国家统计局近日发布了《2021年1~3月份全国房地产开发投资和销售情况》。一季度全国房地产开发投资、开竣工面积同比大幅上涨，商品房销售面积、金额继续攀升，房地产开发企业到位资金总体仍处于相对较好状态。专家认为，随着各地调控政策逐步落地，销售增长幅度将会有所回落，房地产资金环境将稳中偏紧。

开发投资保持高增幅

开竣工面积将继续增长

一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年一季度增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一季度全国房地产开发投资额同比增速较高，这是因为去年同期受疫情影响全国房地产开发投资额较低，今年以来宏观经济环境持续改善，疫情防控稳定背景下投资建设加足马力。预计二季度全国房地产开发投资额同比增速将逐步回归正常水平，需要关注土地供应“双集中”、房地产贷款集中管理制度等政策对全国房地产开发投资的影响。

分地区来看，一季度东部地区房地产开发投资15603亿元，同比增长22.7%；中部地区投资5432亿元，增长38.7%；西部地区投资5955亿元，增长22.5%；东北地区投资587亿元，增长24.8%。

虽然一季度全国房地产开发投资额增速高达25.6%，但相比1至2月同比增速的38.3%，下滑了12.7个百分点。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这与今年土地供应“双集中”政策有一定关联。据贝壳研究院统计，一季度全国351个城市住宅用地成交规划建筑面积累计同比下滑6.8%，重点城市首批集中供地基本是在4月或5月，这导致一季度土地市场成交量同比下滑、新开工面积增长乏力。二季度随着重点城市首批集中供地的成交，全国土地市场成交量将陡增，新开工面积及开发投资增速将保持稳定增长。

一季度全国房屋新开工面积36163万平方米，同比增长28.2%，但与2019年同期相较下降6.6%。其中，住宅新开工面积27057万平方米，增长30.1%；房屋竣工面积19122万平方米，增长22.9%，其中住宅竣工面积13888万平方米，增长27.1%；房地产开发企业房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%，其中住宅施工面积563125万平方米，增长11.6%；房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%；土地成交价款809亿元，下降17.3%。

招商证券认为，1月~2月、3月全国房屋新开工面积较2019年同期年化复合增速均为负数，预计在二季度有所改善。3月全国房屋竣工面积较2019年同期复合增速转负，但是复工强劲带动年后施工面积持续高增，对后续竣工面积增长形成强力支撑。去年因疫情被延迟竣工的工程在2021年相继竣工，2021年、2022年或是竣工大年。

楼市迎来“小阳春”

东部地区表现亮眼

一季度商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，比2019年同期增长20.7%，两年平均增长9.9%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。

一季度商品房销售额38378亿元，增长88.5%，比2019年同期增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，一季度楼市迎来“小阳春”，尤其是在2月政府倡导“就地过年”的背景下，楼市维持较高活跃度，销售迎来高位增长。但随着部分城市收紧调控政策，各地严查经营贷违规流入楼市，3月销售增速下滑。随着部分热点城市调控政策逐步落地，预计4月销售增速仍维持正增长，但涨幅较3月下降。

潘浩认为，一季度全国商品房销售面积同比增长64%，较1月~2月的同比增速收窄41个百分点，但仍处于高位水平。一季度商品房销售均价为每平方米10658元、同比增长15%，主要是因为东部地区商品房销售均价上涨拉动整体市场价格上涨。从3月单月数据来看，商品房销售均价为每平方米10313元，较1月~2月下滑6.5%，一方面由于东部地区销售占比有所下滑，另一方面东部地区3月销售均价环比下降10.7%。近期部分城市收紧调控政策，预计短期内房地产市场销售增速将进一步回调。

3月全国商品房销售面积和金额较2019年同期增长18.6%和35.1%，销售景气度仍然较高。华泰证券认为，这主要因为“三道红线”之下，房企加速存货变现，可售货值较为充裕；年初信贷投放平稳，3月个人按揭贷款较2019年同期增长31.8%。但随着楼市调控、信贷政策的收紧，预计下半年销售增长承压。

分区域来看，东部地区商品房销售面积15347万平方米，同比增长74.3%；销售额22807亿元，增长1.02倍。中部地区商品房销售面积9639万平方米，增长68.9%；销售额7277亿元，增长93.1%。西部地区商品房销售面积10039万平方米，增长47.1%；销售额7462亿元，增长57.2%。东北地区商品房销售面积981万平方米，增长52.1%；销售额831亿元，增长51.1%。

在销售均价方面，一季度东部地区为每平方米14861元，较去年同期每平方米上涨2024元；中部地区为每平方米7550元，较去年同期每平方米上涨944元；西部地区为每平方米7433元，较去年同期每平方米上涨479元；东北地区为每平方米8471元，较去年同期每平方米下跌52元。

3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米。其中，住宅待售面积减少559万平方米。

房企资金状况改善

销售回款大幅提高

一季度房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%；比2019年同期增长21.9%，两年平均增长10.4%。其中，国内贷款7222亿元，增长7.5%；利用外资11亿元，下降41.0%；自筹资金13015亿元，增长21.0%；定金及预收款17759亿元，增长86.1%；个人按揭贷款7843亿元，增长50.0%。

潘浩认为，定金及预收款、个人按揭贷款增速相对较高，是拉动房企到位资金上涨的主要原因。从分项占比来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为15%、27%、37%、17%，其中定金及预收款占比达历史同期最高值，房企在“三道红线”政策背景下，销售回款仍是保障现金流的重要方式，预计未来定金及预收款的占比将持续保持高位。

严跃进认为，从3月单月数据看，其比去年和前年同期数据要好。房企应关注利率上升等风险，继续做好资金回笼，提前应对重点城市集中供地带来的资金压力。

申万宏源证券认为，房地产开发企业到位资金总体仍处于相对较好状态，主要源于销售表现强劲带动以及“三条红线”政策推动房企重视销售回款。展望2021年，在需求仍较为旺盛、房地产金融政策收紧等多种因素相互作用下，房地产开发企业到位资金仍将处于相对较好状态，资源将进一步向优质企业集中。

平安证券认为，3月全国首套房贷利率环比增加2个基点至5.28%，连续两月回升，预计短期房地产资金环境将稳中偏紧，加强资金监管仍将是楼市调控重要工作。

□王建业