后，予以不动产确权登记。

加大信贷税收支持。地方政府专项债券、政策性贷款优先向市场主体投放，降低融资成本；落实税费减免政策，降低建设和后期运营成本；专业经营单位对老旧小区改造加大投入的，政府在经营考核时充分考虑其支出负担。据统计，2020年全省城镇老旧小区改造基础类、完善类、提升类项目计划总投资约108亿元，市场主体预计投入约35亿元。

总结试点经验

形成市场主体参与改造5种模式

全面参与改造模式。以城市建成区、县（市）城建成区、城市功能区为单元，将区域内可开发利用资源纳入老旧小区改造规划范围，由市场主体整体策划、全程运作，以项目收益平衡改造资金投入。胶州市成立混合所有制的青岛和顺德城市建设发展有限公司，负责全市老旧小区改造。

参与有收益项目改造模式。通过业主让渡收益、落实资产权益等方式，吸引市场主体参与养老、托育、停车、快递服务站点等有收益设施的建设和后续运营。青岛市李沧区翠湖小区，由北京建工集团投资400万元建设停车场，通过运营回收投资。潍坊市奎文区采取F+EPC（融资、设计、采购、施工一体化）模式，引入中交第四公路工程局建设智慧停车场，目前已投资2亿元，通过停车费回收成本。

盘活存量资源参与改造模式。通过政府让利，将老旧小区周边闲置资源交由市场主体开发使用、长期经营，以经营收益平衡投入。济宁市任城区马驿桥项目，将片区内已停业的宾馆及其他闲置空间进行改造，建设居民停车、养老、托幼等便民服务设施。泰安市泰山区贤德苑小区引入专业公司改造升级原有日间照料中心，进行市场化运营。

房地产开发企业参与改造模式。发挥房地产开发企业在总体策划、项目运作、设施运营方面的优势，积极参与老旧小区改造，促进房地产开发企业从“产品供应型”向“综合服务型”转变。

专业经营单位出资改造模式。通过“以奖代补”，支持专业经营单位出资对老旧小区入户端口以外设施进行改造。据统计，2020年共有1218个老旧小区改造项目进行水电气暖及通信设施改造，占总数的70%，专业经营单位出资约4.3亿元。滨州市无棣县财政出资1700余万元，引导供电公司投入800余万元，对26个老旧小区实施供电设施改造。济宁市财政出资负责地下管沟开挖建设，引导移动、联通、电信、广电等出资实施弱电入地改造，推动四网合一，实现“共沟共管共线共箱”。

坚持建管并重

在长效管理覆盖面上有新拓展

将物业管理模式作为改造前置条件，引导业主自主选择专业物业服务企业、社区准物业管理、自我管理等模式。开展“党建引领、红色物业”活动，协调社区居委会、业主委员会、产权单位、物业服务企业共同推动老旧小区改造后长效管理。截至11月底，2020年计划改造的1743个项目中，有1545个确定物业管理模式，占比89%。其中，社区党组织领导下的以居委会为主的管理模式104个、物业服务企业运营模式752个、原产权单位代管模式190个、简易物业管理模式525个。