基本情况

北京市海淀区北太平庄街道学院南路32号院有楼房25栋，散落平房区11处，多为上世纪五六十年代至80年代建成的老旧房屋，常住居民4146人，房屋原涉及产权单位10家。管理单位仅提供公共设施维修等基础服务，部分区域保洁绿化、垃圾分类等工作需要街道办事处支持，社区没有规范化停车管理，停车秩序混乱，居民诉求量大，长期以来是城市管理和社区治理的难点。

成效

将学院南路32号院物业服务主体整合为一家，从非经资产移交项目转型成为标准化物业服务项目，建立了物业管理长效机制，小区居住环境焕然一新。

主要做法

依法依规 抓住3个关键

抓住统一思想这个前提。学院南路32号院社区党委联合物业管理委员会，秉承“党建引领服务群众、协力抓好关键小事”的思路，开展了多轮《北京市物业管理条例》宣传活动，多次组织小区楼门长、居民代表、物业服务企业负责人及技术负责人召开推进会，号召党员、居民代表、楼门长等骨干力量做好表率，带头支持参与并协助推进引入物业服务企业及停车管理工作。

抓住理顺程序这个基础。以小区整体实现非经资产移交、老旧小区改造、环境整治提升为工作契机，以物业管理委员会为主体，探索推进原产权情况复杂的老旧小区通过合法程序引入市场化服务。街道组织房管部门、律师、专家等多次研讨、细化流程，严格审核把关每一次会议、每一个公告、每一份文件，确保程序经得起检验。

抓住共同决定这个难点。学院南路32号院业主人数共993户（公房产权单位涉及5家，计为5户）投票人数必须达到662户、同意人数必须达到331户。经过反复讨论，决定采取以流动票箱入户的方式进行业主投票，流动票箱钥匙由物业管理委员会成员保管，开箱计票时请公证处进行现场公证，全程摄影摄像。经过努力，共同决定物业管理事项和停车管理事项均超过了法律规定的人数和面积比例，表决事项顺利通过。

多方统筹 做好4项保障

做好基础建设。学院南路32号院有20栋居民楼已于“十二五”期间完成老旧小区综合改造，近年来街道办事处又陆续投入300余万元进行综合整治和基础设施提升。2020年，改造了学院南路32号院甲9号楼、10号楼及华北南楼、小区公共区域。2021年，改造了东西两院墙体及建筑立面装饰，铺装了路面透水砖，新建了休闲广场、自行车棚，安装了座椅等。小区基础环境得到了极大提升，为小区引进市场化物业服务奠定了坚实的基础。

强化资金保障。经专业第三方评估公司评估测算，学院南路32号院物业服务收费标准为低楼每月每平方米1.78元、高楼每月每平方米2.45元。在实际推进物业服务市场化工作中，社区“两委”及物业管理委员会充分听取居民意见建议，及时回应群众关切，有居民反映物业服务收费标准较高，希望能少收一些费用。街道与产权单位进行多次会商，决定由双方共同对物业服务费给予3年资金补贴。

实施全程指导。街道主管领导、相关部室、律师成立物业管理指导小组，全程进行业务指导。指导小组多次实地走访学院南路32号院内失管老楼16号楼、17号楼、甲5号楼了解具体情况，指导引入物业管理工作，强调社区党委、居委会要了解不同业主诉求，引入正规物业服务公司对小区进行人性化管理，解决失管老楼没人管的问题。

补充人员力量。业主共同决定期间，需大量社区工作者就物业服务和停车收费标准、管理方案进行入户调查、讲解方案、征集民意。时间紧、任务重，街道办事处全盘考虑、综合调度，抽调其他社区工作人员，其中不乏社区书记、主任等骨干力量。通过紧锣密鼓的专业培训，充实到学院南路32号院支援入户工作。社区工作人员利用2个多月的时间走街串巷，挨家挨户了解居民是否愿意引入正规物业服务企业，取得了阶段性成果。

党建引领 凝聚5方力量

社区党委组织党员和楼门长、居民代表等建立志愿者队伍，积极参与社区建设，开展政策宣讲、入户调查等，协助社区主动当好党的政策宣传员、居民群众服务员、矛盾纠纷调解员，帮助居民解决难题。

成立了由社区居委会主任、业主代表共同组成的物业管理委员会，成员9人，其中7人是党员。物业管理委员会在社区党委引领下积极参与社区治理工作。面对居民对社区物业管理存在的诸多分歧，物业管理委员会牵头组建了一支由楼门长中的党员组成的先锋队，与社区工作人员一同到居民家中讲政策、做工作。

物业服务企业现有党员42人，在党建引领社区基层治理的新形势下，作为小区大部分非经营性资产的服务主体，物业服务企业积极履行管理服务责任，尤其是在业主遇到急事、难事的时候主动作为，努力争取业主信任。

产权单位积极参与、主动融入基层治理。在学院南路32号院物业服务市场化推进工作当中，主动提供自有产权公房部分清册、同意缴纳物业服务费，同时对所有面积，无论是否为产权部分，均同意给予物业服务费补贴。

街道和社区两级联动、责任规划师和高校合伙人团队组织策划，结合地区特点和居民需求，开展“共筑北太——北太平庄街道社区公共空间更新”等系列活动，推进小规模、渐进式、可持续的公共空间更新工作。学院南路32号院小微公共空间环境更新提升项目试点期间，责任规划师全程跟踪实施进度，把控施工质量与细节，解决施工现场问题。