“从企业来讲，外部力量有助于龙湖的行业竞争力再上一个台阶，他律进一步加强对企业是一件好事，过去企业管理只能靠治理，现在还有他律的压力，督促企业自身练好内功。”龙湖董事会主席吴亚军在近日召开的龙湖集团2020年线上业绩发布会上说。

一直以来，龙湖秉持“自律与克制”的经营哲学，被业界称为房地产行业“模范生”。但是，随着“三道红线”及重点城市供地“双集中”等调控政策的出台，行业“他律”加强，市场进入竞争更加激烈的洗牌阶段，龙湖如何平衡好各航道业务发展、继续领跑行业，成为未来房地产行业的一大看点。

多航道业务并进

2020年龙湖实现合同销售金额2706.1亿元，同比增长11.6%，达成全年2600亿元销售目标；销售总建筑面积1616.2万平方米，较上年增长13.5%。在业绩贡献结构方面，长三角与西部区域贡献占比达55.8%，业绩贡献前五的城市分别为重庆、成都、北京、杭州与苏州，核心城市是龙湖布局重点。

关于销售规模，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示，龙湖整体销售权益比重较高，超过70%，龙湖也一直在强调有回款的签约、有利润的增长，所以管理团队对公司维持在第十左右的名次比较满意。

截至2020年年末，龙湖已开业商场建筑面积为481万平方米（含车位总建筑面积为615万平方米），整体出租率为96.9%，全年商业租金提升23%至58亿元。龙湖的租赁住宅品牌冠寓已开业9万间，全年实现租金收入18.1亿元。整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为93.3%。

对于外界一直关注的住宅租赁业务，邵明晓表示，“如果不是疫情影响，我们去年应该开始盈利，今年住宅租赁业务将是盈利的，去年18.1亿元的收入在今年会达到25亿元左右，规模可能开拓到11万间，继续处于行业前三位置。”

兴业证券认为，龙湖坚持多年的精细化管控运营、品牌塑造开始显现成效，公司增长的稳定性和持续性更强，在主航道稳步前行的同时，在新航道也顺势扬帆。

“三道红线”零踩线

龙湖是为数不多的“三道红线”零踩线的房企之一。截至到2020年年底，龙湖综合借贷为1673.7亿元，净负债率为46.5%，平均借贷成本为4.39%，平均贷款年限为6.59年；公司现金为778.3亿元（包括已抵押银行存款），现金短债比为4.24。

贝壳研究院策略研究分析师贾莎莎认为，龙湖债务结构一直良好，2020年平均借贷成本较上年同期下降0.15个百分点，借贷成本走低、短期债务压力较小、现金短债比属于行业较高水平，国内外信用评级机构均给出正面展望。此外，2021年3月龙湖正式被纳入香港恒生指数，龙湖成为继华润、碧桂园、中海之后第四家入选恒生指数的内地房企。

龙湖首席财务官赵轶认为，“三道红线”对行业影响深远，已经成为投资机构评价企业的标准，现在很多银行对龙湖的授信额度不降反升，展现出投资机构对龙湖的看好。从杠杆驱动到人力驱动、运营驱动，“三道红线”对行业的分化、整合产生积极作用。

吴亚军表示，龙湖一直是一家注重客户、质量、交付达成的企业，所以当前市场环境的变化给龙湖带来了更多的机遇。龙湖会把握好窗口期，在稳健的前提下扩大自己的能力范围，创造更多的成绩。

创造长期价值

龙湖一直以来以“自律与克制”示于行业，但近来出台的房地产贷款集中度政策、重点城市供地“双集中”等一系列调控政策，给全行业念起了“紧箍咒”，龙湖如何看待“自律”与“他律”的关系及对自身的影响？

邵明晓认为，供地模式变化会对企业运营产生影响，但是龙湖这几年一直在加大能力杠杆、降低财务杠杆，持续优化的产业全链条能力让龙湖从容应对环境变化。龙湖管理团队对今年行业发展充满乐观，“尤其对龙湖来讲，过往也是按照这样的大方向凭借自律发展到今天，（对未来）我们是非常有信心的。”

“我们随时要问自己一个问题，你对客户怎么样，为客户贡献了什么价值、提供了什么样的服务，如果没有，这个公司没有存在的意义，我们这个团队也没有存在的意义。”在吴亚军看来，无论是“自律”还是“他律”，为客户创造价值是内在逻辑。

中信证券认为，龙湖对商业运营、长租公寓、物业管理、租售、装修五大新航道业务的长时间战略研判、经营探索、人才积累和资金支持，将使公司成为最适应存量房时代的开发企业之一。

“你今天交的卷其实就是几年前付出的结果。”从吴亚军的长期主义价值观中或许可以读懂龙湖的过去、现在和未来。