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加装电梯引发诉讼,法院怎么判?
2021-09-24 10:26:15    作者:林培

近年来,老旧小区住宅楼加装电梯的呼声越来越高,申请加装电梯成了不少老旧小区居民的迫切希望,尤其对于住在较高楼层的老年人来说,加装电梯成了刚需。然而,由于居民需求并不一致,加装电梯也时而会引发邻里纠纷,甚至还会出现因部分业主阻挠施工引发的诉讼。

业主众口难调

安徽省合肥市某小区6号楼的电梯加装工程停工9个多月,终于在近期再次动工,此前,由于加装电梯遇阻,该小区6号楼高层的7户业主联名将一层两户业主告上法庭。无独有偶,四川省成都市某小区住宅楼高层的4户业主,因为一层两户业主阻挠加装电梯,将其告上法庭。

据了解,合肥市某小区是一处约20年前建设的老旧住宅小区,小区内有29栋居民楼,楼高6层,每层均有两户居民。早在2019年年底,该小区6号楼居民就提交了加装电梯的申请,并进行了意见征询。最终,6号楼12户居民中9户同意加装电梯并签字,其中7户居民有电梯使用需求,两户居民不使用电梯但同意安装,符合加装条件。随后,电梯加装方案通过了相关部门的联合审查,开始筹备施工。但是,在2020年11月开始施工的第一天,就遭遇了一层两户业主的阻挠,随即停工。

成都市加装电梯受阻的那个居民楼,楼高6层,每层有两户居民。2019年就加装电梯事项征求意见时,工程所涉及的12户居民全部同意施工。2019年11月,电梯加装方案经过相关部门批准。2020年4月,当地住房和城乡建设局向建筑公司出具既有住宅自主加装电梯告知书,5月,施工方开始进场施工。但是施工开始不久后,一层的两户业主就提出了异议,阻止施工进行。

据此可以看出,虽然为老旧小区加装电梯是一项民生工程,普遍受到业主支持,但是在加装电梯的实际操作过程中,还是会遇到不少阻力,其中低楼层住户与高楼层住户意见不统一是最主要的矛盾之一。

在以上两个案件中,由于加装电梯涉及公共区域的变动,加之业主对电梯使用需求不同,致使业主众口难调,从而引发诉讼。高层住户为了方便出行,对于加装电梯的需求都比较迫切,而低层住户,尤其是一层住户,则普遍认为加装电梯无益于自己生活环境的改善,而且还会影响通风采光、占用楼道空间,甚至可能存在影响消防疏散等安全隐患。

法律门槛降低

“在此类案件中,加装电梯是否正当通常是双方争论最多的问题。”律师介绍说,加装电梯需符合相关法律的规定,即需要法律规定的一定比例的业主同意。加装电梯还应满足城乡规划、建筑设计、结构和消防规范等方面的要求,同时征得相关业主的同意,签订好相关协议,向行政主管部门申请办理报建加装手续。

以上两起案件中,合肥某小区案涉楼宇加装电梯的事项,已征询专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主的意见,获得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,并对加装电梯事项进行了公示,案涉小区所在社区、街道均已盖章备案,符合法律规定。

成都某小区住宅楼案涉单元加装电梯已经获得了业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意,经过了公示、备案、批准一系列程序,电梯的加装程序是合法的、正当的,加装电梯行为符合法律规定。

因此,以上两起案件,法院均支持原告诉请,判决被告不得阻挠加装电梯的施工。法院提示,若被告认为加装电梯可能造成相关隐患,被告可以另行主张权利。

在此,律师强调,常见的相邻权纠纷包括宅基地使用、用水、排水、采光等,而加装电梯不同于一般的相邻权纠纷,加装电梯解决的是通行问题,要充分尊重业主的民主自治权利,从社会治理、社会价值角度来说,支持老旧小区自主加装电梯,发挥楼栋的最大便利,符合公序良俗的要求。

关于老旧小区加装电梯的法律依据,律师介绍说,在《中华人民共和国民法典》实施之前,老旧小区加装电梯,满足《中华人民共和国物权法》“双三分之二”的规定,即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

《中华人民共和国民法典》实施后,其第二百七十八条规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

由此可以看出,法律对既有住宅加装电梯的业主表决同意门槛有所降低。

还应协商为主

其实,老旧小区增设电梯,是一项惠及民生的工程,在增设电梯的推进过程中,不动产的相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则,营造一个和谐共处、宽松礼让的生活环境。

不同的利益群体应该换位思考,低楼层业主要尽量理解支持中高楼层业主的出行需求,根据实际情况作出适当让步;中高楼层业主也要考虑低楼层业主的合法诉求,积极协商合理补偿。

鉴于老旧小区住宅楼加装电梯的复杂性和专业性,且涉及不同楼层、年龄、观念的住户,利益难以协调,法官建议相关业主能够加强协商。对部分不支持的少数住户,多数意愿住户应当尽最大努力做好说服劝导工作。实在无法协调的,可向所在社区或政府职能部门反映,由社区或政府职能部门调解或申请有关组织调解,力争促成全体业主同意。

业主在商议是否加装电梯的过程中,针对因加装电梯将引起的相邻不动产权利人受损赔偿问题,应当先自行进行协商。法官强调,对赔偿问题避而不谈、因赔偿问题协商不成而未经规划部门许可就擅自加装电梯或阻挠合法施工的行为都是不可取的,往往会导致更加激烈的矛盾,最终引发诉讼。

最后,法官指出,目前的法律法规并没有对老旧小区加装电梯影响通风、采光,造成房屋贬值的赔偿标准加以明确和细化,而这些恰恰是引发加装电梯纠纷的最主要原因。因此,建议相关部门尽快出台加装电梯纠纷的赔偿标准指引,化解赔偿协调难问题,方便业主、基层调解组织等就地解决矛盾。



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