基于对我国人口特征新变化的研究，贝壳研究院日前发布《2021居住客群消费趋势年报》，从消费趋势特征、住房消费服务需求发展图景、居住消费画像及行为分析、2022年居住消费趋势展望四大方面来诠释我国住房消费趋势的新变化。

新青年成为购房主力军：一线城市平均36.9岁买房

2020年第七次全国人口普查数据显示，中国人口增长率下滑但质量提升、性别结构改善但户均规模减小、少儿化和老龄化并存、人口进一步向经济发达区域和大都市圈城市群集聚等。

从人口结构的角度看，在“老龄少子”的背景下，一方面，银发消费市场潜力巨大，不少开发商已经抢先布局养老地产，包括长者公寓、养老社区等；另一方面，以“85后、90后”为主体的新生代人群正迅速取代“70后、80后”成为住房消费市场的主力人群。

《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，由于新青年（31岁-36岁）正处于“成家立业”的年龄段，这一人群的置业占比呈现持续走高的态势。以贝壳为例，2020年，新青年置业占比已经高达60%。

“新青年”购房业主占比走势图

数据来源：贝壳研究院

虽然新青年成为消费的主力军，但由于更多的流动人口向一、二线城市聚集，一、二线城市的购房成本持续走高，平均置业年龄高于其他能级城市。据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，2021年1月至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。

同时，一线城市已经进入了存量房市场，刚需群体买卖交易以二手房交易为主，而新房多为置换人群。因此，一线城市购买新房平均年龄比二手房高。从城市分布看，在35个样本城市中，置业平均年龄偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及东莞为代表的大湾区城市置业年龄普遍偏高。

2021年35城置业平均年龄分布情况（岁）图

数据来源：贝壳研究院

“她经济”时代：一线城市女性置业占比迅速提升

2020年第七次全国人口普查数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人。而“六普”男性比女性多3398万人。在高学历女性占比提升，独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经到来。

在居住领域，女性置业的占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，一线城市的女性置业人群占比增速相对明显，2021年度，达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。

数据来源：贝壳研究院

整体来看，2021年“她需求”在城市间存在年龄差，一线城市的“她需求”主要由30岁-39岁的青年女性支撑，女性客群中30岁以下占比均不足三成；新一线城市的“她需求”虽然仍以“80后”女性为主力，但30岁以下女性购房需求明显更强。

“居者有其屋”升级为“居者优其屋”

房地产行业经过20多年高速发展，居民住房水平明显提高，住房整体短缺的局面结束，消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级，人们对于房屋居住属性的需求矛盾得到缓解，房屋的功能定位得到不断提升和变化。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，目前，两居室仍然是主流交易户型，但从趋势看，三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势。2021年，全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%，同比增加了0.5个百分点，相较于2017年增加了3.67个百分点。其中，2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52%，比一线城市高出15.12个百分点，这也意味着改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。

另外，消费升级、品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。

城镇人均居住建筑面积变化情况（平方米）图

数据来源:贝壳研究院

贝壳研究院预测称，随着人口红利的消失，来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱，住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入品质需求层面，未来，居住品质升级、改善需求将带动房地产价值链和产业链的升级和发展。