近期，贝壳研究院发布了《2021城市刚需购房报告》。本期报告与《2020城市刚需购房报告》相比，样本城市数量从30个增加到35个，包括上海、北京、珠海、哈尔滨、太原、烟台等城市，且在刚需“上车”总价、居住面积及置业客群年龄特征等维度延续了相同测算方法并进行了对比分析，采用了问卷调查的方法对主观性问题进行了剖析，比如有关居住痛点及需求等主观态度类相关问题。

深入分析刚需置业行为特征

《2021城市刚需购房报告》使用的中位数描述价格的集中趋势，该方式能够表现出较强的鲁棒性。报告指出，2021年35个样本城市套均总价约为154.1万元，2020年30个样本城市套均总价约为151万元；2021年离散系数约为0.47，2020年离散系数约为0.50。可见，2021年城市套均总价离散程度更低，这表明35个样本城市套均总价“分化”程度趋向于减弱，城市间套均房价差距在变小。

在“房住不炒”的原则之下，虽在“上车”总价方面会出现不同程度的分化情况，但总体而言，35个样本城市“上车”套均总价仍保持在稳定区间，其中受到新兴产业发展及人口外流等因素影响，东北地区的套均总价较低。

该报告通过分析人才吸引力与城市迁徙指数二维象限分布图以及城市迁徙指数排名，得出以下结论：一是人才吸引政策加持，虹吸效应明显；二是城市能级越高，人才吸引力越强；三是相对于北方城市，南方城市显然更能够吸引人才。

“立体化”分析刚需客群置业偏好及关注因素

报告指出，一是城市越发达置业平均年龄越高。由于调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面存在不同，各城市的置业成本不同。一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。

二是超过七成需要按揭贷款购房。该报告的调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。二线城市按揭占比约为73.2%，新一线城市约为74.8%，一线城市约为82.6%，该结果符合城市能级越高，“上车门槛”越高的推断。

三是房贷压力分析：30%成为舒适线。在已置业的刚需样本户中，月供收入比在30%及以下的占比约为67.5%，即过六成的刚需样本户家庭处于“舒适线”水平，月供收入比在50%及以下的占比约为98.1%，即过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

四是住房面积区间偏好选择：小户型成绝对主力。刚需客群的家庭结构相对简单，且年龄普遍较低，在该报告调查的样本户中，97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90平方米以下，其中，52.6%的受访样本居住面积区间为85-90平方米，35.6%的受访样本居住面积区间为70-85平方米。

五是楼层偏好选择：小高层备受青睐。该报告指出，小高层住房人口密度较低，居住人口总数也较少，且公摊面积较小，这就导致刚需家庭选择小高层较多。调查数据显示，约六成刚需样本户家庭更倾向于小高层（总楼层12-18层），其次为高层（18层以上），占比约为30%，对于洋房（11层及以下）而言，选择的占比仅约为8.7%。

六是中等规模社区最受欢迎。该报告从配套设施、生活体验方面全面阐述了中等规模社区相较于大型社区和小型社区的优势，因此，选择中等规模社区的样本户占比相对更高。报告的调研数据显示，63.8%的刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区，22.5%表示倾向于选择大型社区，而11.5%表示倾向于小型社区，只有2.2%的刚需样本户家庭表示会选择超大规模社区。