近日，凭借一份泄露出来的“军令状”，恒大物业股价单日内急升3.22港元，涨幅达到26.22%。有消息称，1月17日恒大物业召开誓师大会，向各地区公司下达新增拓展在管面积、净利润的两大考核文件，明确提出今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米，以各地区公司2020年全年净利润1/4为基数计算2021年各季度净利润增长率，当季度净利润增长率达到50%才算达标。

这是物业管理行业进入快速发展轨道的一个缩影。回顾过去一年，在疫情防控中物业管理行业发挥了重要作用，得到了社会和资本市场的认可。巨大的市场需求、顶级的流量空间、密集发布的利好政策、从开发到运营的迫切转型……多方面因素推动物业管理行业走上黄金发展期。站在资本市场风口，物业服务企业活力上涌、百舸争流，战略竞争大放异彩。市场热度之下，物业管理行业还要深度下潜，扎根服务业本质，在创造更多社会价值中走向高质量发展。

拥抱资本市场

据统计，目前我国上市物业服务企业已经达到42家，每年上市企业数量呈上升趋势。2019年，12家物业服务企业进入资本市场。2020年，18家物业服务企业成功上市，其中17家进入港股市场。去年年末，恒大物业、华润万象生活等成为2020年最后一批赴港上市的物业服务企业，同时仍有多家物业服务企业正在等待上市。

物业服务企业拥抱资本市场的盛况，源于多年来的行业沉淀。早在上世纪80年代，物业管理由香港引入内地，第一家物业管理公司在深圳诞生，自此之后，房屋管理开始从政府行为转变为企业行为，开启了我国物业管理行业的新篇章。随着我国城市开发建设方式转型，从开发到运营的思维得到确立，物业管理行业开始从房地产的附属品走上台前。

2014年，总部位于深圳的彩生活服务赴港上市，成为第一家在资本市场“吃螃蟹”的物业服务企业。彩生活服务的“超前”似乎并没有立即得到行业响应。在此后一段时间，我国社会矛盾发生转变，物业服务与人们日益增长的美好生活需求不谋而合。过去一年，物业服务的价值在疫情防控中凸显，传导到资本市场，便是密集上市、房企分拆物业、集中的收并购。

市场有需求，政策有支撑。近年来，住房和城乡建设部联合相关部门深入研究制定政策文件，推动物业管理行业健康发展。去年，住房和城乡建设部等多部门相继发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等文件，为物业管理行业转型升级、拓展发展空间奠定政策基础。物业管理融入基层社会治理体系、完善物业服务价格并形成机制、强化物业服务监督管理……行业顶层设计更加完善。

拥抱资本市场并不是终点。上市之后，几家欢喜几家愁。碧桂园服务在去年成为国内首家市值破千亿元的物业服务企业后，1月20日，其市值再创新高，成为行业首家市值突破2000亿港元的物业服务企业。但也有物业服务企业上市即破发，1月18日，宋都服务在港交所主板挂牌上市，股价一路走低，并直线下滑至交易所收市，报价格0.16港元，下跌36%，总市值仅5.12亿港元。资本市场表现两极分化，最大的启示或许是物业管理行业要回归服务业本质，创造更多社会价值。

收并购“进行时”

资本市场对物业服务企业的认可度与企业规模息息相关，加上行业企业战略竞争明显，许多物业服务企业在收并购方面持续加码，不断扩大自身版图。

据嘉和家业物业服务研究院统计，2020年物业服务企业成功发起有效收并购事件76起，花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件（27起）的2.81倍。在目前已上市的物业服务企业中，成功发起收并购的企业共21家，其收并购对象和目的各有不同，但都与企业自身发展战略息息相关。

头部企业碧桂园服务在进行收并购事项时较为注重标的质量与业态多元性。例如，2020年4月，碧桂园服务收购主要业务范畴涵盖财产保险、人身保险及再保险经纪业务的文津国际保险经纪有限公司。9月，碧桂园服务收购城市纵横(上海)文化传媒有限公司，介入社区广告资源经营。该公司在全国拥有数百万块可调度的框架广告版位资源，是国内少数拥有全国性广告资源整合及发布能力的电梯海报广告发布服务提供商之一。此外，碧桂园服务收购的溧阳中立电梯工程公司等标的，也体现了其发展社区增值业务、拓展多元服务业态的决心。

再以四川蓝光嘉宝服务为例，其在去年一年的收并购行动中更注重数量与规模。据嘉和家业物业服务研究院统计，蓝光嘉宝服务在2020年内收购的物业公司数量达到17家，大大扩张了企业规模与在管面积。据蓝光嘉宝服务公告，截至去年6月，其合约面积为1.4亿平方米，在管面积为0.9亿平方米。截至2020年12月30日，其合约管理面积已达到2.1亿平方米，在管面积达到1.3亿平方米，近6个月时间内在管面积上涨0.4亿平方米。

在物业服务企业收并购过程中，资源加速优化整合，将在行业高质量发展过程中发挥重要作用。

“科技派”与“服务派”之争

在物业服务企业的战略竞争中，“科技派”与“服务派”格外抢眼。一方面，科技作为服务手段，在物业服务过程中发挥重要作用，智慧物业已经成为市场竞争的重要内容。另一方面，科技落位于细节服务，有温度的服务始终是市场刚需。

在疫情防控中，许多物业服务企业应用了物联网、人脸识别等技术。在他们看来，科技将成为未来物业管理行业实现破局的突破口，物业服务企业的核心将是技术，核心资产将是数据。

一些企业为了突出科技属性甚至不惜更名。2020年10月，雅居乐雅生活服务股份有限公司正式更名为雅生活智慧城市服务股份有限公司，致力于成为高品质、强品牌、多元化的智慧城市服务商。几乎同时，万科物业也正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”），进一步强调其科技平台属性。万物云CEO朱保全表示，万物云的理想和初衷是做好数字孪生。

与此同时，一些物业服务企业聚焦服务本身，将未来发展方向的重点放在进一步提升自身服务水平、拓展社区多元服务业态上来。如2020年年底，时代邻里控股有限公司进行品牌更新升级，明确未来会围绕“创造服务”这一理念发展。碧桂园服务则提出“四新”内涵，即新科技、新服务、新生态、新价值。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，物业服务未来的趋势是满足更多人与社会不断生长的需求，物业服务正在进入全新的价值服务时代。但物业服务的本质始终不变，即满足人对建筑空间的需求，以客户为中心，为客户创造价值。

抢滩全域化服务

墙内精彩，墙外广阔。走出社区围墙，物业服务企业早在多年前就开始布局城市公共服务领域，近年来越来越多企业抢滩全域化服务，为物业管理行业开拓更多可能性与发展空间。

在保利物业总经理吴兰玉看来，城镇是城乡二元结构的稳定器，是解决城乡发展不平衡不充分问题的关键出发点。在面积更大、分布更广的城镇中，更多对美好生活的需求还未被听见和满足。为此，保利物业在城市中布局学校、医院、政府公建、轨道交通等业态，在无锡市锡东新城与广州南沙、白云开展环卫一体化服务。同时，致力于开拓城镇公共服务管理，将广袤的乡镇作为推动自身发展的广阔蓝海市场。据悉，早在2016年，保利物业进驻浙江西塘古镇与当地政府合作提供城市服务，试水至今已与近30个城镇达成合作。

2018年，万科物业与珠海大横琴投资有限公司签订战略合作框架协议，于珠海横琴新区开展城市服务，开始创建全国“物业城市”。在朱保全看来，这推动了中国的城市管理向城市服务变革。而在2020年完成更名后，万物云推出“万物云城”，计划三年内落地100个城市服务项目。

自2015年与陕西韩城市政府达成战略合作关系、开启城市服务新模式后，碧桂园服务不断深耕其城市服务领域。去年，碧桂园服务已陆续中标山西省寿阳县项目，并达成了与大连金普新区、天津军粮城及衢州交投集团等的战略合作。未来，碧桂园服务将持续完善城市服务，推动城市产业资源协同。李长江认为，进入价值服务时代，碧桂园服务在横向和纵向的维度均有广阔的发挥空间，即发力多元业态和场景。除传统住宅外，还向商业写字楼、产业园、医院等业态拓展；除社区服务外，还向城市服务的场景空间拓展。

水大鱼大，物业管理行业正站在发展机遇期。可以预见，服务所带来的价值将与社区、城市等空间和社会治理碰撞出更精彩的火花。