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土地市场观察:供给需求双回落 热点城市迎新政
2021-03-10 09:57:16

最近一段时间,天津、郑州、青岛等多个城市出台新政要求2021年土地供应“两集中”。专家认为“两集中”政策或将有助于热点城市土地市场降温。

事实上,除了杭州等热点城市之外,大部分城市2月土地市场表现欠佳。数据显示,全国300个城市新推出土地面积、当月成交面积均出现下滑。专家认为,应以适当长期的视角看待土地供需数据,单月数据可能不完全反映实际市场情况。

供需下降一线城市幅度较大

各线城市土地供给面积在2月出现环、同比下滑。中国指数研究院数据显示,2021年2月,全国300个城市新推出土地1658宗,合计总面积为6305万平方米,环比减少33%,同比减少10%。其中,住宅类用地面积1965万平方米(约为总面积的31%),环比减少40%,同比减少15%。

一线城市2月新增土地供应面积环、同比减少最多。数据显示,一线城市新增土地供应面积为163万平方米,环比减少74%、同比减少34%。其中,广州新增土地供应面积80万平方米,为一线城市中最多,其次是上海的62万平方米。在新增住宅用地供应方面,上海为一线城市中最多,达到21万平方米,其次是广州的11万平方米。

二线城市新增土地供应面积为2198万平方米,环比减少26%、同比减少23%。三线城市新增土地供应面积为3944万平方米,环比减少31%、同比减少0.003%。值得注意的是,2月济南、天津等城市新增土地供应面积超过100万平方米。其中,济南2月新增土地供应面积高达204万平方米。

各线城市土地成交面积在2月亦出现环、同比下滑。中国指数研究院数据显示,2021年2月,全国300个城市共成交土地1279宗,成交土地面积为4967万平方米,环比减少35%、同比减少19%。其中,住宅类用地成交面积1805万平方米,环比减少26%、同比增加8%。

一线城市2月土地成交面积为281万平方米,环比减少44%,为各能级城市中环比下滑幅度最大;二线城市2月土地成交面积为1572万平方米,同比减少24%,为各能级城市中同比下滑幅度最大。在住宅类用地成交方面,上海成交面积74万平方米,为一线城市中最多,其次是广州的26万平方米。二线城市中,武汉、长沙表现突出,住宅类用地成交面积分别达到了70万平方米、67万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,供应面积、成交面积虽然代表着土地市场的活跃度,但是不应该完全孤立地看待每个月的数据。比如,1月推出的土地直到2月才成交,造成1月供应面积远高于成交面积或者2月成交面积远高于供应面积。所以,以一个相对长的周期来研究土地供需数据,更具有价值。当然,每个月的土地供需数据也能够提供市场基本面,为未来走势提供判断依据。

出让金下滑

楼面价上涨

随着土地成交量的减少,土地出让金额也下滑。中国指数研究院数据显示,2月全国300个城市土地出让金总额为2807亿元,环比减少25%。其中,住宅类用地出让金额为2372亿元,环比减少18%、同比增加13%。

一线城市2月土地出让金额为777亿元,环比增加4%、同比下降20%。其中,上海土地出让金额为433.7亿元,位居全国之首;其次是广州170.5亿元,北京136.9亿元。深圳2月土地出让金额为36.2亿元,排在全国第十六位。

二线城市2月土地出让金额1133亿元,环比减少36%、同比增加36%。三线城市2月土地出让金额897亿元,环比减少25%、同比增加23%。值得一提的是,杭州2月土地出让金额同比增加266%,达到134.4亿元,排在全国第四位。福州、南京、长沙2月土地出让金额分别为122.4亿元、100.5亿元、86.4亿元,排在全国第五、六、七位。

成交楼面均价环比略涨,同比涨幅较大。2月全国300个城市成交楼面均价为每平方米2937元,环比增加8%,同比增加37%。其中,住宅类用地成交楼面均价为每平方米5719元,环比增加4%、同比增加5%。

一线城市成交楼面均价为每平方米12826元,环比增加99%、同比增加21%。其中,上海成交楼面均价为每平方米16041元,位于一线城市之首,其次是北京每平方米11580元。值得注意的是,住宅类用地成交楼面价远高于土地成交楼面均价。比如,北京住宅类用地成交楼面价高达每平方米25782元,上海和广州分别为每平方米24053元、每平方米19372元。

二线城市成交楼面均价为每平方米3630元,环比减少5%、同比增加83%。三线城市成交楼面均价为每平方米1538元,环比增加1%、同比增加42%。值得一提的是,大连2月成交楼面均价高达每平方米8052元,超过杭州(每平方米6109元)、南京(每平方米5646元)。在住宅类用地方面,南京成交楼面价为每平方米18857元,杭州成交楼面价为每平方米18554元,大连成交楼面价为每平方米10086元。

贝壳研究院认为,2月上海等城市出让城市核心区优质住宅地块,导致住宅类用地成交楼面价上涨,但是随着重点城市住宅类用地供应量减少,楼面价同比增速将放缓。比如,2月7日上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块成功出让,最终由招商蛇口以总价56.66亿元摘得,成交楼面价高达每平方米92648元。该地块地理位置优越,是虹口区中心位置,其东侧一街之隔即为虹口区政府,西侧为华东师范大学第一附属中学,周边商业配套成熟,交通便利,距周家嘴路直线距离约600米。

从溢价率角度来看,三线城市2月出让土地平均溢价率最高,为22%;二线城市、一线城市分别为18%、11%。业内人士指出,限价政策导致一线城市土地溢价率普遍不高。

权益金额占比上升

房企青睐三大城市群

土地市场的基本面也反映在房企的拿地概况中,50家代表房企拿地总额同比下降4.0%。中国指数研究院认为,受新年影响,房企2月拿地规模通常有所下降。但是部分现金流较稳定,房企拿地态度依旧保持积极,如万科、招商蛇口、绿城等,1~2月拿地同比均增长显著;滨江集团、荣盛发展等房企为加速规模化发展,拿地力度不减,1~2月拿地金额分别达到120亿元、48亿元。

值得注意的是,房企招拍挂拿地权益金额占比有所上升。1~2月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%,较上年同期增长近10个百分点。其中排名前10房企和排名11~30的房企权益金额占比均出现显著上升,分别上升12.8和13.9个百分点。中国指数研究院分析认为,企业独立拿地,可以保持更多利润空间。

从布局区域来看,长三角地区是房企拿地的重点区域,其次是粤港澳大湾区、成渝城市群。1~2月,50家代表房企拿地面积前10城市中,长三角城市占5席,其中杭州和南京继续保持在第一和第三位。绿城中国1~2月在长三角地区拿地金额高达176亿元,拿地面积达到98万平方米,是该区域拿地最多的房企;其次是招商蛇口1~2月在长三角地区拿地金额高达131亿元,拿地面积达到52万平方米。

在粤港澳大湾区,广州地铁1~2月拿地金额高达93亿元,拿地面积达到43万平方米,是该区域拿地最多的房企;其次是越秀地产1~2月拿地金额为33亿元,拿地面积为14万平方米。在成渝城市群,华润置地1~2月拿地金额高达37亿元,拿地面积达到55万平方米;阳光城1~2月拿地金额为37亿元,拿地面积为97万平方米。两者均是成渝城市群拿地最多的房企。

值得注意的是,龙头房企出现在多个重点城市、城市群的拿地金额前10名单中。比如,招商蛇口在上海以拿地金额57亿元排名第三,在杭州以拿地金额49亿元排名第三。万科在粤港澳大湾区以拿地金额25亿元排名第四,在成渝城市群以拿地金额29亿元排名第六,在长三角地区以拿地金额76亿元排名第八。

政策加码

土地供应将“两集中”

部分城市土地市场活跃度上升,招致监管政策加码。3月3日,上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。通知提出,深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓承诺书,承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业,规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示,后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

多地出台要求2021年土地供应“两集中”的新政,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动。对此,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,土地供应“两集中”对于房企的资金会产生一定的分流效果,使得竞拍同地块的房企数量减少,间接降低了土地拍卖的激烈程度,避免出现竞争过热现象,土地的溢价率将会得到有效合理的控制。同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况,在供需关系上将会产生一定的影响,对于深圳、上海等新房供应不足的城市而言,或将能短期内缓解供需失衡的情况。同时,大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用,落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

土地供应“两集中”对于不同房企会造成不同影响。克而瑞研究中心认为,龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理以及良好的信用背书将最为受益。已经提前重仓重点城市的房企,可以统筹安排已有项目入市时间,应对“两集中”政策可能导致的项目集中入市的竞争压力。

但也有专家认为,大部分房企本来就是按照一定节奏拿地,所以该政策对房企资金链影响不大。但是土地供应“两集中”背景下,龙头房企很可能害怕错过拿地机会而竞拍热门地块,非热门地块可能出现流标,中小房企也或将因此而“捡漏”。

□王建业


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