民营房企融资再迎利好！9月16日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。在中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进”）的支持下，此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数达2.86倍。

公开资料显示，碧桂园地产此前已于2022年2月25日完成中期票据注册，本金金额为50亿元。此次第一期发行金额为15亿元，期限3年，主承销商为中信建投证券，联席主承销商为中国银行。

此次中票发行由中债增进提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”是最大的发行亮点。所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最大的担保措施。中指研究院认为，这一举措也是在4月监管方提出通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持基础上的再升级。

不同于普通央企、国企，中债增进是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下由中国银行间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立。由这家公司提供增信，可见政策支持力度显著。

中达证券也指出，中债增进民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性。从已披露的资金用途来看，部分募集资金将用于项目的开发建设，对于保证其开发进度起到一定积极作用。

今年以来，受疫情影响叠加经济下行等因素，房地产行业面临销售疲弱和融资不畅两大难题，房企资金流动性面临较大压力。据中指研究院统计，今年上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，达到近三年最低点。此外，今年前8月百强房企销售额均值同比下降46.2%。

在此背景下，近期政策端持续发力，有关房地产的支持性政策渐次落地，逐步改善市场预期。7月底，中央政治局会议首次提出“保交楼”，强调要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交付、稳民生。

8月1日，人民银行召开的2022年下半年工作会议提到，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

8月中旬，公开消息称监管部门指示中债增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，为房企提供流动性支持。其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股和金地集团等多家房企。

据统计，自5月起，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。与此同时，房地产行业的信用债发行在稳步回升，二季度以来发行平稳，月均发行额超过460亿元，5月起发行额环比连续为正，同比增速虽仍为负，但也降至个位数。同时，发行种类也更为多样，并购债、绿债、住房租赁债等专项债均受到鼓励。中指院研究观点称，“预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。”

从企业表现来看，尽管行业处于下行阶段，碧桂园仍保持行稳致远的战略定力，强回款、稳现金流、降负债，持续增强财务安全性。财报显示，截至2022年6月30日，公司总借贷余额从去年年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，较去年年底下降7.6%；公司净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在行业较低区间。期末集团可动用现金余额约人民币1479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足，短期偿债无忧。

同时，碧桂园积极回购债券、兑付到期债务，向市场传递信心。自7月14日发布公告至9月9日，碧桂园地产控股股东已在二级市场累计购买近2.88亿元公司债券。年内，碧桂园已无境外美元优先票据到期，境内仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。碧桂园方面表示，公司已经做好了还款计划和安排，并将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

得益于良好的信用状况，碧桂园也获得了监管层、金融机构的认可和支持。在今年已先后发行可转债折合33.68亿元人民币，配售新股折合24.1亿元人民币；去年下半年至今，境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。

目前，第一上海、申万宏源等多家券商机构均对碧桂园维持“买入”评级。第一上海认为，“虽然目前房地产市场仍然处于底部阶段，但近期刺激需求的政策亦不断出台，行业将走向缓慢复苏。碧桂园作为示范性民营龙头房企，经营层面依然保持韧性，财务层面保持稳健，融资渠道畅通，合约销售额仍然领跑市场，具备穿越周期的能力。”