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2020楼市透视 稳中向好 景气指数回升
2021-01-27 10:24:51来源:中国建设报    作者:王建业

商品房销售额突破17万亿元,商品房销售面积突破17亿平方米……国家统计局近日发布的《2020年1~12月份全国房地产开发投资和销售情况》向外界展示了2020年我国房地产行业的运行情况。

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专家认为,虽遭遇疫情,但房地产行业逆势而上,各项指标保持稳健,房地产开发景气指数持续回升。展望未来,房地产发展仍会保持稳定基调,尤其是近日上海、深圳相继出台楼市调控政策,显示了主管部门“房住不炒”的决心。

也有专家表示,行业再次突破“双17”概率较小,需要重点关注的是2020年地价上涨给未来房价带来的上涨压力、集中“竣工潮”来临带来的房企销售压力。

开发投资创新高

反弹增长显韧性

2020年全国房地产开发投资再创历史新高,达到141443亿元,比上年增长7%,增速比1月至11月提高0.2个百分点,比上年回落2.9个百分点。其中,住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比1月至11月提高0.2个百分点,比上年回落6.3个百分点。

回顾历年数据,2005年全国房地产开发投资仅为15909亿元,2010年达到48259亿元。从2011年开始,全国房地产开发投资增速开始加快,由当年的61797亿元增长至2015年95979亿元。2016年全国房地产开发投资突破10万亿元大关,达到102581亿元。

“开发投资数据是房地产市场景气度的重要指标,通过这些数据我们可以对市场有一个基本判断。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2020年全国房地产开发投资额月度走势特点为“走出负区间、稳中向好、增速适度”。这体现了房地产市场“稳”的导向,也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了较好的条件。预计2021年此指标继续趋稳,依然可以处于5%至10%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,房地产开发投资增速连续7月正增长,呈现稳中向好态势,但仍未恢复至2019年增速水平。预计2021年开发投资增速将会延续稳定态势,房地产开发投资稳中向好。

分地区看,2020年东部地区房地产开发投资74564亿元,比上年增长7.6%,增速比1月至11月提高0.2个百分点;中部地区投资28802亿元,增长4.4%,增速提高0.8个百分点;西部地区投资32654亿元,增长8.2%,增速回落0.1个百分点;东北地区投资5423亿元,增长6.2%,增速持平。

由此可知,2020年东部地区的房地产开发投资金额最多,西部地区的房地产开发投资增速最快。2020年以来,东部地区、西部地区房地产市场率先恢复,土地市场表现也比较突出。2020年土地出让金排名前十的城市中,有7个东部地区城市、2个西部地区城市、1个中部地区城市。其中东部地区的长三角经济圈表现亮眼,比如2020年上海土地出让金高达2941亿元,位居全国第一;排在第二位的是杭州,其2020年的土地出让金为2573亿元。

国家统计局数据显示,2020年12月,房地产开发景气指数为100.76,比11月提高0.21点。自7月突破100以来,该指标持续回升。展望2021年,方正证券认为,2020年年初受疫情影响全国房地产投资基数较低,因此预计2021年第一季度投资同比增速将较高,但后续由于受制于“三道红线”融资新规和房贷集中度管理制度的出台,投资增速将放缓,整体土地投资保持谨慎,企业投资表现将较大程度取决于资金面的情况,出现明显分化。但是由于地方政府财政压力较大,预计供地意愿会增强从而导致土地市场的热度不一定会有大幅下滑。预计2021年全年投资呈现“前高后低”的趋势,但增速将低于2020年,预测为4.6%至5.5%。

警惕地价上涨效应

“竣工潮”或将来临

全国房地产开发投资金额再创新高,它主要由哪方面的投资支撑呢?方正证券认为,2020年全国房地产开发投资主要是由建筑安装投资来支撑的,尤其是8月融资新规后,建筑安装投资的支撑对冲了土地投资的下滑,从而保持了整体投资的稳定。2020年房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米,同比增长3.7%,创历史新高,使得整体投资具有较强的韧性。

在土地投资方面,土地成交价款虽然同比增长,但是购置面积有所下滑。2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米,比上年下降1.1%,降幅比1月至11月收窄4.1个百分点;土地成交价款17269亿元,增长17.4%,增速比1月至11月提高1.3个百分点。

方正证券认为,2020年受到疫情以及行业政策波动影响,房地产投资在上半年逐渐修复,下半年逐步走高企稳。2020年年初疫情影响之下,土地投资全面停滞,随着疫情控制、销售修复显著,二季度成为房企拿地“窗口期”,房企纷纷加大投资力度。但6月之后,整体拿地力度有所放缓。8月末“三道红线”融资新规出台,再次对房企土地投资意愿和新开工意愿产生负面影响。

严跃进表示,根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款计算可得,2020年全国土地均价为每平方米6763元,同比涨幅为18.7%,地价涨幅较大。后续需要积极稳地价,尤其是需要出台各类限价政策。地价上涨也可能会对2021年的房价产生一定的影响。

国家统计局数据显示,2020年全国房屋新开工面积224433万平方米,下降1.2%,降幅比1月至11月收窄0.8个百分点,上年为增长8.5%。其中,住宅新开工面积164329万平方米,下降1.9%。房屋竣工面积91218万平方米,下降4.9%,降幅比1月至11月收窄2.4个百分点,上年为增长2.6%。其中,住宅竣工面积65910万平方米,下降3.1%。

方正证券认为,2020年房企新开工面积呈现“N”字型趋势。疫情防控期间的停工导致房企在二季度加快项目新开工进度,弥补疫情延后的施工计划以及保障后续的新房供应。同时多地下调了预售证的取证标准,进一步使得3月至7月新开工增速逐月迅速提升。8月融资新规发布后,各大房企处于对政策的观望态度,整体拿地新开工意愿短期内有明显回调。但外部融资收紧后,房企更加依赖于自身的销售回款,促使房企进一步抢开工、抢销售,这也符合历来房地产政策收紧后短期内新开工提升的规律。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,新开工及竣工面积走势保持同方向变化是市场健康的表现。自2017年起新开工面积与竣工面积走势产生背离,这主要是受2016年年底房企融资渠道收紧影响,房企开始采用高周转的方式增加现金流动性,2019年竣工面积小幅增长,但相对于较高的新开工面积而言,仍有较大差距。当前竣工面积已经达到近十年低位水平,在今年较高的开工面积拉动下,预计明年竣工面积降速或将收窄。

方正证券同样认为,近几年来销售面积与竣工面积存在较大差距,2020年施工规模也创下新高,竣工节点只是有所延迟,但集中竣工潮仍会到来,2021年仍将会是竣工大年。预计2021年新开工面积规模将继续低位,全年增速-5%。

销售额突破17万亿元

未来成交规模或回落

2020年1月至12月,商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%,增速比1月至11月提高1.3个百分点,上年为下降0.1%。其中,住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降10.4%,商业营业用房销售面积下降8.7%。

陈霄表示,2020年12月商品房销售面积同比增速较上月继续扩大,且全年累计同比增速好于上年同期水平,显现年底翘尾行情。进入年底冲刺期,房企加速推盘出新,促销及优惠力度加大,市场行情持续转好。单月数据来看,12月商品房市场量升价跌行情持续,单月销售面积25252万平方米,环比上涨2.5%,单月销售价格为每平方米9759元,环比下跌1.1%,连续3个月环比下降。进入年底的时间节点,加之房企在“三道红线”的重压之下,销售回款压力加大,纷纷采取以价换量的方式。

2020年商品房销售额173613亿元,增长8.7%,增速比1月至11月提高1.5个百分点,比上年提高2.2个百分点。其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。

回顾历史数据,2005年全国商品房销售额仅为17576亿元;2010年突破5万亿元,达到52721亿元;2016年突破10万亿元,达到117672亿元;2019年则突破15万亿元大关,达到159725亿元。展望2021年,经济学家马光远曾表示,商品房销售额再突破17万亿元的概率不大,目前国家在大力推进住房租赁市场建设,2021年房地产市场将会是相对稳定的一年。

分地区来看,2020年东部地区商品房销售面积71311万平方米,比上年增长7.1%,增速比1月至11月提高1.8个百分点;销售额95690亿元,增长14.1%,增速提高1.5个百分点。中部地区商品房销售面积49078万平方米,下降1.9%,降幅收窄1.4个百分点;销售额35854亿元,增长1.0%,1月至11月为下降1.4%。西部地区商品房销售面积48628万平方米,增长2.6%,增速提高0.7个百分点;销售额36257亿元,增长5.1%,增速提高0.7个百分点。东北地区商品房销售面积7069万平方米,下降5.8%,降幅收窄1.7个百分点;销售额5812亿元,下降1.5%,降幅收窄1.7个百分点。

方正证券认为,2020年东部地区市场保持较高热度,尽管下半年调控政策加码,但全年成交实现7.1%的正增长(2019年增速为-1.5%);中、西部地区市场受疫情影响显著,市场明显走弱。2020年不同能级城市行情相对独立,疫情加剧了区域间的分化,高能级城市热度居高不下,多数低能级城市市场需求增长乏力。从房价角度来看,全年的销售均价为每平方米9860元,同比增长5.9%,增速较2019年全年收窄0.7个百分点,尤其是9月以来房价持续回落,整体稳房价的效果显著。预计2021年整体成交规模将小幅回落,增速在-2.5%至-3.1%。不同区域、不同城市分化延续,一线和部分有潜力的二线市场销售有望保持增势,回调压力主要集中在前期需求透支严重、基本面缺乏支撑的部分二线和多数三四线城市。

事实上,2021年以来上海、深圳等城市的房地产市场活跃度明显增加,为此两座城市分别出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,升级楼市调控。严跃进认为,此类政策出台,有助于打击各类违法违规行为,真正促进房地产市场的健康发展。

房企资金面显著改善

“加速分化”是未来关键词

2020年,房地产开发企业到位资金193115亿元,比上年增长8.1%,增速比1月至11月提高1.5个百分点,比上年提高0.5个百分点。其中,国内贷款26676亿元,增长5.7%;利用外资192亿元,增长9.3%;自筹资金63377亿元,增长9.0%;定金及预收款66547亿元,增长8.5%;个人按揭贷款29976亿元,增长9.9%。

海通证券认为,2020年房地产开发企业到位资金同比增速(8.1%)超过房地产开发投资同比增速(7%),这表明行业资金状况较前期有显著改善。2020年下半年以来,房企到位资金持续为正,复苏节奏加快。虽然有“三道红线”约束,但整体流动性偏宽松,部分城市预售政策也并未收紧。同时,房企土地购置面积同比处于负增长态势。以上因素造成资金面持续转好。

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潘浩认为,2020年房企资金状况持续改善,但从长期来看,房企到位资金增速处于稳定区间。2020年上半年为应对疫情帮扶企业纾困,给予相对积极的宽松政策,使得房企融资情况短暂好转,但随着个别城市融资收紧、“三道红线”以及年底央行、银保监会调整银行业金融机构房地产贷款比例,对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度,目的都是限制银行贷款过多流向房地产市场,这也说明2021年房地产金融监管继续从严。

虽然包括贝壳研究院、方正证券在内的多家机构认为2021年房企融资监管持续从严,但是2021年1月房地产行业便出现了“发债潮”。据不完全统计,截至1月20日,包括碧桂园、世茂、旭辉、新城等超过30家房企发行债券。对此,潘浩认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2019年至2020年两年首月发债规模分别为1626亿元与1721亿元,其中2020年首月发债规模为全年峰值,因此2021年首月债市火热符合传统预期。其次,2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中,金融监管更趋严格,房企对金融环境预期紧张,故而将会加快新年发债节奏,抢跑债市。

方正证券认为,2021年房地产行业的核心词将会是“加速分化”,包括城市分化、房企分化、土地资源分化、利润率分化、估值分化等。2020年楼市在疫情的影响下短暂受挫后快速复苏,整体商品房销售规模实现了2.6%的正增长,扭转了2019年同比微跌的态势,主要受益于疫情后信贷宽松和改善性需求的释放。市场分化进一步加剧,东部地区一枝独秀,增速高达7.1%,其余地区的增速均有所放缓。高能级城市、核心地段的优质土地将继续成为房企关注重点。

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