城市更新是未来10年、20年最重要的行业关键词。资本市场热捧的物业管理企业相继试水城市更新领域，加入城市更新新赛道，试图抢占空间经济新蓝海。

抢占城市更新“风口”

“十四五”规划纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

“去年万科物业更名‘万物云’后，提出了‘城市空间服务’这一概念，‘带火’了物业服务企业参与城市更新进程，也为物业服务企业提供了新的机遇。”住房和城乡建设部科学技术委员会社区建设专业委员会委员、北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说，物业服务企业主要从事空间服务，过去对空间的定义为较为狭小的社区，现在逐渐扩展到写字楼、医院、学校等公共建筑，以及“围墙”外的周边服务。这为物业服务企业提供了新的赛道。

8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，防止城市更新进程中沿用过度房地产化的开发建设方式，严格控制大拆大建，做到“应留尽留，全力保持城市记忆”。

“如同人的寿命一样，住宅的建筑寿命一般为70年，‘变老’本身是无法回避的。”万物云青岛代表处总经理王仕伟说，物业服务企业可以通过有效的宣传动员和资金引导，推动事项共谋、资金共筹、改造共建。

物业服务企业是老旧小区改造和城市更新工作顺利推进的重要力量。

保利物业有关人士表示，老旧小区改造的关键是“建管一体化”的模式，重点是多方共建的长效管理机制，需要引入标准化的物业管理服务。老旧小区改造中，物业服务企业提供的物业管理规划、社区文化打造、社区治理协助等服务尤为重要。

“摸着石头过河”

在城市更新巨大市场的吸引下，头部物业服务企业早已走在“掘金”前列，以万科、保利、中海等为代表的头部物业服务企业入局进行模式探索。

王仕伟介绍说，自开启城市服务以来，万物云已签约31个项目，例如，在深圳沙头街道，万物云以市容环卫工作作为切入试点，针对城中村物业管理、“三无小区”及物业管理薄弱等小区进行安全排查，同时设立辖区内环卫监督站，从源头上把关不合格垃圾箱，探索超大型城市中心区全域治理新路。

同时，万物云借助物联网、云平台、大数据等手段，建立新型数字空间底座，联结数字空间与线下实体空间，从而管理并最大化城市数字资产价值。

“通过线上线下精细化运营，最终实现政府主导、社会参与、源头治理、执法保障、万物互联的现代智慧城市治理的‘新生态圈’，以提升居民城市生活的参与感、获得感和幸福感。”王仕伟表示。

相比之下，从老旧小区着手的保利物业则采取了不一样的道路。

以广州红棉花园小区为例，保利物业开创了开发商、物业服务企业、街道、居民、志愿者共同参与的“红棉模式”样板，以探索协同治理视角下的老旧小区长效治理模式。

有关人士表示，通过“调研设计、改造升级、长效管理、运营活化”的4R流程，保利物业为老旧小区提供从前期改造到后期运维的一站式解决方案，全方位满足老旧小区居民生活需求。

保利物业致力于翻新一个老旧小区的基础设施、改善一片居住区域的生活品质、推动一座现代城镇的基层治理，助力老旧小区实现全维度的价值焕新。

中海物业站位央企视角，提出了“三步走”战略布局。第一步，发掘存量住宅价值，着力物业服务升级和建筑物焕新；第二步，投身城市更新；第三步，开展多元业务。

中海物业副总裁叶翔表示，从建筑物全生命周期来讲，建筑的生命还远远没有结束。在这个周期内，前期建设投入占总成本的16.3%，后期修缮维护占55.5%，因此面对老旧小区，要关注建筑物的修缮强度，做大存量住宅产值。

中海物业发布的为基础物业服务解难纾困的产品“物业盒子”包含两个核心功能：承接已启动的“项目管理合伙人组织模式”，通过专业保障、充分授权、多劳多得等主要措施创造增量；以差异化服务、集约化管理、智慧化运营定义“智慧物业管理运营模式”，实现企业的现代化升级，建立城市网格化布局的智慧物业管理中心，进而让优质的物业服务走进千家万户。

此外，叶翔还提出“物业服务菜单化工程”，即在透明、合规运营的基础上，将物业服务、清洁、工程、安全等无形的服务量化为可购买的产品。

商业模式亟待建立

当下，尽管物业服务企业对参与城市更新信心十足，但在具体操作层面却存在种种困难与挑战。

以老旧小区为例，其改造过程中的一系列矛盾，也成为了物业服务企业实现商业闭环不得不面对的问题。

保利物业有关人士表示，一方面大部分老旧小区改造的主体单位仅负责前期硬件改造和基础环境优化，而长期运维如何推进尚不明确；另一方面，老旧小区常常产权构成复杂，对物业服务企业的进入造成阻碍。同时，在小区常年失管的背景下，对物业服务付费的意识也亟待提升。

“目前，盈利模式模糊等因素影响了企业参与老旧小区改造的积极性。”保利物业有关人士说，老旧小区物业服务费定价过低、增值服务空间有限，进一步压制了物业服务的提升空间。

某街道办事处的工作人员表示，在大部分城市的基层物业管理工作中，经常面临人少问题多的窘况。据该工作人员介绍，目前，街道推行城市物业化管理模式，将公共区域零散的环卫绿化等进行区域整合，承包给物业服务企业，通过资源整合形成规模效应，带动小区的物业管理。

保利物业有关人士表示，希望获得社区增值服务的必要资质保障。同时，明晰老旧小区的产权归属等问题，将分散的待管小区组合规划，并将周边涉及居民生活配套的商铺、学校、医疗中心等连片打包。在进行统一社会化管理和运营的同时，降低整体运维成本，形成“建管一体、连片打包”运营机制。

王仕伟表示，万科发起“与业主共建美丽社区”行动，由万科地产提供预备资金，同时通过“友邻计划”募集业主在万科物业APP上的消费资金，首期按照9:1的比例进行配捐。该行动使业主的消费转变为社区更新建设的资金，实现地产公司、物业服务企业、业主、政府四方联手，破解老小区维修资金不足的难题。

“我们希望能够在老旧小区改造中和后期运维环节里获得相应的双向补贴，或设立专项扶持基金，从而帮企业实现合理的利润回报。”保利物业有关人士说，如果能够获取相关许可或牌照，企业在后期可以联合金融机构，开展社区普惠金融服务。从居家改造、社区配套升级、居民财富管理等方面鼓励消费，进而实现项目的多元化运营。

程鹏认为，物业服务企业参与城市更新、提供服务，其价值在哪儿，是物业服务企业要思考的核心话题。“以万物云的城市服务为例，其涉及不同城市的业态存在差别。目前，还未能实现单一模式的快速复制。”他说，综合来看，这些年大多数的物业服务企业在进行城市服务时，仍然处于探索阶段。