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国家统计局前2月房地产市场韧性十足 “房住不炒”仍为主基调
2021-03-26 13:38:25    作者:牛慧丽

日前,国务院新闻办公室举行2021年1~2月国民经济运行情况发布会。国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人刘爱华表示,1~2月,房价、房地产投资、土地成交等房地产市场的各个领域因受到去年同期低基数的影响,表现有所不同。

房地产销售量价复苏

从数据来看,1~2月,房地产市场销售整体向好,楼市交易也好于预期,但呈现明显的区域分化特征。

商品房销售方面,1~2月,商品房销售面积17363万平方米,比2019年1~2月增长23.1%,两年平均增长11.0%。其中,住宅销售面积增长1.08倍,办公楼销售面积增长56.4%,商业营业用房销售面积增长66.4%。商品房销售额19151亿元,比2019年1~2月增长49.6%,两年平均增长22.3%。住宅销售额增长1.44倍,办公楼销售额增长33.4%,商业营业用房销售额增长60.7%。

对比2019年同期数据,商品房销售额及销售面积有较大增幅,商品房销售面积同比增长105%、商品房销售额同比增长133%。这主要是由于去年年初受新冠肺炎疫情影响,多地售楼处及中介门店关停,使得房地产市场基本处于停滞状态。

业内人士表示,2021年全国商品房销售市场开年表现优异。首先,新冠肺炎疫情的负面影响逐渐褪去,2020年积累的购房需求逐步释放。其次,海外购房需求回流以及抵押贷也催生了市场的热度。最后,在今年春节“就地过年”的号召下,开发商抓住机遇积极推盘、加大营销宣传,使得今年的春节假期市场并不冷清。

在“就地过年”激励政策的推动影响下,东部成为交易量涨幅最大的地区,楼市活跃度较高。1~2月,东部地区商品房销售面积7565万平方米,同比增长1.14倍。同时,返乡置业受到影响,中部、西部和东北部地区交易量增幅均低于全国均值。中部地区商品房销售面积4369万平方米,增长1.04倍;西部地区商品房销售面积5004万平方米,增长95.1%;东北地区商品房销售面积425万平方米,仅增长82%。

数据还显示,2月末,商品房待售面积52425万平方米,比2020年年底增加2575万平方米。其中,住宅待售面积增加2314万平方米,办公楼待售面积减少24万平方米,商业营业用房待售面积减少269万平方米。

整体来看,1~2月房地产市场表现出较强韧性,销售端市场热度有望惯性延续,进入“金三银四”,房企推货积极性提升,将带动销售规模持续走高。市场向好预期下,房企新开工意愿增强,新开工面积或将明显回升。

全国商品房成交均价创历史新高

从数据来看,1~2月,全国商品房成交均价为11030元/平方米,相较12月末上涨1271元/平方米,并创下历史新高。分析认为,核心动因在于东部地区成交大幅放量,商品房销售面积占全国比重升至44%,拉动整体价格结构性上涨。

从各能级来看,各线城市新房销售价格继续走高,受去年同期低基数影响,各线城市新房、二手房销售价格涨幅均有所扩大。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,二线城市环比上涨0.4%,三线城市环比上涨0.3%。二手住宅价格方面,一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%,二线城市环比上涨0.4%,三线城市环比上涨0.2%。

具体到城市,70个大中城市中有56城新建商品住宅价格环比上涨,徐州以1.2%涨幅领跑。同时,一线城市房价延续1月全线上涨趋势,但涨幅有所回落。新房方面,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手房方面,分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%,一线城市包揽二手房价格涨幅前四。

分析人士认为,一线城市房价领涨,三四线楼市出现阶段降温,显示一线城市重新成为市场热点。

房地产开发投资稳定增长

国家统计局数据显示,房地产开发投资完成方面,1~2月,全国房地产开发投资13986亿元,同比增长38.3%;比2019年1~2月增长15.7%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资10387亿元,增长41.9%。

从地区分布来看,东部、中部、西部分化明显。具体来看,东部地区投资最多,为8353亿元,同比增长32.4%;中部地区增速最为迅猛,同比增长52.5%,投资额也达到2640亿元;西部地区投资2834亿元,同比增长45.1%;东北地区投资较为低迷,投资总额仅为158亿元,同比增长28.6%。

贝壳研究院分析师潘浩表示,这主要由于2020年1~2月受新冠肺炎疫情影响,暂停项目开发建设所致。若不考虑疫情影响,近5年1~2月开发投资增速呈逐年上行走势。随着3月天气转暖,北方不利于施工因素消退,预计短期内开发投资增速或将呈稳步上升走势,但考虑到“三道红线”影响,房企融资难度仍较大,开发投资增速大幅上涨可能性不大,预计今年将呈平稳上升走势。

安居客房产研究院分院院长张波认为,“2020年1~2月疫情对于开发投资的影响较为明显,但2020年下半年已经基本恢复到正常水平,从2021年的投资增速来看,房企在优质城市的布局力度不断提升。受去年下半年销售快速增长的推动,房企在开发投资层面的推进节奏也稳步推进。”

另有观点认为,1~2月,房地产投资的主要支撑在于施工环节。1~2月,房地产开发企业房屋施工面积770629万平方米,同比增长11.0%,相较2019年增长14.2%。房企加快施工进度抢占春节等营销节点,支撑房地产开发投资保持较快增长。考虑到“三道红线”影响,开发投资增速大幅上涨可能性不大,预计今年将呈平稳上升走势。

开工面积方面,增速相对缓慢。国家统计局数据显示,1~2月,房地产开发企业房屋施工面积770629万平方米,同比增长11.0%。其中,住宅施工面积542503万平方米,增长11.2%;房屋新开工面积17037万平方米,增长64.3%;住宅新开工面积12736万平方米,增长68.5%;房屋竣工面积13525万平方米,增长40.4%;住宅竣工面积9862万平方米,增长45.9%。

业内认为,1~2月房屋新开工面积17037万平方米,同比增长64.3%,相较2019年同期下降9.4%。在融资“三道红线”的约束下,房企融资依然承压,多以抢施工、促回款为第一要务,新开工意愿相对不足。

房企拿地部分,同比增速创9年以来新高,长三角拿地热度持续。1~2月,全国房地产开发企业土地购置面积1453万平方米,同比增长33%,由于去年同期的低基数,同比增速创2012年以来新高,但相比2019年1~2月下降6%。

中国指数研究院跟踪的TOP100企业拿地增长趋稳。中国指数研究院数据显示,1~2月,TOP100企业拿地总额3866亿元,拿地规模同比增长9.2%,TOP100门槛值为10亿元,与去年同期保持一致。绿城中国、建发房产和招商蛇口位列榜单前三,拿地金额分别为248亿元、194亿元和160亿元。拿地面积方面,绿城中国同样位列首位,拿地面积为211万平方米,保利发展和中海宏洋紧随其后,分别为204万平方米和176万平方米。

地域分布上,长三角拿地热度持续。中国指数研究院跟踪的50家代表房企在二线城市和三四线城市拿地面积基本持平,分别为46.6%和47.1%。而长三角地区热度持续,50家代表房企中40.1%热衷于在长三角拿地。拿地面积TOP10城市中,长三角城市占5席。其中,杭州和南京继续保持第一和第三位。房企在杭州拿地规模持续扩大,以216.2万平方米蝉联第一,规模是第二位南宁市的2倍多。

土地供应方面,全国土地市场供应也较为稳定,2月整体供应量处于低位。据CRIC统计数据显示,1~2月,全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为31963万平方米,同比增加20.66%。其中,2月为16511万平方米,同比增幅高达54%,但各能级城市表现各异。其中,一二线城市受供地“两集中”新政的影响,多暂缓了土地挂牌,如北上深本月均是零供应,整体供应量位于低位。

总的来看,1~2月全国房地产开发投资以及房企拿地还在增长中,这主要是由于销售旺盛带动了房企新开工补库存的意愿,提升了对房地产整体投资的意愿。

房企到位资金改善

从房地产开发企业到位资金情况来看,今年1~2月在行业销售回升下,房企资金改善明显。

国家统计局数据显示,1~2月,房地产开发企业到位资金30560亿元,同比增长51.2%;比2019年1~2月增长24.7%,两年平均增长11.7%。其中,国内贷款5201亿元,增长14.4%;利用外资10亿元,下降14.0%;自筹资金8268亿元,增长34.2%;定金及预收款11002亿元,增长96.3%;个人按揭贷款4961亿元,增长63.7%。

潘浩认为,1~2月房企到位资金累计同比增长51%,与2019年同期相较上涨25%。其中,定金及预收款以及个人按揭贷款增速相对较高,为拉动房企到位资金上涨的主要原因。

从分项占比来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为17%、27%、36%、16%。其中,自筹资金、定金和预收款依然为房企到位资金的主要来源。自去年8月起,国内贷款受房企“三道红线”影响增速放缓,促使房企更加依赖加速去化的方式缓解资金压力,个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。

“房住不炒”立场明确

在房地产调控方面,1~2月,中央层面坚持“房住不炒”立场明确,房地产监管持续从严。

今年1月,央行和银保监会有关负责人多次公开表示,要落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,加强风险排查,持续防范化解金融风险。房地产金融监管持续从严,在此基调之下,1月下旬开始,住房和城乡建设部有关负责人赴上海、深圳等楼市热点城市,督导房地产市场情况,坚决遏制投机炒房。

1月31日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》,并发出通知,再次强调深化土地管理制度改革、推动集体经营用地入市、开展土地跨区域交易试点、推动户籍准入年限同城化累计互认等举措,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

2月18日,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

分析人士认为,整体来看,本次“两集中”政策出台将对行业带来深远影响:第一,对房企短期资金将形成巨大挑战。第二,对地方政府供地行为产生约束。第三,土地集中出让提高市场信息透明度,为市场主体提供更多的选择和机会。对于楼市来说,集中土地供应意味着集中的住房供应。按照开发商的进度,8个月左右会迎来住房集中供应,市场竞争会非常激烈。这对买房人来说,购房可以多比较,更加从容。但对企业带来了更大挑战,企业需关注各地针对土地端的配套政策,比如投融资的支持政策等,及时把握因城施策趋势,合理安排投拓计划。

地方层面,紧缩性调控再次成为地方房地产政策主旋律,各地出台多项实施细则。

宏观上来看,1月上旬地方出台调控政策较少。但随着热点城市房地产市场持续升温,中下旬地方明显加大了调控力度,陆续出台了一系列紧缩性调控政策。

上海、深圳、杭州等热点一二线城市纷纷升级“四限”(限购、限价、限售、限贷)政策,同时北京、广州等地收紧楼市调控政策,严查经营贷违规流入房地产市场。中原地产分析师指出,银行经营性贷款与个人住房按揭贷款的利率出现倒挂,为资金违规流入楼市提供了套利空间。管住“经营贷”就管住了楼市,严打经营贷和资金违规流入房地产市场,将是今年房地产调控的主要工作,也关系今年的楼市能否稳定。

值得注意的是,今年2月起,广东、海南、浙江、上海、辽宁、四川等多省市上调中小银行涉房贷款占比上限。据悉,2020年年底,央行、银保监会联合下发通知,明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。地方上可因地制宜,以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内。

3月,热点城市进一步升级对经营贷、消费贷等信贷资金的监管,避免其进入房地产。

今年政府工作报告强调,保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

“总体上看,今年政府工作报告对解决好大城市的住房突出问题,完善住房市场体系、保障体系都进行了安排和部署。各地区各部门也按照因城施策的原则和要求,坚持问题导向,根据各地房地产市场不同的表现,及时采取各项调控措施,切实加强住房政策和人口、土地、金融政策的协同,相信在坚持房子是用来住的、不是用来炒的原则指引下,房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。”刘爱华说。

□牛慧丽


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