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谁在为经营贷进入楼市打开方便之门?
2021-03-26 13:45:33    作者:赵瑞希 郑钧天 马剑

2020年以来,经营贷违规流入楼市的现象有所抬头。在上海、广州、深圳等地,“过桥融资、全款买房、套取经营贷”,一些银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”。作为扶持中小企业发展的金融产品,经营贷已存在多年,为何这两年出现异化,甚至成为楼市过热的推手?

贷款利率下行后 诱发经营贷违规行为

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,出现这些问题的原因有三:一是经营贷贷款利率下行,已经低于房贷利率,出现明显倒挂;二是贷款期限拉长,出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象;三是贷款额度提升,从此前的房产评估值的五成,提升到七至九成。

“去年以来,我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息,年化利率约3.8%,不仅远低于二套房贷款利率,甚至低于首套房贷款利率,而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金,不够支付二套房首付款,但用经营贷只要付三成首付,相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说,“这种情况下,如果我要买二套房,肯定会用经营贷,不会用房贷。”

利率下行后,经营贷不仅降低了融资成本,还被违规者用来变相破解了限贷政策中的贷款比例限制,削弱了楼市调控的效力。

不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”,并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地,购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司,只要购房者名列公司前三大股东,且名下有房产,就能以房产为抵押物,向银行申请经营贷。

深圳的魏女士,2020年4月,在中介的怂恿下,找小额贷款公司垫资463万元,买下了位于深圳热点片区的一套总价728万元的房子。她特地通过中介花7000多元买了一家公司。“目的就是为了申请经营贷,这里面还包含给这家公司做账一年的费用。”魏女士说。但当月,经营贷违规流入楼市被媒体曝光,随后银行收紧放贷政策,要求房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小额贷款公司年化24%的高额利息榨干了魏女士,致其资金链断裂。最终这套房子于2020年12月被法院拍卖。

经营贷流入楼市,加大了炒房资金“杠杆”。这种“火上浇油”的行为,助长了一些地方楼市的投机行为。

查出的问题不少

2021年以来,一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市展开。北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市,上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示,经排查,截至3月16日,发现广东省辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果:已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

上海银保监局表示,上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作,存在贷款资金用途违规问题,部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

在已发现的违规行为中,有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影,涉嫌违规的操作方式包括,通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

监管仍需发力

目前,市场上有大量的资金中介,他们对接银行资金,并通过微信群、房屋管家、自媒体、小额贷款公司、理财公司、咨询公司等形式来牵线搭桥开展业务,多数没有固定的办公场所。

银行对经营性贷款借款人主体资质审核不严,未穿透式核查贷款资金流向,李宇嘉说,这也纵容了资金中介、房产中介的违规行为,让炒房者轻易获得了低成本的资金。

实际上,除了经营贷违规流入楼市外,在贷款环节还存在诸多“传统套路”,比如通过做高房屋评估价提高贷款额度(高评高贷)、虚开银行流水证明、虚开收入证明、修复不良征信记录等与贷款相关的各个环节,花几千元就能通过中介搞定。

贷款环节是否出现乱象取决于银行是否有加强审核的动力,是否也想在楼市上套利。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议,尽量通过市场化的手段来引导金融资源的配置,避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。同时加强监管,一经发现,绝不姑息。

赵瑞希 郑钧天 马剑


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